千亿级房企竞争白热化 争食一二线城市

8月26日，恒大、保利地产相继发布半年报。恒大地产上半年公司归属股东净利润达到62.4亿元，成为继中海外后又一个净利超越万科的房企。保利地产公司净利润则同比增长逾三成至34.07亿元。

这四家公司今年销售过千亿已基本成定局。其中，万科今年有望实现1700亿元，中海外并入中建地产后今年销售规模将突破1500亿元，而保利年内将完成1200亿元，恒大则将首次进入千亿阵营。

在规模、净利、产品等方面，四家公司之间的竞争进入白热化阶段。万科董秘谭华杰指出，大型房企之间的竞争与此前的市场竞争不在一个级别。

净利润增长毛利率下滑

恒大的半年业绩，除了营业收入同比增13.3%至419.5亿元，归属股东净利润增10%至62.4亿元赶超万科之外，其净负债率也明显下降。

上半年恒大成为“减负”最快房企，期内净负债由2012年6月底的96.1%或2012年末的84.2%大幅下降至2013年6月底的58.4%。恒大地产董事局副主席夏海钧解释，负债率的下降，主要是因为报告期内集团销售回款突破396亿元，实施股份配售所得净额35.2亿元，以及与其他开发商展开项目合作。其称，降低负债率，提高现金总额和主营业务净利润率将是恒大未来重点的发展策略。

中报显示，截至6月30日，恒大持有现金余额为419.7亿元，较2012年同期增长69.6%；加上未使用的银行授信额度394.8亿元，总共拥有可动用资金814.5亿元。

上半年龙头房企净利均稳定增长。据公开资料显示，2013年上半年，万科实现净利润45.6亿元，同比分别增长22.3%；中海地产获得了88亿元的股东应占溢利，利润增长率为31.6%；保利地产归属于上市公司股东的净利润为34.06亿元，同比增长35.70%；另外，碧桂园期内净利也直追万科，纯利43.2亿元，同比增长45%。

但在净利润持续增长的同时，大型房企毛利率出现下滑。恒大中期毛利率下降1.3个百分点至27.3%。夏海钧称，房地产业高利润率难持续，集团坚持“民生地产”方向。万科谭华杰指出，房地产行业毛利率将向社会平均水平回归。

回归一线竞争面对面

龙头房企不但销售规模扩张非常明显，其也积极布局一、二线城市，提升利润空间。

北京中原地产市场总监张大伟称，2012年市场发展不均衡，三四线城市库存积压过多，需求难以上涨，而一二线城市则领涨市场，房企认识到这一点，都开始回归一二线。

一向主攻二三线城市的恒大变化最为明显。夏海钧透露，恒大下半年将持续优化土地结构：一方面新增土地储备向一二线倾斜，另一方面选择三线城市的核心地段储备优质项目。本报记者统计，恒大今年6、7月份已在一线城市如北京、广州购地，上半年收购新土地储备1456.6万平方米，新获取项目34个，位于一二线城市的项目占比为38.2%。

保利地产高管早在去年中便向本报记者表示，要倾向于到一二线城市储备土地。去年下半年至今，保利地产接连在北京、上海、天津、青岛等一二线城市获取多个项目。2013年上半年新拓展20个，新增容积率面积565万平方米，多位于一二线中心城市。

6月28日，万科总裁郁亮表示，在拿地节点上，万科没有重点投资区域，是均衡投资。一二三线都会有；某些城市地价太高万科就暂时放下不买。

张大伟指出，房企争相在一二线城市拿地，尤其是在一线城市扎堆，势必造成更为激烈的竞争。今年北京亦庄、孙河区域、广州白云、深圳前海的拿地竞赛就证明了这一点。