陆铭：当前高房价就很难说是泡沫

房价：理性还是泡沫?

越能为移民创造就业的城市，房价泡沫破灭的风险越小

十多年来，关于中国存在房地产泡沫的声音从未中断，持“泡沫论”的人包括2013年诺贝尔奖得主罗伯特·希勒在内。希勒等人的一个主要理由是，与其他国家相比，中国的房价与收入之比最高。有一个流传甚广的数据是，中国人买一套房子平均下来需要15年的收入，国际上是4年-6年。

房价上涨趋势与推动因素

用房价与收入之比来评价房价，其理论基础在于，通常情况下一个家庭会将自己收入的某一个比例用于住房开支，这个住房开支不管是用于租房还是还贷，它反映的是住房的真实需求。所以，房价与收入之比如果太高，就可能不反映真实需求了。

假定一个家庭会将自己收入的某个比例用于住房开支，给定这个比例，如果家庭的收入不断提高，意味着家庭的住房开支将不断增长。再假设新建的住房以某一个速度增长，那么房租和房价就取决于需求和供给增长的相对速度。问题是，家庭的居住面积不会无限地提高。这意味着，住房供给的增长从长时段来看是慢于收入增长的。于是，在长时段里，房价是不断上涨的，只是速度有多快的问题。

如果认识到房价的上涨趋势，而住房可以通过抵押来购买，我想，大多数人会选择现在买，除非你认为当前买房的压力大到挤出了必要的消费。对于买房做投资的人来说，还得加个条件，房价上涨的速度要大于其他投资回报。

中国还有两个特别因素加剧了房价快于收入上涨的趋势。第一个是低利率，由于对存贷款利率的管制，中国最近20年来的实际利率大约就在平均1%左右。对于一个年均经济增长大约10%的经济体来说，这样的实际利率意味着资金成本非常低。于是，不妨先借钱买房。

第二个是土地供给收紧。2003年以来，中国一方面在土地的一级市场上实施了更为严格的招拍挂制度;另一方面开始减缓供地的速度，特别是相对减少了在东部城市的建设用地供给。结果是，在大量人口流入的东部，土地供给却相对收紧，于是东部的地价和房价被更快地推高。