雅居乐拿地115亿为去年4倍 迅猛扩张遭拷问

今年上半年，相对较为“沉寂”的“华南五虎”雅居乐突然发力，其在土地市场上一反“保守”策略，频繁高调出击获取土地。

据《证券日报》记者根据公开资料不完全统计，截至8月26日，雅居乐地产年内拿地金额总计约为114.6亿元，而其2012年全年拿地支出仅为27.94亿元，2011年则为15.7亿元。由此来看，雅居乐今年年内拿地金额为2012年全年拿地支出的4.1倍，为2011年全年拿地支出的7.3倍。

“为了保持企业开发节奏和规模扩张，避免出现可售项目断层的现象，雅居乐必然会大幅增加土地储备。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，尤其是在目前“资本市场上不缺钱，而是缺少能够低成本融到的钱”的情况下，能够顺利融资的企业都在加快“囤货”。

不过，另有业内人士向《证券日报》记者表示，雅居乐突然大手笔扩张，企业在内部管控方面可能跟不上扩张速度，倒逼企业压力进一步增大。

迅猛“囤货”

据雅居乐地产2013年中报显示，截至8月15日，雅居乐购买17幅土地，增加了694万平方米土地储备，平均楼面地价1716元/平方米。目前，雅居乐地产土地储备至4121万平方米，全部土地储备平均地价为1206元∕平方米。

值得注意的是，该17幅土地中仅4幅地块总地价超过10亿元，10个项目建筑面积在40万平方米以下。其中，上海松江区地块楼面地价最高，为6100元/平方米；佛山新城地块楼面地价4398元/平方米。

此外，8月16日，雅居乐以6.61亿元取得浙江省宁波市2幅宅地，预计总建筑面积为56.2万平方米，楼面地价为每平方米1178元。

同时，雅居乐地产土地储备平均楼面地价也由2013年3月25日的1148元∕平方米增加至2013年8月15日的1206元∕平方米。

对此，雅居乐集团董事局主席陈卓林解释道，由于公司在2012年较为保守，只拿了约30亿元的土地，所以今年较积极。但他强调，公司新拿的土地平均地价较低，保证了合理的利润空间。

同时，雅居乐高层在其2013年中期业绩发布会上表示，目前土地储备足以支撑公司未来几年的发展。下半年，是否拿地则要视公司的资金情况以及地价是否合理而定，“如果地块的价格不是很合理，我们就不会那么快买”。

此外，陈卓林表示，目前公司手持现金150亿元，足以应付下半年开支。

对此，CRIC研究中心分析师沈晓玲分析认为，雅居乐地产于今年上半年通过不同渠道借款123.44亿元，并对其中40.98亿元成本较高的借款提前做了替换，使得企业的资金成本从8.5%下降至8.1%。

对此，有分析人士认为，在上半年销售161亿元不及预期的情况下，上述借款也许就是雅居乐能够在土地市场迅猛“囤货”的主要原因。

“一般情况下，开发商会拿出当年预计销售额的20%来购地”，宋延庆向《证券日报》记者表示，雅居乐今年的销售目标为420亿元，其2012年销售额约为330亿元。以此推算，其今年拿地金额预计为80亿元左右可能比较合理。

显然，雅居乐的步子迈得更大了一些，这可能意味着“改变”，也意味着风险。对此，另有业内人士称，新增土地如果想达到陈卓林所示的“短平快”策略，争取“加快12个月-14个月的开发周期”的话，公司的内部管控可能跟不上，导致企业无法快速消化土地储备，保持较好的推盘节奏。如此一来，雅居乐的扩张可能并不会达到预期效果。

420亿元销售目标难实现

事实上，2013年1月-7月，雅居乐地产实现合约销售金额为182.6亿元，仅完成全年计划的43%。

如此算来，其下半年还将有237.4亿元的销售业绩需要完成。对此，雅居乐地产向本报记者表示，公司计划在下半年推出11个全新项目及30个新组团，新增可售货量合共约300多万平方米，整体可售项目数量及可售资源较上半年充裕。

而上述分析师沈晓玲则表示，据企业透露，公司上半年和下半年可售货量均约为330万平方米,如果下半年的去化率和均价与上半年保持一致，那么全年将实现销售额320亿元。

显然，这距离420亿元的销售目标还有100亿元的路要走，而其下半年的去化速度和资金回笼数额更需要快速大幅提升。

对此，雅居乐称，为了达成全年销售目标，公司下半年将进一步提高刚需产品的供应量，估计可售货量将增至六成左右。沈晓玲则表示，根据公司计划，下半年补充更多刚需货源，将提高去化率。若项目去化率从上半年的41.27%提高到60%，均价下调至8000元-10000元/平方米，公司全年的业绩有望实现380亿元。

值得一提的是，雅居乐的项目周转速度在业内并不快，甚至其此前一直因土地储备集中和推盘速度缓慢遭受业界质疑。以雅居乐南京地王项目——雅居乐滨江花园为例，该项目用地是雅居乐2010年10月份以57亿元高价摘得，但近三年时间已经过去，该项目至今尚未入市。《证券日报》记者曾亲赴现场勘查发现，项目已经全部封顶，但尚未公开销售，其开盘时间原定于2012年，但现在明显已经一拖再拖。由此可见，该项目周转速度已经低于预期。

因此，沈晓玲表示，尽管雅居乐提升了二线城市一些项目的周转速度，但实现420亿元的全年销售目标则比较困难。

更为值得注意的是，雅居乐地产上半年的盈利率大幅下降，其毛利润和纯利润分别从去年同期的45%、28%下降到36%、17%，分别下降了9个百分点和11个百分点。

对此，宋延庆向《证券日报》记者表示，雅居乐推出大量刚需盘争取快速回笼资金以冲击业绩的同时，也要注意到中高端项目的销售，毕竟企业要靠这些项目去拉升整体利润空间，否则毛利率指标可能再度下滑。