绿地集团：“知势分子”赌定产业地产

传统房企跨界产业地产已经成为一大趋势，如万通般提早布局并抛出“美国模式”者有之，如万科般“后进分子”忙不迭表示要向普洛斯等圈内大佬学习者有之，但像绿地这样从几年前就开始投入巨资、拉开架势布局产业地产，却对外界极其低调的跨足者，却让业内人士表示不解，甚至直接指出其存在囤地嫌疑。

绿地集团董事长张玉良曾经指出，绿地集团布局产业地产是顺应中国新城镇化建设的发展方向。而这种思路也符合绿地一贯善于把握政府风向的“知势分子”的作风。不过，纵观其集团业务布局却可以发现，绿地涉足产业地产是以其自身业务整合和结构多元化为出发点，并没有专心将其作为独立的产品线来经营。不过，在产业地产市场竞争日益激烈、专业化程度不断提升的当下，这种玩法能否走稳走好，仍然令人存疑。

大手笔布局

自2012年以来，绿地集团就开始在哈尔滨、南昌、呼和浩特、西安、郑州、海口等地投建大型产业新城项目，其中包括哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、江西省2.5产业示范基地、南昌绿地未来城等一大批产业地产项目。

单以海口一地的海口绿地空港产业城、五源河旅游文体中心以及骑楼老街共三个综合性产业地产项目为例，项目总占地就超过2.23万亩，总投资达600亿元，无论体量还是投资额度都可称“大手笔”。

而除了在国内布点产业地产项目之外，绿地集团甚至还在2012年投资9亿美元远赴韩国济州岛建设了一个健康医疗主题的产业地产项目。

以上这些体量庞大、投入甚巨的项目虽然大部分还都未建成，但绿地在产业地产领域的野心已经可见一斑。据绿地集团内部人士透露，绿地目前在全国范围内与产业相关的项目已有16个，主要聚焦在空港、金融、文化创意和高科技等四大方向。绿地集团内部更已成立了产城一体化研究院，主攻产业地产的研究。

在绿地集团产业地产的版图中，空港产业新城项目最为引人瞩目。截至目前，绿地已先后与东航集团和南航集团签订了战略合作协议，共同合作开发全国多个空港经济区项目。以与南航集团的合作为例，双方的首期合作主要集中在东北区域，其中就覆盖了沈阳、哈尔滨、长春以及大连等多个城市空港项目，数量之多，体量之庞大，让人目不暇接。

顺势而为

在业界，绿地集团一直被称作“知势分子”，以善于把握政府风向著称，近年来出击产业地产自然也少不了这种审时度势的谋虑。

对于企业发展方向的把握，张玉良最讲究顺势而为：“任何企业如果偏离了政府的导向，成功的可能性很小。”按照张玉良的说法，绿地集团进军产业地产市场，便是顺应了新型城镇化的发展大势，紧跟着国家战略走。实际上，十八大提出的“新四化”，新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化无一不与产业发展挂钩。产业地产上承产业，下接地产，自然是地产企业未来突围的上选。

此外，绿地集团内部人士透露，绿地集团将在2015年力争在所有的一二线城市和省会城市都布局产业地产项目，并集中在2.5产业与第三产业领域。这一选择的背后亦是绿地集团对经济规律与城市发展规律的考量。

据绿地集团公开表示，城市人口将朝向大城市流动，而在三、四线城市，其地价增速往往会超越当地的经济发展水平以及消费能力，带来的结果便是企业商务成本上升，导致产业与城市竞争力的下降。因此，在2012年后，绿地集团就停止进入三四线城市，其产业地产业务自然也秉承了这种思维逻辑。

而进军临空经济同样也出于绿地集团审时度势的判断。中国拥有全球第二大的航空运输系统，同时航空消费也在逐步演变为大众化的消费。截至2013年，国内已有超过50个城市提出临空经济区的发展计划。这背后蕴藏着巨大的商机与市场，绿地集团也在此时乘势而上。

紧扣国家战略、经济规律以及城市发展规律，绿地集团的产业地产战略显得更加水到渠成。

囤地疑云

绿地集团狙击产业地产不仅力度大而且速度快。仅在2013年，绿地集团的产业地产业务规模就增长了80%，而张玉良更公开表示，2014年还将要再增长50%。

然而，绿地却从未单独宣传其产业地产产品线，也不愿将自身定义为“产业地产运营商”。因此，在许多业内人士看来，绿地的产业地产还没有形成值得单独解读的标本价值，甚至只是为了增加土地储备应对上市及冲刺世界200强的“顺势囤地”。

事实上，绿地集团本身的业务范围可以说是包罗万象，集团整体产业格局更被描述为“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”。其业务不仅包括房地产，还有酒店、商业运营、能源、汽车、金融等。而从绿地集团去年公布的报表也可以看出，其在能源及其产业链上的营收已经占据了公司整体营收的半壁江山。

如此看来，其进入产业地产领域更像是公司产业结构多元化的一种布局，通过产城一体化项目来丰富公司业务亦是有迹可循。

尽管如此，在很多业内人士看来，传统地产企业做产业园区和区域开发并无太大优势而言。传统房地产开发讲究“短平快”，但产业地产不仅投入大、回报慢，而且强调产品自持与运营，深化服务项目。能支持产业地产需要的长期投入和耐心培育仍然有待观察。不同的产品思维，亦将带来不同的操作模式。而这个号称最懂政府的开发商，即便能够以其产品布局与政府需求相迎合，但是其重业绩、重利润的特性是否能支持产业地产需要的长期投入和耐心培育仍然有待观察。