长沙一小区业主与物业纠纷 新旧物业交接泡汤

本报长沙讯 为欢迎新物业，送走旧物业，12月13日上午，长沙香海西岸小区的居民专门请来一支老年腰鼓队助阵，并在大门外放了一串鞭炮。不过，原物业公司坚持把账务先对清，而业主委员会认为应该先移交物业，双方互不相让，僵持几个小时后不欢而散，新旧物业交接再次泡了汤。

上午11点，记者在小区门外看到，鞭炮纸屑在冬雨的浸泡下成了一片垃圾，虽然附近有不少穿着物业服装的工作人员，但并没有人前去清扫，而在距大门不远处的湖南兴文物业管理有限公司香海西岸服务中心（以下简称物业公司）办公室内外却挤满了人。

“我是坚决支持换物业。”家住小区B05栋的周阿姨打着伞站在外围，她说，一年前因为家中的进水管维修，多次找物业反映，但物业人员查看后表示管不了。“主进水管堵塞了，我家里进水太小，热水器打到最大挡才能出热水，冷水又调不了。”周阿姨说，直到现在家里进水问题还没解决。

家住B02栋的毛奶奶也对物业表达了不满。“几年了，家里的水都很脏。”毛奶奶认为，自来水经常混浊，与物业对二次供水管理不善有关。“水管里常会冲出些金属屑、杂质。”毛奶奶说，她也支持换物业，但事情拖了好一段时间，老的物业公司还没走。

“小区的绿化、卫生、安全、维护，很多方面都有问题。”小区业委会成员黄晓女士说，小区新一届业委会成立于2014年初，由于业主普遍反映物业公司不作为，业委会只好重新选聘新物业，但几次试图进场，都被老物业公司挡住。“总是以账务问题拖延。”黄晓说，眼看2015年底合同到期，当天上午10时许，有业主组织了腰鼓队欢迎新物业进场，没想到，新旧物业交接还是泡了汤。

物业公司负责人郑先生表示，合同到期他们即可离场，但账务必须对清。目前还有30多万元的账目没得到业委会的认可。“只要认账，我们马上就可离场。”郑先生说。

13日下午，小区所辖观沙岭街道岳北社区书记杨立新也确认，物业公司与业委会的纠葛由来已久，社区、街道也多次协调。“建议相关方去街道司法调解中心处理。”杨立新说。

律师说法

处理小区物业纠纷应厘清三个法律关系

湖南骄阳律师事务所刘亮律师表示，在处理小区物业纠纷中，相关方应厘清几个基本的法律关系：

一是小区物业费问题。刘亮介绍，物业公司收取的物业费的使用范围包括服务成本、应缴税费及利润三个方面。其中，服务成本方面主要用于发放物业工作人员工资、 支付社保，小区共用部位、共用设施设备运行维护，清洁绿化养护，安保办公、资产折旧保险，以及经业主同意的其他费用。物业应向全体业主公布物业资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况。

二是业主拖欠物业管理费用问题。刘亮表示，业主违约违反合约逾期不交纳物业费的，业委会应当督促业主限期交纳；逾期仍不交纳的，物业公司可向法院起诉追索。

三是新、老物业公司工作交接问题。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业公司，新老物业公司之间应做好交接工作。此处的工作交接，并不等于法律意义上的债权债务转移，因为新老物业公司均为独立的企业法人。所以，新物业公司没有义务承继老物业公司的债权债务，但新老物业公司另有协议约定除外。