中央鼓励适当降房价 对长沙楼市影响偏长期

红网长沙12月22日讯（时刻新闻记者 岳瑾 陈馨怡）中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。此次会议，明确了房地产“化解库存”的发展方向。会议已经结束，无法结束的是人们对新一年楼市的政策猜想。取消过时的限制性措施意味着什么？鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格，是否意味着房价将普降？2016年房地产市场主旋律又是什么？

中央明确“化解房地产库存”新方法

12月21日闭幕的中央经济工作会议明确了2016年诸多新论断、新政策、新举措，传递出一系列高含金量的政策走向。会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中，明确了房地产“化解库存”的发展方向。

从会议报告中可以看到，“化解房地产库存”的方法包括：1、按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。2、落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。3、明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。4、发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。5、鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。6、要取消过时的限制性措施。

政策影响效果偏长期 短期对长沙楼市利空

会议已经闭幕，然而人们对新一年楼市的政策猜想却还在持续。

“明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，短期对长沙楼市利空，政策影响效果偏长期。”湖南中原董事总经理胡治钢的观点鲜明，其理由也较充分。

他举例分析，目前的政策期望是把农民工引向库存量较大的三四线城市购房，形成在就业地购买或长期租房的预期和需求，但改目标短期内难以实现，前期需建立完善的财政补贴、降税费减免、纳入公积金制度等政策组合拳，来提高农民工的实际购买力，因而，户籍改革重在长期。

此外，又如中央鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，愿望虽好，但现实是需求不足，要实现完成的租赁市场，除政府引导外，根源在于产业的培育，通过产业带动内需，提高城市价值和投资属性，吸引人才和资金，这亦非一朝一夕就能促成。 

普降房价？专家称长沙不可能

那么，中央本次明确提出鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格，是否意味着长沙房价能一降再降呢？

“普降房价，长沙不可能。”多位业内人士向记者表达了该观点。在日趋完善的市场化竞争环境下，房地产市场价格走势主要由供求关系决定。一个现实是，据湖南中原研究中心数据显示，截至今年11月，长沙市内六区仍有1270万方的存量，一年多的政策刺激，仅减少130万方存量。这意味着，不管是供求哪方发力，去库存不可能一蹴而就，仍是个长期攻坚战。

“土地成本逐渐走高，长沙开发企业现在大多是微利，故房价并无太多降价空间。”胡治钢坦言。

戴德梁行长沙分公司副总经理文学同时指出，各地方楼市的实际情况也有差别，长沙一直处于全国省会城市中的房价洼地，地价的不断上涨导致长沙楼市降价空间缩减，房价或将有一个微调期，但绝不会出现大幅“跳水”。

预测：2016年房地产业和房地产金融业洗牌加剧

对于中央经济工作会议在“化解房地产库存”中提出的“取消过时的限制性措施”方面，著名房地产金融专家陈真诚认为应该主要指限购限贷等限制措施，还有譬如规划管着的商品房开发用地的土地用途限制、户型限制、住商比限制等。

而从去年开始，强制型的楼市限制政策已经逐步放松，现在仅一线城市限购继续，全国楼市处于较为宽松的政策环境。陈真诚指出，该政策未来对于企业开发资质、贷款门槛、产品结构限制等也有可能在取消考量之中。

“可以预计，2016年房地产市场主旋律将是政府推动去库存，开发商因势降价促销，资本顺势并购，金融业进一步向房地产业渗透，房企兼并重组，房地产业和房地产金融业洗牌加剧。”陈真诚总结称。