陆铭:当前高房价就很难说是泡沫
2014年04月23日 09:45
来源:《财经》杂志
房价:理性还是泡沫?越能为移民创造就业的城市,房价泡沫破灭的风险越小 十多年来,关于中国存在房地产泡沫的声音从未中断,持“泡沫论”的人包括2013年诺贝尔奖得主罗伯特·希勒在内。希勒等人的一个主要理由
城市化、移民与房价
在全球范围内,越是发达国家,房价与收入比越低。理由是发达国家经济增长率较低,城市化进程已经结束。而在发展中国家,城市化水平较低,经济和人均收入在快速增长,这意味着在长期住房能够升值。
预期到这一点,消费者的购房行为将早于人均GDP(收入)的增长,从而使当前的高房价包含有理性的成分。国际横向的比较显示,在城市化水平较低的发展中国家,房价与人均GDP的比值相对更高。
对于中国的高房价,长期的低利率和严格的土地供给控制难逃其责,但发展中国家普遍的高房价却在一定程度上和城市化进程有关。城市化水平的提高意味着大量移民进入城市,这会带来持续增长的住房需求。由于住房是一种可以抵押的商品,因此,当城市化带来的住房需求增长被理性预期到的时候,投资者还会投资房产,于是房价增长率可能快于人均GDP(收入)增长率。大城市吸收移民较多,于是,大城市的房价上升速度将更快。
我与欧海军、陈斌开的一项研究发现,在控制了城市经济发展水平和城市人口规模等因素后,外来人口占比更高的城市房价更高,2000年移民占比每多出10个百分点,2005年房价高出8.3%。在移民占比变化更大的城市,房价和房价增长率都更高,2000年-2005年移民占比变化每多出10个百分点,2005年房价高出16.2%,2000年-2005年房价增长率高出18.5%。移民占比和移民占比变化对房价的影响,主要是通过城市移民和收入水平较高的移民来实现的。
在中国,以户籍制度为代表的城乡二元经济结构严重阻碍了城市化进程,导致城市化远远落后于工业化。在城市化水平的国际比较中,中国的城市化水平远远低于发展水平类似国家的平均水平。如果政策调整到位,中国完全可能进入一个快速城市化的时期。
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