评论：中国房地产大环境已变 调控可转向

在3年前出台的限制购买、限制贷款的“双限”政策，出台的目的是为了防止房屋价格的过快上涨，最多只是权宜之计。现在，中国房屋价格快速上涨的背景已经没有了，权宜之计生存的背景已经消失，因此理应及时退出。

近日有报道，苏州已从7月19日起大尺度松绑限购，即90平方米以上的房源不再限购，90平方米以下的精装、酒店公寓、达二星绿建标准的房源也不再限购。据《中国证券报》统计，截至目前，全国已经有29个城市取消了限购。

与前些年相比，这次取消限购并没有引起市场的反对，也没有被相关部门叫停。而几年前，佛山、芜湖等地的取消限购政策，常常成为“一日游” 政策。就在几个月前，有些城市放开限购，还会受到舆论的压力，如今年6月份的沈阳就是例子。而如今，中国房地产的环境已经大变了。

首先人们看到的，是社会对于房地产未来走势的判断发生了大变。中国房地产主要发展的这十几年来，尽管其间也多次出现过市场下跌，如2003年上半年、2005年一段时间、2008年下半年至2009年年初。但是，其间市场看多和看空的人仍然相当。而这次中国全国房地产市场的调整，看多者已经基本消失，就连坚定的看多者任志强，也只是长期看多而已。

其次是，市场走势已经出现变势的特征。根据7月初公布的中国百城房地产价格指数，在连续23个月上行之后，百城指数已经连续二个月下滑。从成交量来看，多个数据均显示，2014年上半年各月及其各周成交数据逐渐在下滑。

以上只是现象。其实导致中国房地产高速发展的内在因素也发生了变局。首先是中国经济增速放缓，而且是趋势性放缓。过去中国经济轻易就取得了8%以上甚至10%以上的超高速增长。但是，2014年第一季度、第二季度的GDP增速分别为7.4%、7.5%。所以，未来中国经济不会再重复过去超高速增长的态势，增速会越来越低。房地产市场所依赖的背景已经弱化。

其次，多年来促进房地产增值的人民币汇率走势产生了重大波折。从基本面来看，人民币汇率应当是长期升值的，目前这一基本面并没有变化。但是2014年年初，人民币汇率遇到外在因素的强大影响，升值趋势戛然而止且变成贬值走势。目前人民币汇率处于震荡之中。未来不可能持续多年来的那种单边升值的态势。而人民币升值，是促进中国包括房地产在内的资产增值的。人民币汇率走势的变局，让多年来房地产可以依靠的背景发生了重大变化。

很重要的是，中国房地产升值的外在环境也在变化。在2008年全球金融危机以后，美国和全球普遍搞了宽松货币政策。而今，美元收益率上升，来自美国的热钱可能会逐渐回流美国，中国资产升值的步伐可能放缓，房地产面临的国际环境生变。

最重要的是，在3年前出台的限制购买、限制贷款的“双限”政策，出台的目的是为了防止房屋价格的过快上涨，最多只是权宜之计。现在，中国房屋价格快速上涨的背景已经没有了，权宜之计已经维持了三年之久，其生存的背景已经消失，因此理应及时退出。

十几年来，中国房地产市场调控的主要目的都是为了防止房屋价格过快上涨，但是由于房地产市场所处的大环境没有变化，所以尽管调控政策也发生了作用，放缓了房地产价格上涨的势头，但是改变不了房地产价格上涨的大趋势，才被人说成“空调”。然而，目前中国房地产依存的背景环境已经彻底改变，因此调控政策的方向必须发生变化，首先是“双限”政策应当逐步取消。