长沙165亿维修资金使用不到1% 业委会将试点管理

小区里的公共设施出了问题，维修怎么办?使用物业维修资金，要征得“双三分之二”(建筑物总面积2/3以上、总人数2/3以上的业主)同意往往也比较困难。

2月7日，长沙市召开2015年物业行业工作会议，会议明确今年为“物业管理规范年”，将加强整个物管行业的规范化运行和发展，另外将出台试点制度和流程，尝试由业委会自行管理维修资金。

长沙物业维修资金归集历年累计达165亿元，使用金额历年累计超过1.61亿元，仅占1%左右(相关数据见制图)。这是长沙市住建委副主任杨新武在会上透露的。破解此难题，长沙近年曾推出多种举措，今年将进行更多尝试。

现象用物业维修资金，难在“双三分之二”签名

尽管缴纳物业维修资金是为了给房子“看病养老”,但物业维修资金使用难的问题,却一直存在。

2013年年初,长沙蔡锷南路印象天心小区的电梯出现了问题,需要动用物业维修资金。但由于印象天心社区位于市中心,主打的是小户型公寓,因此业主里有很大一部分是投资客户。“许多业主都不是长沙人，一年来长沙的天数屈指可数。”印象天心业主曾女士表示。由于动用物业维修资金,得占受益建筑物总面积2/3以上,且占总人数2/3以上的业主签名同意，印象天心曾经遭遇了这一“签名”难题。不过好在最终问题得到了解决。

举措规定五种应急使用情形，开拓网络短信投票

长沙在破解物业维修资金使用难方面，陆续推出了一些举措。2013年7月1日起，新的《长沙市物业专项维修资金管理办法》(以下简称“《办法》”)正式实施。《办法》规定，发生电梯故障危及人身安全;消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况;屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重;楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全以及其他发生危及人身安全和房屋使用安全紧急情况之一，需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的，经相关资质部门鉴定，维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支。

长沙还开辟网络、手机短信投票系统和固定电话投票系统，使业主的表决能跨越时空局限。

尝试今年将出台业委会管理维修资金试点制度

“今年我们也将出台试点制度和流程，尝试由业委会自行管理维修资金。”长沙市物业管理协会秘书长刘裕纯表示，今年也将进一步完善维修资金审价机制、建立维修单位数据库，建立设施设备零部件价格清单，升级手机短信投票系统，增加维修资金缴费通知、结息提醒、账户查询等短信功能，避免业主“多头跑、来回跑”。

业委会自行管理的资金，有哪些来源呢?杨新武设想，来源可以是以下六个方面：一是争取各级政府支持，二是从公共产品提留，三是把维修资金的一部分划转业主委员会，四是开发商拿一部分钱给业主委员会，五是鼓励有实力的爱心人士捐助，六是物业管理费中明确一部分做业委会自主管理资金。

其他要点

力争年底业委会组建率达50%

“业主委员会是业主和物业服务企业之间的桥梁纽带和润滑剂，长沙将多途径多渠道引导业主依法自治，但目前长沙成立了业主委员会的小区也就30%左右。”长沙市物业管理协会秘书长刘裕纯认为，主要存在三个方面的原因，一是成立业委会的相关法律法规，在操作层面上还存在一定的难度;二是部分业主和物业公司存在着矛盾，沟通不畅;三是业主参与度不高。

杨新武透露，长沙市住建委将在规范业主委员会作用发挥上做好文章，引导和鼓励业主成立业委会，力争到今年底业委会组建率达到50%。

每月对失信物管企业进行曝光

长沙市住建委副主任杨新武在2月7日召开的2015年物业行业工作会议上透露，长沙物业服务企业目前已增加到1081家。从今年开始，将物管企业纳入长沙住建系统诚信平台统一管理，纳入住建系统“红黑榜”、“曝光台”范围，鼓励骨干企业通过加盟、兼并、重组等方式进行市场资源整合，逐步淘汰一批管理不好、经营不善、声誉不好、业主不满意的不良企业。

按照要求，每月第一周的星期一，对失信物管企业进行曝光，发挥红榜的正面激励作用和黑榜的威慑作用，将企业经营行为直接反馈至市场。

探索建立物业收费浮动机制

根据长沙市物业管理协会2011年以来的统计，长沙新建高层住宅的物业服务收费标准在每月每平方米1.6元到2.0元的区间浮动。老旧小区电梯房的物业服务收费标准在每月每平方米1.0到1.2元的区间浮动、非电梯房的物业服务收费标准在每月每平方米0.5到0.8元的区间浮动，且大部分小区物业服务收费标准多年未调整、甚至部分小区十多年未调整。

长沙市物业管理协会秘书长刘裕纯透露，长沙正在探索建立业主选择、质价相符的物业管理收费浮动机制。