长沙楼市成交持续上扬 温和增长或是新常态

历经2月的半休眠状态，3月长沙楼市终于复苏，连续四周网签量上浮。随着降息政策逐步见效，加之两会为房地产注入信心，长沙楼市已走出春节的淡季效应，春暖花开，仿佛指日可期。

然而冰冻三尺非一日之寒，供需关系严重失衡，需求放缓，竞争白热化，都是悬在楼市上空的达摩克之剑。2015年，已过去近四分之一，危机与机遇齐飞，长沙楼市将何去何从?

楼市复苏，连续四周网签量上扬

倒春寒之后，楼市终于拨开云雾。据长沙市房地产市场动态监测系统数据显示，上周(2015.03.15—21)，长沙市内六区新建商品房网签3020套，成交面积32.83万平米。

在经历春节长假，周网签仅316套的冰点之后，市场逐渐复苏：从一周网签842套，再到1850套、2583套、3020套，截至上周，内六区的新建商品房网签数量连续第四周实现上扬，成交曲线曼妙爬升。

除了近期政策利好，开发商放价走量，也是影响成交回暖的主要因素。因单位定向房源占比较大，长沙内六区住宅网签均价，以及非住宅网签均价，都有所下降。上周，长沙内六区住宅网签均价为5309元/平米，环比下降0.82%。这也是长沙市住宅网签均价，连续第三周走低。

二手房成交方面，随不动产登记的深化和政策细则落实，三月中旬，市场也迎来一波集中网签成交。

新房和二手房成交量齐涨，土地市场却依旧不温不火。无论是比于去年同期水平亦或环比而言，2月长沙内六区土地市场供应量、成交量均呈下滑趋势。

3月份前半段，长沙六区土地供应中工业用地占据5宗，占比超一半，仍是3月供应主力。业内人士指出，目前长沙楼市重心在消化库存，因开发成本高、短期内房价上升空间有限，开发商拿地仍会很谨慎。

库存高企，房价上涨暂无空间

事实上从去年开始，土地成交便差强人意。2014年，长沙土地供应107宗，成交86宗，只有78%的成交率，成交面积为1408万平方米。流拍率是历史新高，成交率创历史新低。

如今，土地成交延续去年的低迷，库存量则依旧高企。据湖南中原数据：去年长沙楼市存量为1400多万方，加上下半年的新增供应量，保守估计有989万平方米，两数据相加，2015年的最大供应量在2500万平方米左右。

“长沙供应量确实太大，人口增长和经济增长还跟不上，消化周期达到了18个月。”湖南中原总经理胡治钢表示，这严重超过供过于求的警戒线，供求关系矛盾明显。

库存整体供过于求，但从板块竞争格局来看，则各有喜忧。就成交而言，热点区域梅溪湖、洋湖垸、滨江新城和武广新城，不是卖得最好的区域，去年平均楼盘销售率最高的是星沙版块。

在星沙之外，供需两旺的区域还有省府、金星北，楼市“困难户”则是梅溪湖、滨江新城、高铁新城、大托暮云四个热点区域，竞争较小的为马王堆片区、麓谷片区、大市府片区、中心片区，供应不太充足的则是洋湖垸片区和月湖板块。

即便各有喜忧，但无人可高枕无忧。胡治钢坦言，目前存量高企，还没有低于10个月存量的板块，涨价的空间应该是没有的。

2015年，温和增长成新常态

即便库存量大，土地成交仍低迷，但中原集团研究董事程澐表示，楼市依旧将保持增长。

“在中国房地产十余年的发展历程中，政策是主宰市场起伏的重要因素。”程澐随即预测，在5-10年之内，政策依然是主导房地产发展的主要因素，短期而言信贷环境趋松，长期来看城镇化可作为长期支撑。

2015年，楼市已经历降息、降准，利息的基准利率现在是5.35%，存款准备金率目前是19.5%，都处在一个高水平线上，在胡治钢看来，还有较大的下调空间。

另外，两会期间，政府提到支持改善型需求，意味着二套房信贷政策也会慢慢放松，进一步刺激消费。

市场能否接受这些利好?还是未知数。基于2015年的市场状态，程澐表示楼市的新常态是温和增长，不论个人消费，还是投资者、企业，从心态上都应当保持稳定，而不是特别进取的状况。

“供过于求的矛盾突显，对于房企来说，第一选择就是少建，降低施工面积，二是多卖，不遗余力的消化库存。”程澐同时建议，房企可以放缓扩张速度，在某一地区、某一类型的项目上深耕，精细化开发，或选择其他投资方向或投资机会。

对于消费者而言，一是必须是真实需求，二是必须理性消费。在程澐看来，利用房地产政策的利好环境，特别是利用信贷利好去实现自己的购房需求，是可以进行重点考虑的。