长沙老旧市场北迁 “中部商贸产业生态圈”呼之欲出

高岭国际商贸城营销中心，市民观看商贸城的交通路线图。

高岭国际商贸城相关配套地理规划图。

高岭国际商贸城仓储物流规划图。

城市的生长离不开市场这一引擎。

上世纪80年代，伴着西长街市场、下河街等商贸市场雏形初现，市场经济概念初入人心;上世纪90年代，随着三湘、南湖、高桥等商贸市场的崛起，开始构建现有市场大框架;21世纪初，马王堆建材市场、中南汽车世界等专业市场的繁荣，逐渐丰富现有市场格局。

回顾长沙商贸市场30年发展轨迹，正是随着传统市场的外迁而造就财富的过程。笔者了解到，日前长沙市政府将开展市中心传统市场提质外迁的清理整顿工作，决定先关停一批不符合规划要求的传统市场。其中，开福区将在全市范围内率先试点清理一批传统市场并迁入高岭国际商贸城。高岭国际商贸城正受到越来越多的关注。

城市要升级传统市场提质外迁成大势

“30年前，瑞祥市场还是一片菜地，现在却要走了。”面对即将到期的租赁合同，在陶瓷市场摸爬滚打多年的陈先生，已准备将店面扩迁到新市场。

当下的长沙，传统市场从市中心城区提质外迁至二环区域已成大势。从现实情况来看，长沙最大的几个专业市场或市场群，几乎都建于上世纪90年代或21世纪初，整体规模小、安全隐患大、物流交通拥堵等问题已逐渐凸显，产业分散、竞争力弱也影响着商贸业的发展。

陈先生店面迁徙的背后，正是长沙城市的一次新嬗变——传统市场外迁，11个专业市场群逐渐浮出水面。

为城市升级寻求突破，按照《长沙市专业市场布局规划(2013—2020)》，到2020年，在绕城周边及外围地区将形成11个专业市场群。在商贸市场建设层面，开福区先行一步。以高岭国际商贸城占地23平方公里为首的城北专业市场将趋向集群化发展，累计规划面积近4万亩，总投资上千亿元，占长沙市11个专业市场总规划面积的65%，远超过武汉汉口北市场群和昆明螺蛳湾市场群。

然而，商贸市场的自我进化，避免不了产生局部阵痛。奠定长沙商业格局的红星、高桥、三湘南湖等市场，都面临因为城市发展需要提质外迁的大趋势。市场的趋势决定着生意人的走向，商贸参与者一直在探索，有的很成功，有的则不幸落败。

到底搬不搬他心里早已有了答案

1月15日，长沙高岭国际商贸城营销中心，来自青岛的商人王卫国(化名)打量着偌大的沙盘。沉着稳重，周身透着踏实、能干的劲头，是笔者对他的第一印象。

1983年，初中毕业的王卫国随着堂叔开始在全国做食品业务，那年他16岁。1990年，他辗转来到长沙下河街做生意，赚到人生第一桶金。

1996年，高桥大市场入市。“毕竟是新市场新环境，从市中心搬到郊区，有没有顾客谁都说不好，不如留在下河街来得稳当。但要是过两年政府新规划出来，我又不得不搬迁。”经过几个月寻思，王卫国下定决心，“反正迟早要搬迁，迟搬不如早搬，早搬还可以获得市场政策支持，还能抢个先机，晚点过去就不好说了。”

1997年，王卫国搬进高桥大市场，“幸亏当时及时按政府规划搬迁，搬晚了的话，好的门面都被抢光了。”

十几年过去，今天市场外迁再次成为时代话题，新的挑战又摆在了他的面前。

“上下班开着宝马，但走得比拖拉机还慢。”王卫国说，“食品行业对仓储、物流、要求非常高，可现在由于政府陆续扩大禁货范围，从店铺到仓库来往要一个钟头，分销商来办事非常不便。”

有了以前的成功外迁经验，这次，王卫国没像十几年前那样纠结，他心里已经有了答案。

“我从开福区兴联路与捞刀河路交会处的高岭国际商贸城，一路开车到市中心，只花了15分钟，等今年年底捞刀河路连通车站北路后，5分钟就可以直达老火车站了，高岭的地段优势多明显。”多次考察新商贸市场的王卫国颇有心得。

“从各项配套来看，高岭组团内的普洛斯、传化物流都是行业顶级物流仓储公司。政府已确定规划建设仓储500万平米，而高岭现在自建的仓储，就有200万平米!首期甚至达到了55万平米!简直太给力了。”

曾经选错这次一定要做对的选择

“如果给我再来一次的机会，我绝对不会如此草率就进入那个市场。”在朋友的商贸公司做渠道总监的刘刚(化名)，回想起自己的创业史，感慨万千。

2008年，邵阳饰品行业迎来大发展。已经做了4年半饰品生意的26岁的刘刚不断寻觅专业市场。刘刚回忆，当时发现凤凰某商贸城饰品批发商机，感觉就是发现了财富新大陆。

2010年10月，他在该商贸城的5层租下了3间门面，专营中高档饰品。“当时商场刚开业，租金相对便宜，有的小商户，投入几千块钱就可以开门做生意了。”

期待事业有成的刘刚很快感受到形势发生了变化，商场前期造势结束后，人气逐渐清淡下去，与人潮汹涌的株洲南大门批发市场形成鲜明对比。“租金价格再低也没用，总要有人上门来才行”，刘刚和这里做生意的商户都开始感到了压力。

“建设运营方对商贸市场运营一窍不通，起初说的义乌理念无法得到落实，模式没有创新，又不去引导消费习惯，市场就慢慢消沉下去了。”

随着生意的逐渐冷清，渐渐有人开始撤离。2011年10月份合同到期后，刘刚也选择了撤离。

最近刘刚的心里又躁动起来了，因为长沙近来加大了老旧市场搬迁的力度，在业内引起了广泛关注。一次偶然的机会，刘刚陪一个批发饰品的朋友去北二环高岭国际商贸城看盘。

“真不敢相信，北二环还有这么一个盘!沙盘里看到的路竟然比市区的主干道还宽，据说有上千部电梯，这对我们卖小商品的人来说简直太需要了。”刘刚直言，“我也去看了其他的一些比较偏远、新建的商贸城，听说最近也快开盘了，虽然号称投资很大，但地段太远，消费很难辐射到长沙，感觉守个十年八年都不能把市场做起来。”

刘刚津津乐道，“我还很佩服高岭背后的香江集团，拥有24年招商运营经验，在全国拥有十多万商家资源，它不靠租金收益‘赚小钱’，而是采用‘市场先赢模式’，背靠这种大公司做生意肯定更有优势，这让我果断决定要在高岭百货副食区买两个铺位，一个好铺养三代嘛!”

笔者了解到，近来有一百多家零担物流欲跟高岭国际商贸城签约，刘刚也表示，这对做小商品生意的人无疑是莫大的福音。

刘刚第二次去高岭营销中心时就下订金认筹了。

【观点】

认清市场趋势抓住机遇不再雾里看花

福建某行业商会会长陈志远

“现在是最考验商户眼光的时候，为什么做饰品的刘刚一年就选择撤离?很大原因是因为眼光不够准。”在长沙摸爬滚打二十多年的福建某行业商会会长陈志远心里清楚，商贸市场想要做起来，商户们进来能够赚钱，区位交通、配套设施、仓储物流等是必备的硬件，“但更重要的是市场方的运营管理，再好的硬件没有软件的支持，最后都会垮掉。”

长沙商贸市场北迁，投资者和生意人却陷入了纠结的境地。目前长沙北部多个商贸市场正在兴起，宣传推广中可以得知他们的地理位置、配套设施、市场定位颇为相似，不禁让人有“雾里看花”的感觉。

对于商业地产投资而言，管理运营水平将直接决定物业的增值幅度。高岭国际商贸城背后的香江集团，已拥有24年商贸流通运营经验，成功开发运营北京、成都、南京湾等市场集群项目。在高岭国际商贸城，香江集团将以专业的经验、渠道、人才和资源等各个方面全力护航高岭国际商贸城成功开发运营。

老旧市场向北搬迁趋势不可逆转

湖南省政府顾问、专家咨询组成员朱翔教

“长沙老旧市场提质外迁的趋势不可逆转，重点需要研究的是迁到何方。”在湖南省政府顾问、专家咨询组成员朱翔教授看来，如果商贸市场向西迁移，存在文化与专业市场不能并存的问题。“湘江以西人文气息浓厚，不适合与市场在一区同时进行;同时岳麓山是国家级风景区，生态保护是重中之重。市场向东，面临产业升级难的困局，发展空间受限制。市场向南，与打造长株潭一体化融城核心地位相冲突。”

有眼光的商人会爱上挑战

湖南商学院教授李丽华

随着专业商贸市场升级，原来的老旧市场必须提质外迁。“每一次市场外迁，都造就一大批商业赢家。”湖南商学院教授李丽华分析指出，“市场外迁事实上是一次专业市场聚集化发展、强化区域发展格局的新升级机遇，具有眼光的商人，都不会把市场外迁看成挑战，而是巨大的商机，王卫国就很成功。”

【数读】

规模

规划用地3万亩构筑全产业格局

商贸板块、仓储物流板块、生产加工园板块、商业综合体板块、商务会展居住板块5大功能板块，与阿里巴巴电商平台，共铸六位一体全产业链配套宏图。

首期开工约150万平米，刷新中南新记录。涵盖小商品百货、副食、酒店用品、五金机电、汽配摩配、建材、家电等全业态;自建仓储物流约200万平米，首期约55万平米，政府规划仓储500万平米。全方位物流、传化公路巨无霸、2000余家零担物流配送，满足日常经营进出货需要。

全业态

22大业态近百个品类

日用百货、服装、鞋帽、箱包皮具、建材、副食干货、酒店用品、轻纺、窗帘布艺、床上用品、汽配摩配、日化品、家电、儿童用品、五金水暖、美容美化、数码产品、文体用品、手机配饰、茶叶、古玩工艺品、有机产品等。品类齐全，货通天下。

区位

双城之心诞生大长沙新CBD

项目位于开福区兴联路与捞刀河路交会处，捞刀河路2015年底连通车站北路后，5分钟可直达老火车站，连通市区，贯穿北二环、北三环，项目西临芙蓉中路、东抵中青路、北接绕城高速，大长沙双城之心。周边尽享城市一线配套，未来新长沙CBD区域。

寒风抵挡不住商家的热情，近日连续几天，高岭国际商贸城营销中心人声鼎沸。

交通

10条大道，货通全球

“六纵”“四横”立体交通网，“六纵”包括有湘江大道、芙蓉路、捞刀河路、中青路、车站北路、彭家巷路;“四横”包括有二环线、兴联路、冯蔡路、绕城高速。并规划有BRT快速公交站、公交总站、地铁站、城际铁路站、长沙高岭客运交通枢纽站，15分钟可通达全城主要区域，2个小时半径圈，辐射广东、广西、湖南、湖北、贵州、江西、重庆7省份城市圈，影响3亿多人口，统领中部，通达全国。

产品

动线畅通，均好布局

停车：立体停车，人货两旺;电梯：上千部电梯，中南第一。

全首层

中国第6代国际展销馆

效率高、成本低、利润大;配备国际会展系统，中心服务，国际展示。

小商品运营模式

展销一体模式;365天，天天参展;永不落幕的国际小商品博览会，发展国际级大型展会，打造华中商贸新格局。

【延伸】

“中部商贸产业生态圈”将成型

开福区投入30亿做基础建设，其中20亿投到高岭

1月16日，据金霞经济开发区党工委副主任李剑刚介绍，在最新的“两会”上，开福区政府在工作报告中提出，2015年开福区将投入30亿巨资重点发展区内基础配套设施建设，其中20亿元用于高岭商贸组团范围内的基础配套设施建设，占到政府总投入的2/3。

开福区拥有发展大商贸的配套优势：金霞物流园、金霞保税物流中心、火车货运新北站、长沙新港码头等多个开放式物流平台，拥有铁路、水运、公路、航空、管道等多位一体的交通优势，为开福商贸物流业发展创造了得天独厚、无以复制的先决条件。

高岭国际商贸城作为开福区“商贸旺区”的龙头项目，获得政、企、商大力支持，位于长沙北二环，预计总投资500亿元，由政府引入香江集团、阿里巴巴、传化物流、普洛斯、前海香江金融控股集团五大龙头企业联合共建，涵盖小商品百货、副食、酒店用品、五金机电、汽配摩配、建材、家电等18大专业市场群，预计将吸引8万商家进驻，届时可为社会提供35万个就业岗位，年交易量将过千亿元。

高岭国际商贸城2014年年底动工面积达150万平米，2015年将再启动200万平米市场建设，百货小商品等18大专业市场均将于2015年年底同步运营开业。