中指院：住宅全面短缺时代结束

中国已经告别了住房短缺时代，随着城镇化提升速度放缓的到来，房地产市场将迎来低增长时代。政府和房地产开发企业等相关各方都可能需要作出相应调整。

8月28日，中国指数研究院发布最新研究发现，2010年，城镇住宅存量面积较2000年几乎翻一番，全国城镇住宅总量达203.0亿平米；人均住宅面积30.3平米，十年增幅35.6%；住宅总套数为2.1亿套左右，户均住宅套数约为1套，表明中国城镇家庭户基本已经户均一套房，城镇住宅全面短缺时代已经结束。

与国际经验对比，“中国的总户数和户均套数还有一定的提升空间，”中指院研究总监何田表示，“国内外相关研究认为，户均套数达到1套意味着居者有其屋，住宅市场达到供需平衡，如果户均套数超过1.1，意味着市场供给过剩。欧美日等发达国家在城镇化建设时期，都经历过户均套数不断接近1，并最终稳定在1.1左右的一个过程。”目前，中国城镇化水平在2011年刚迈过50%水平线，距离发达国家城镇化平均水平尚有较大差距。

中指院研究发现，近10年增加的住宅主要来自商品住宅，市场化程度不断提高促进城镇住宅建设量的增加。从2000年到2011年，城镇范围内开发企业建设的住宅占整体比重从37.5%上升到78.3%。

据测算，2000年，全国住宅竣工面积由2000年的13.5亿平米增长到2011年的19.7亿平米，增幅46.8%；全国商品住宅竣工面积由2000年的2.1亿平米增长到2011年的7.4 亿平米，增幅高达260.7%。

不同地域的城镇住宅市场化程度大不一样。上海住宅市场化程度早在2005年就达到99.3%，2010年近乎100%。北京、辽宁、天津和江苏等城镇住宅市场化程度也位居全国前列，分别为95.7%、95.5%、94.2%、92.2%。部分中西部地区市场化程度偏低，如西藏、新疆、甘肃不及50%，这“表明当地有大量单位和个人自建房等不属于开发企业的住宅建设行为，”何田指出，“未来市场化提升的空间巨大。”

中指院研究显示，2010年，全国城镇住宅市场价值与GDP的比值为184.7%，其中，北京最高，达578.2%，海南、上海和浙江紧随其后，西南、西北和东北地区相对偏低。总体上看，全国有17个省（市）该比值超过了全国平均水平184.7%，14个省（市）则低于这一平均水平，其中又以西北、东北、中原地区省（市）居多。

与次贷危机时发达国家住宅市值与GDP比值相对照，中国的184.7%虽低于日本、意大利和英国，但高于美国、法国、德国等地区，何田认为，这对中国极具借鉴意义，在快速推动城镇化建设的过程中，中国应关注住宅价值快速增长带来的风险。

此外，单从城镇住宅市场价值来看，全国总量近百万亿元，其中，广东、浙江和江苏地区住宅市值居全国前三。整体来看，长三角、珠三角和环渤海三大经济圈所在的华东、华南和华北区域，其住宅市场发展相对比较成熟，市场体制较健全，住宅价格反映了市场各类需求，住宅价值在全国位居前列。（证券市场周刊供稿）