房企促销力度加大 长沙“抄底”时机或已来临

购房者对标有户型和价格的宣传资料最为关注。

狭路相逢勇者胜。据不完全统计，9月长沙将有逾40个项目开盘，其中纯新盘占据了半壁江山，更令人不得不正视的是，在这一波集中销售期，还有不下百位数的楼盘正在向市场推货，并且打出了实实在在的价格优惠，以图奇袭市场占得份额。

“新一轮的购房季正来临。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，在经济形势趋稳、楼市各种微刺激不断、社会融资走势趋松的背景下，2014年“抄底”购买的好时机正逐渐靠近。

对于拼命跑量的房企来说，这一场“品牌、产品、价格”三重拼杀的大战，合理的让利早已不是“死要面子活受罪”。

房企促销力度加大

不管房企愿不愿意承认，真实的降价已经在全国范围内发生。

9月1日，根据中国指数研究院发布的《2014年8月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，全国100个城市新建商品住宅平均价格为10771元/平方米，环比下跌0.59%，这是指数连续第4个月下跌，跌幅收窄0.22个百分点，其中长沙环比下跌2.61%。

而据长沙市房产研究中心统计数据显示，8月长沙市内六区每周新建商品房网签量并无明显起色，住宅网签均价涨跌幅度较小，市场“以价换量”的成效甚微。

无论如何，率先领跑这一波促销风潮的房企不在少数。绿地、万科、新华都、五矿、福晟纷纷加入了促销大军，其中绿地集团8盘联动，来势尤为凶猛，例如绿地·香树花城打出了2680元/抄底望城，绿地·海域8号推出了部分均价“3字头”、总价25万元起的三房，绿地之窗以91套“5字头”抢占市场。

而“封顶价”、组合促销近期也是层出不穷，例如华润·置地广场就推出了4368元/起、4988元/封顶的实在价格，福晟·钱隆首府2期推出了200万元的购房大礼，其中最大面值的购房优惠券达到30万元;当代万国府MOMA也打出了“买豪宅送豪车”的豪气促销。

“以价换量”花样繁多

9月份仅过了三天，未来一段时间将有多少促销项目、有多大的促销力度出现在市场，现在还不能完全定调。

可以明显看到的是，房企正在对新、老项目进行不同方式的营销，有些项目虽没直接降价，但花样繁多的促销方式已经把折扣真实地兑现到购房价格里。

传闻已久的万科与阿里巴巴的合作，就是一个典型案例。近日，万科联手淘宝推出的“账单抵扣房款”活动，淘宝用户可以用近一年的消费金额换取5万-200万元不等的购房优惠额度，而这也是万科多城市掀起“全民经纪人”后的又一次变革性营销。从优惠的角度看来，此次营销仍然是万科加速部分项目去库存的积极尝试，实质还是促销去存量。

尽管长沙万科不参与本轮促销，但长沙的促销力度并不小，“湘五条”后迅速反应的“万五条”已经把真实的优惠带到购房者面前，而新华都万家城最近正火爆的经济适用房货币补贴活动，也把真实的优惠推到了购房者面前。

业界

“抄底”时机或已来临

对于购房者而言，这一波“金九银十”或将是一次“喜大普奔”的购房盛宴。

在杨红旭看来，房地产的周期一直存在“长期看涨，短期调整”、“大涨小跌，长涨短调”的现象，当市场处于波动的“短期”，恰是购房者入手的好时机，他认为，中国房地产的新一波“抄底”购房季即将来临。

又或如碧桂园·威尼斯城营销负责人喻新祥所言，“金九银十”将是今年的最佳购买窗口，这一时期大量项目入市，对于购房者来说，不仅意味着项目选择较多，而且集中推盘也会使优惠力度有得“拼”。

支招

怕买跌?教你分析楼盘“抗跌指数”

买了房子会不会降价，会降到什么程度，什么样的房子才具备抗跌性?

在房地产市场波动时期买房子，购房者免不了担心资产缩水，谁也不能断言有一种资产会百分百保值。

历史总是让市场有据可依。

高和资本董事长苏鑫曾借鉴2008年那轮金融危机的历史数据来分析当下，并通过真实数据得出楼盘是否抗跌。

根据中国指数研究院的统计数据显示，2008年12月北京六环之外的新建商品房(不含保障房)成交均价为5527元/，相比1月份下跌36%;五六环之间的均价为6665元/，相比1月份下跌22%;三四环之间的均价为10483元/，相比1月下跌了3%;二三环之间的成交均价为20467元/，相比1月份仅下跌4%。

当时，对于二手房市场，链家地产的统计数据显示，2008年全年北京二手住宅挂牌价格指数平均跌幅约为7.4%，成交价格的跌幅为13%左右。而核心区如北京东城区不仅没有下跌，反而微涨。

苏鑫通过数据分析发现，降价幅度与区域位置有很大的关系，越边缘的区域降价幅度越大，而越核心的位置抗跌能力越强。他认为，根本原因还是在于供求，核心区域的供给有限，但需求很强劲。

而在同一个区域内，降价的可能性更大的产品则是同质化、竞争越激烈的产品。根本原因依然在供求关系上，同类产品买家的选择更多了，自然会货比三家。例如长沙澳海澜庭，五月推盘以来，每月走量近百套，多次奠定了其在金星北片区销冠地位，这是一个很好的差异化定位例子，“花园洋房”的产品形态，避免了与同区域内大量“高层”产品竞争。

最后，价格是否坚挺，还要看房企的现金流和销售策略。上市房企选择部分项目促销换取整盘的销售业绩见怪不怪，而资金流紧张，断臂求生的中小型企业也可能推出意想不到的价格。不过要看懂这一点，对购房者的专业程度有不小要求，难怪外界也评价说，买房像是博彩，要买准绝对是一门技术活。