湖南楼市进入平稳发展期 ​将迎全面升级换代

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房地产业将迎来全面升级换代

专访湖南省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长高东山

同样的2014，对于不同的人来说有不同的注解。房企将2014年定性为白银时代的来临，房产学者定性为楼市调整期，省住建厅对2014年又有哪些观点与远见?本报记者特别专访湖南省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长高东山，倾听政府的声音，预知楼市未来。

湖南楼市进入了平稳发展期

高东山指出：“2014年，全省完成房地产开发投资2883.6亿元，同比增长9.7%;商品房销售面积5439.5万平米，虽然同比减少8.6%，但四季度出现回暖，同比降幅连续三个月放缓;商品住宅均价3830元/平米，同比上涨1.3%。从数据分析来看，我省房地产市场从高速发展期进入了平稳发展期，属正常调整。总体而言，全省房地产市场有回暖迹象，但企稳回升的基础还比较薄弱。

一是住房消费预期已经改变。随着不动产登记、房产税立法等长效机制加快推进，住房投资意愿明显减弱，刚性需求购房者观望情绪加重，直接导致商品房销售市场低迷。二是库存高企、空置严重。截至2014年底，全省商品房待售面积达到2950.87万平米，同比增长32.9%，部分三四线城市库存去化周期达到2年以上，住房空置率偏高。三是缺乏长效调控手段。每年要出让多少土地，建多少楼，缺乏规划和计划，加上少数开发企业单纯追求经济效益，粗制滥造，不讲环境质量，全省无序开发现象比较严重，以及房地产市场开发成本不断攀升等，房地产市场企稳回升的基础并不稳固。并且，如果我省房地产市场持续保持低迷状态，还将诱发社会稳定和金融风险。据了解，我省部分开发企业存在资金运行严重困难等问题，个别企业‘跑路’迹象时有显现，各地政府均强化了监控和应对措施。”

新常态下，去库存仍是主基调

对于房地产市场进入新常态这一观点，高东山从政府角度表达了更为深刻的看法：我省房地产市场在历经十几年的高速增长后，2014年，房地产投资、销售等主要指标出现回调，与国内总体经济形势也相吻合，属于市场的正常调整。同时，新型城镇化的推进、新增就业人员住房需求、改善性住房需求、棚户区改造等因素都将保持房地产市场一定规模的需求量。中央和地方陆续出台了稳定房地产市场的政策，考虑到政策效应的释放和消化库存均需要一段时间。“预计未来几年，在宏观经济平稳增长、行政调控趋于弱化、长效机制不断推进的背景下，房地产市场发展进入新常态，将从过去低基数高增长向高基数稳定增长转变，去库存仍是主基调。”

我省将坚持把“消除库存”作为稳定房市的首要任务，坚持调控“去行政化”，发挥市场在资源配置中的决定性作用，充分利用保障房稳定房市的作用，提振刚性需求，不断优化市场环境，平衡供需，力求达到“量价基本平稳，投资不大幅下滑”的目标，努力实现房地产市场软着陆。

通过分类调控扶持市场正常发展

众所周知，2014年也是调控政策频出的一年，但与过去行政调控不同的是，现在调控更注重尊重市场规律，注重分类调控。

比如，2014年8月，湖南省住建厅印发《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》，业内称之为“湘五条”。高东山认为，“湘五条”注重用经济手段来调节市场，作用主要体现在以下方面：一是推出政府回购普通商品房用于保障性房源的政策，切实打通市场库存房源与棚改安置需求的桥梁。二是对信用等级评定为A级的房地产开发企业或采用住宅产业化的建设项目资本金监管比例减半的政策，可以加速部分企业资金回笼，有利于缓解企业面临的资金压力，同时引导开发企业自律诚信，优化房地产开发主体结构。三是有关住房公积金的规定，无论是对省内异地购房、因棚改需租赁住房和无房需租房的需求者，还是拥有大量库存的开发企业都是利好。四是简化审批程序的规定，能在提升效率的同时降低企业成本。

“湘五条”政策的出台，有助于稳定市场预期，提振市场需求，缓解市场去化压力。如长沙市积极落实“回购政策”，目前已签订优惠购买协议4000余套，正式签订购买合同380套，对于消化市场库存起到了积极的作用。

未来

中国房地产行业经过二十几年的高速发展，已经进入了一个全面升级换代的转变时期和新的发展阶段。调整结构和转型发展将是今后房地产市场发展的主线，产业化、规模化、品牌化、多元化、国际化将是行业发展的趋势。

住宅产业化可以说是建筑史上的一场革命，有利于节能减排和提高住宅质量，是两型社会建设的题中之意，是推动住房建设转型发展的必由之路。据高东山介绍，我省住宅产业化工作起步较早，1996年远大住工开启我省住宅产业化之路，成为中国第一家以“住宅工业”类别核准成立的新型制造企业，这些年先后在我省长沙市、岳阳市、张家界市、湘潭市等四市建立住宅产业化生产基地。随着2014年《湖南省人民政府关于推进住宅产业化的指导意见》等一系列政策文件的出台，住宅产业化工作在全省迅速推开，住宅产业化产能不断扩大，至2014年底，我省已成为全国住宅产业化制度建设最完善、生产规模最大、发展最快的省份之一。从2015年起，要全面落实容积率奖励、优先信贷、财政奖励、税收优惠等各项扶持政策;以保障房等政府投资项目为突破口，提高住宅产业化项目的比例，力争实现年生产总规模达1500万平米，到2020年建立集住宅产业化技术研发和住宅部品部件生产、施工、展示、集散、经营、服务为一体，具有国际一流水平、产值过千亿的可持续发展住宅产业集群。

数据

从全省来看，受“湘五条”、央行房贷新政、降息等利好政策的影响，市场出现回暖。四季度全省商品房销售面积同比减少3%，较前三季度12.1%的降幅大幅收窄。12月，全省商品房销售面积1003.6万平米，创年内单月成交新高。