黎晓林：在三四线城市的风暴眼中贴地飞行

楼市还在，是时光在飞逝。2015又行至年未，一阵阵寒流中，各大房企正在为业绩，进行一轮轮冲刺。

获得2014年度湖南地区的双料冠军之后，碧桂园集团副总裁、碧桂园湖南区域总裁黎晓林表示，今年的目标是超过去年，再创新高。

此时，正值初冬的午后，我们来到碧桂园·威尼斯城，在黎晓林的办公室内，听他梳理过往，展望未来，聊起扩张、并购，以及乡愁。

石门大捷

金九银十过后，省会长沙突遇寒流，楼市成交骤有入冬之感。然而，在位于常德边陲的“柑橘之乡”，碧桂园掀起一轮购房热潮。

2015年11月14日，碧桂园石门项目开盘，当日去化82%，其中双拼别墅，18栋、19栋洋房售罄。

近两年来，楼市一直在低水位中航行，三四线城市更是以高库存，被视为房地产盆地阶段的峡谷地带，对大部分房企而言，唯恐避之不及。

但长期深耕三四线城市的碧桂园，无意抛锚上岸，而是选择逆水行舟，且做得风生水起。

在黎晓林看来，以三四线城市的库存来判断风险高低，是一个伪命题，因为对象并不明晰，三四线涵盖上千座城市，房地产具有强烈的地域性，无法一概而论。

对企业来说，大概率的意义不大，应该去探寻大概率之下是否存在机遇。黎晓林表示，成熟企业需具备发现机遇的能力，寻求看不见的市场，把握不是机会的机会。

益阳碧桂园实景图

三四线之王

关于把握不是机会的机会，碧桂园有诸多案例。2013年，碧桂园落子江苏连云港，虽然当地明显供过于求，人均住房面积高企，但碧桂园项目一经开盘就卖到4亿多，去化达8成以上。

2015年，碧桂园怀化项目开盘两小时，销售额即达8.6亿。“怀化库存是很大，但因产品定位不同，大多库存对碧桂园而言没有参考意义。”一位当地的业内人士表示。

基于在三四线城市的开发经验，黎晓林并不在意宏观判断，而更愿意考量单个城市和项目的机会值。

碧桂园的理念，是打造三四线城市的劳斯莱斯。因此碧桂园若决定进驻，必须从地段到教育配套，都是当地的佼佼者，以确保先天优势，后期再在产品上发力，以高品质成就差异化。

黎晓林认为，三四线城市对高端项目存在渴求。随着互联网的普及，交通通畅性的提高，三四线城市居民的审美、视野都在提升，加之湖南的房价较低，他们有能力改善自己的居住环境，碧桂园正好满足了他们的需求。

岳阳碧桂园晨曦

记得住的乡愁

之所以对三四线城市了如指掌，源自于黎晓林的工作经验，也源自于碧桂园的企业基因。20余年来，碧桂园先后进驻300多个城镇，正是得益于城镇化红利，让碧桂园实现快速发展。

城镇化大潮汹涌，各地争相拓展城市的边界，与此同时，摊大饼式的发展方式，也让各城市同构化严重。当高楼拔地而起，住区鳞次栉比，人们穿梭其间，无意间与故乡渐行渐远。

作为中国新型城镇化的先行者，碧桂园深知复制黏贴的城市化，带来的副作用。在黎晓林的办公室，有一本内刊，主题叫“记得住的乡愁”。

乡愁，不仅是地理概念，同时代表着人们内心深处的人文基因，以及对大自然亲近感。黎晓林表示，有关人文历史和自然风情，碧桂园项目但凡涉及，就会做到保留、融合，让业主真正有“住在家里”的感觉。

张家界碧桂园项目有一棵几百年的古树，碧桂园将其原地保留后，成为项目不可多得的财富。黎晓林同时表示，遵循当地居住和心理状态，结合所处环境予以改良，对销售也是一种促进。

张家界碧桂园实景图

拥抱一二线

碧桂园在三四线城市耕耘已久，可谓如鱼得水。但2015年，碧桂园开始谋变，调整从前对一线城市“围而不打”的战略，并开始拥抱一二线城市。

“碧桂园的客户群体，一二线已经超过三四线。”黎晓林随即说起惠州的十里银滩项目，开盘当天销售超35亿，其中客户大多是深圳、香港人，而这种情况并非个例。

之所以选择挺进一二线城市，还与碧桂园的发展有关。2013年，碧桂园迅猛生长，从400多亿跃升至千亿。后千亿时代的第一年，碧桂园继续发力，而碧桂园湖南也一举拿下区域的双料销冠。

对于千亿规模的上市房企而言，需要丰富产品线，创造业绩来回报股东，不能局限在某一类城市，但黎晓林仍强调，会继续巩固三四线城市。

“以碧桂园在湖南的发展经验来看，三四线城市的需求量很大，尤其是对高品质楼盘。”黎晓林颇为自信，他认为在当前形势下，部分开发商在三四线城市难以发展，但碧桂园恰恰相反。

湘潭碧桂园项目

把握高铁经济

就全国而言，碧桂园决定拥抱一二线城市，在湖南，碧桂园则提出“一点两线”战略。一点即长株潭，尤指长沙市，两线即沪昆、武广高铁线。

高铁对市民的生活影响深刻，对经济的触动不可小觑，甚至能够突破地理概念，改变现有的经济版图。黎晓林表示，高铁还能直接促进购房需求，刺激人们异地置业的欲望。

就房企而言，高铁将会影响地产项目的选址，因为交通便利，不仅能带来资金流及人才的导入，还可以大大降低时间成本。

目前，湖南境内高铁通车里程达1296公里，居全国首位，高铁覆盖率达70%以上，全省14个市州已有10个开通高铁。黎晓林介绍，武广线的岳阳、衡阳、郴州等城市，碧桂园都有布局，接下来，将在娄底、邵阳、永州等沪昆线沿途城市，谋求打造优质项目。

长沙作为高铁枢纽城市，则是碧桂园布局的重点，2015年，碧桂园首入长沙主城区，打造南城首府项目。

郴州碧桂园项目

迎接并购时代

在入主南城首府之后，碧桂园迅速对原项目实施提质改造，在黎晓林看来，南城首府拥有优质的先天条件，且区位便利，自然资源丰富。

在充分挖掘项目价值后，碧桂园斥资改造园林，提升物业服务，优化产品品质，随即获得购房者的普遍认可。

值得一提的是，通过并购进入长沙主城区，对碧桂园而言，只是一个开始，目前碧桂园与多个项目在谈合作事宜。

“并购是大势所趋，而且还会不断深化。”黎晓林认为，房地产行业一直在变革，也正面临转型，并购可以更好的节约资源、利用资源，对整个行业而言是有利的。

从外部环境看，多数中小开发商难有大的发展，而品牌房企则迎来跨越式发展的良机，双方存在合作基础。从内部环境看，中小开发商有土地，但面临资金、管理、团队的瓶颈，大型房企具有这些方面的优势，却急需优质土地和项目，双方都有合作的需求。

宁乡碧桂园外国语学校

房地产金融化

黎晓林总结行业未来的两大特点，一方面房地产与金融结合会更加紧密，需要雄厚的资金实力和融资能力。

另外，为应对购房者的需求，房企还需要强大的专业实力，经验欠缺的中小开发商，将会逐渐回归理性，去寻求合作，或开始转移资金。

“许多中小开发商希望做好项目，也会找好的设计院、施工方，然而，设计者容易从专业出发，而忽视市场。”黎晓林认为桂园的优势，在于对消费者的需求把握更加准确，拥有完整的房地产产业链，不会为了作品而作品。

与此同时，碧桂园的融资成本很低，随着平安成为集团第二大股东后，优势再次增强。在行业利润普遍下降之际，碧桂园凭借低资金成本，加之规模效益，成就了保持稳健回报的基石。

因此，在楼市处于低谷的两年，碧桂园的发展有条不紊，甚至可以用突飞猛进来形容。

碧桂园·威尼斯城鸟瞰图

从1到15

逆势发展的碧桂园，并未有减速的意思。碧桂园湖南区域，则计划在3年内发展到42个项目，而如今碧桂园在湖南，共有15个项目。

“42个项目分摊到14个地州市，每个市州只有3个项目，只要宏观经济处于正常水平，就能购实现。”黎晓林对于这一目标举重若轻，因为不论长株潭，还是湖南其他市州，居住水平都亟待提升，“42”并非高不可攀。

黎晓林的信心，同时来自他在湖南的工作业绩。2009年，黎晓林履新湖南区域，几年来，无论市场如何波动，碧桂园在湖南的业绩都稳步上升。回忆六载岁月，他感受最深的是企业务实的文化。

黎晓林的办公室所在碧桂园·威尼斯城，是碧桂园走出广东省的第一个项目，这里有过高光时刻，也曾出现危机。时至今日，那些早期成为碧桂园业主的人，依旧喜欢购买碧桂园的物业。

“碧桂园·天玺湾的业主，相当一部分是之前威尼斯城的业主。”黎晓林自豪地说，碧桂园的产品他们感受最深，之所以愿意用钱投票，因为碧桂园是负责任的开发商，敢于面对自己的问题，且不断在提升产品和服务。而所有业主，都看到了这些。

采访手记：最好的时光在路上

黎晓林可能是湖南最忙的地产人。他带领碧桂园地产湘军，在这个高强度行业，负荷着15个楼盘，外加酒店、学校，以及正在洽谈的项目。

因此，能够采访黎晓林，颇为难得。一个初冬的午后，在黎晓林的办公室见到他，这位碧桂园集团副总裁、湖南区域总裁，十分谦和。

起初我们就着沙发相邻而坐，为了方便我笔录，他主动提出移至旁边的会议桌上采访。

自2009年来到湖南，黎晓林便目标明确的带领团队逐年开拓，直到如今，同时运营着散落在各市州的15个项目。即便他强调，成功的领导是集众人之力解决企业问题，但他的工作量依旧巨大。

不过，在黎晓林的脸上看不到匆忙，却在金戈铁马的房地产行业，显示出难得的优雅。这位被同事形容为温和管理的江西汉子，以务实精神，带领着团队在湖南纵横驰骋。

他不在意大概率、大时代，他相信机遇在于寻找，发展源自专业。对未来，黎晓林依旧信心十足，他认为，所谓黄金或白银时代，要看对谁来讲，未来只要不比现在差，都是很好的时代。

接受完采访，黎晓林准备动身去碧桂园石门项目。这是2015年11月13日下午，星期五，凉风起天末，当人们驱车回家享受假期时，黎晓林正赶往他工作的下一站。

从碧桂园·威尼斯城开车到碧桂园石门项目，只需花四个小时，从第一个项目到第15项目，碧桂园湖南区域用了十年。

入湘十年后，碧桂园的追求竿头日上，黎晓林还会更忙。此时，他和团队正以冲刺的状态前行。在冲刺途中，贴地是态度，飞行是速度。