邵挺：今年房产与土地市场主要调控是防风险

房地产市场进入深度调整期，区域分化和市场分化日益明显。2014年1-3月份，房地产市场整体指标全面收缩。房地产开发投资同比增长16.8%，创下2013年以来最低值。商品房销售面积和销售额同比分别下降3.8%和5.2%，降幅在持续扩大。房屋新开工面积和竣工面积分别同比下降25.2%和4.9%，表现出房地产开发企业的预期发生很大变化，在住房销售情况不理想的情况下，未来房地产市场的运行风险在增加，加上开发企业到位资金增速的大幅下降(1-3月份，到位资金同比增速为6.6%，比1-2月份继续大幅下降5.8个百分点)，放缓了新开工和竣工速度。

从区域看，东部地区房地产市场率先出现明显回调迹象。1-3月份，东部地区的商品房销售面积和销售额同比分别下降10%和11.5%，中部地区的商品房销售面积和销售额分别同比增长6.8%和8.4%，西部地区销售面积同比下降1%、销售额同比增长4%。考虑到东部地区的房地产开发投资和商品房销售面积分别占全国的60%和48%，未来几个月如果仍延续一季度的回调趋势，就会带动全国房地产市场各项指标持续走低。

房地产市场明显回调，但土地市场仍基本延续年初的火热趋势，“房冷地热”的两重天现象没有改变。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降2.3%，比1-2月份回落8.8个百分点，但土地成交价款增长11.4%，提高2.5个百分点。“一降一升”的现象，说明土地购置价格上升很快。国土资源部全国城市地价动态监测数据显示，1-3月份全国主要监测城市住宅地价同比增长9.52%，连续6个季度加速上涨。重点监测城市住宅地价同比增长12.17%，环比增长2.75%。

总的来说，2014年第一季度全国主要城市(尤其是一线城市和部分二线城市)的土地市场升温现象，是一种周期性现象，不是突然出现的，长期看是房地产市场区域分化的表现，这是由住房供需状况决定的。从2013年下半年开始，三四线城市住房供应过剩的问题开始显现，许多大型房企开始把资金从三四线城市撤回到一二线城市，这是促使土地市场明显升温的重要因素。

从第一季度的房地产和土地市场形势看，当前房地产和土地市场处在高度敏感期，在房地产销售量回落的情况下，地价水平持续走高，这里面蕴含很大的风险。如果房价回落，就意味着当前高价拿地的开发企业资产负债率会大幅上升，降低各类土地抵押贷款价值，金融机构的贷款风险和地方政府的债务风险就会随之上升。

总的判断是，今年房地产和土地市场的主要调控任务是防范风险。长期来看，最重要的是要建立土地供应量调节机制，保持土地供应合理规模。以房地产用地为例，住房供求矛盾突出的城市，应根据当地实际需求增加各类住房用地供应。住房供过于求的城市，应减少相应类型住房用地供应。