出售总部部分产权 华天“轻资产”上阵

潇湘华天酒店试水获利后，“售后回租”模式获得了华天集团的青睐。

记者从华天集团得知，作为“轻资产战略”将在集团内正式推广的“第一站”，集团将对外售卖总部“华天大酒店”（长沙解放路华天大酒店）的264间客房，并按照协议，获得房产所有权的个体必须将房产租赁给华天经营。

此后，华天集团将以此模式陆续出售旗下其余13家自有酒店的部分产权。华天集团方面称，通过“轻资产战略”，将能实现华天集团的快速扩张。

出售长沙解放路华天大酒店部分产权

“位于解放路的华天酒店一共有11万平米，此次出售的共1.1万平米，共264间客房，面积在45平米到90平米不等，单价为18800元/平米。”华天集团财务总监夏建春介绍，“我们是从清明节后开始对外售卖的，到现在已经卖掉了110套。”

按照协议，获得房产所有权的个体必须将房产回租给华天继续作为酒店业务经营，“即购买之日起，我们将与购买方签订为期15年的租赁合同。租赁期间，回报为租赁金，将付给购买方成交价×（6%-8%的年租金）。此外，作为酒店经营的商业产权，也能获得更高的升值回报。”

据夏建春透露，在对华天大酒店进行售卖之后，华天集团将陆续对旗下其余13家自有酒店的部分产权进行售让。

“售后回租”利润远高于酒店经营

这种“售后回租”的模式，被华天称为“轻资产战略”，从某种意义上而言，此前的酒店经营方案，他们觉得“太重了”。

据报道，早在2007年，华天酒店即对旗下湖南国际金融大厦（现潇湘华天）和益阳华天的产权式酒店进行售后回租。2012年5月，华天又将潇湘华天的酒店公寓进行售后回租。

    “酒店行业属于重资产行业，投资大，回收期长，且有2到3年的市场培育期。此外，投资资金需求导致银行贷款的增长、财务费用的增加，从而导致公司净资产收益率走低，总资产报酬率走低，影响公司财务指标和融资能力。”夏建春表示。

年报显示，2010年-2012年，华天酒店净利润分别为1.36亿元、1.23亿元、1.02亿元，此外，2011年、2012年、2013年1-3月，华天酒店的资产负债率分别为67.13%、73.18%、75.92%。“公司从2006年以来，建筑面积从17万平米增加到近90万平米，比起酒店经营，集团的收益更多的体现于商业物业的升值，售卖产权有利于实现资产增值，改善财务结构。”夏建春称。

去年华天集团在潇湘华天试水“售后回租”，带来了客观的利润。2012年，潇湘华天销售产权酒店公寓的销售金额为10893万元，实现利润总额4691万元，利润率达到43%。“而酒店经营的利润一般只有15%左右。”夏建春表示。

为了“跑马圈地”，解锁存量资产

根据2010年华天集团的“十二五”规划，在十二五期间，华天集团要实现资产过100亿、酒店过100家、收入过50亿的目标。在此规划之下，一个个重资产项目“遍地开花”，据悉，公司已经先后投资灰汤华天城、张家界华天城、邵阳华天城，永州华天城、娄底华天城。

频频重资产“跑马圈地”，华天酒店旗下相关项目资金渴求日益加剧，上市公司不得不为这些子公司频频担保或提供财务资助。

据媒体报道，2012年4月、10月，华天酒店分别为张家界华天城、灰汤华天城提供9010万元、7000万元财务资助。此外，公司先后为潇湘华天、紫东阁华天等子公司的贷款进行担保。华天酒店还在去年谋划定向增发，拟募资15.5亿元满足张家界华天城和灰汤华天城的资金需求。

解锁存量资产的另一个重要目的，正是为了“跑马圈地”。夏建春证实道，“通过两个市场的结合，充分实现了酒店业的经营功能及物业增值功能，酒店业主在酒店不动产开发中的资金变现，加速资金积累，从而进行下一轮的扩张，促进公司的长足发展。”

[近年华天在湖南投资项目]

湘潭华天（2009年10月）星沙华天（2010年9月）邵阳华天（2012年11月）灰汤华天（2011年10月）益阳银城华天（2011年12月）

根据华天集团关于资产运营模式的汇报材料，公司现有酒店资产90万平米，销售27万平米，预计实现销售40亿元，预计产生利润14亿元，可收回现金29亿元。以目前73%的资产负债率算，可降低资产负债率至60%。

[延伸]

轻资产模式成华天新战略

“除了资金变现，财务结构的调整也是对行业信号的快速反应。”一位酒店业内人士称，随着国际酒店集团的入驻，市场竞争也将向白热化方向发展，外售产权也是规避风险的有效途径之一。

“售后回租”对于华天而言，既回笼资金又保住了阵地，可谓两全其美。业内人士认为，这种模式从本质上说已经属于房产营销的一种。而华天的业务重心似乎已渐渐由酒店经营转向地产经营。

记者在华天的一份内部资料里看到，公司经营范围增加了“资产运营”一项，包括酒店资产的投资、出售、租赁等。对此夏建春表示，“就是把轻资产模式的运行作为公司的一项经营范围，要成为一种常态。出售的产权主要是选择那些升值幅度较大的卖。我们现在已经调整了公司的经营范围，每年都会卖一点。”至于升值的幅度，“主要是结合当地市场，我们认为以后升值的空间不大了，才卖。或者说通过酒店经营，已经使物业有了很大幅度的升值。”

“简单点说，就是变自主经营为租赁经营。我们认为，这种模式更适宜于集团的发展。”夏建春表示。

不过，“售后回租”的模式对酒店的经营能力也是一个考验。上述酒店业内人士认为，“15年，对企业而言，绝对不是一小段时间，如何在15年内持续保证良好的盈利状况，给众多小业主以信心，不是一件轻而易举能做到的事情，它要求强有力的经营能力。一旦一家酒店出现问题，可能会导致众多小业主的顾虑和不信任，从而给华天集团带来经营上的麻烦。”

记者吕琳瑗