房产经纪人欲百万投资商铺咋理财

个案资料

张先生，33岁，结婚2年。目前做房地产营销工作，五险公司与个人都在正常交。月收入税后到手13000元，另外每季度可得到公司销售提成6万-8万元左右(税后)。妻子已怀孕5个月，月收入5000元，有五险，没公积金。家庭每月开支12000元左右(含房贷、油费、给老人的钱等等)。有1辆POLO，全款购买；已购房但未交房，今年年底交房，目前月按揭还款2300元，暂住父母老房中，考虑宝宝生下来后一两年再去住；已购夫妻双方人寿保险1份，每年保费约2万2。目前存款约40万，股票及基金类6万，外借债权15万，共计约61万。另外，工作存在不确定因素，有较大风险为离职或跳槽。

家庭财务状况分析

一个健康的家庭，必须留有一定比例的流动性资产作为应急准备金，一般为3-6个月的家庭开支。目前家庭有40万元的资金，远远超出了合理的区间范围，应该将富余的资金用于投资，提升家庭资产投资收益水平。

张先生家庭收入基本为薪资收入，而且一半左右的收入来自张先生的销售提成，为不稳定性的收入，且张先生的工作存在不确定因素，离职或跳槽的可能性太大，因此建议家庭增加金融性资产的投资，以增加理财性收入，避免张先生一旦失业，家庭财务状况陷入危机。

理财目标

再购20万-25万SUV一辆

今年的储蓄明年用来购车

张先生个人每年收入为39.6万元-47.6万元。妻子每年税后收入约为5.3万元。家庭年收入45万元-53万元。扣除各种支出(生活支出、房贷、保费等)，年结余在20万元以上，在不动用其他资金的情况下，今年的年储蓄完全可以在明年用来购车。

理财目标

社保之外购买其他保险

重疾险意外险不可少

目前张先生夫妻二人均有社会保险，商业保险方面购买了夫妻双方人寿保险一份。但是人寿保险保障范围一般仅保障死亡，保障结构比较单一，建议补充重大疾病类和意外伤害类保险配置，避免因大病或意外伤害而带来的家庭财务风险。年保费支出建议保持在家庭年收入的10%左右，即4万元左右。目前人寿保险费为2.2万元，因此建议以张先生为被保险人购买30万元的重大疾病保险，年缴保费约为1.7万元，为张先生夫妇购买意外伤害保险，保额分别为100万元，年缴保费为2000元左右。

理财目标

配置家庭预备金、宝宝生养费和教育金

基金定投储备宝宝教育金

合理的预备金范围为3-6个月的支出。考虑到张太太已怀孕5月，家庭开支会增加，因此建议配置6个月的家庭支出作为家庭预备金，因此将40万的存款提取7万作为流动性资产，其余作为投资资产。其中2万可投资货币型基金，每日计算收益，赎回通常2个工作日即可到账，具有良好的流动性。其余5万元，建议投资现金管理类理财产品，产品投资期限较为灵活，属低风险，适于投资。

张太太已怀孕5个月，目前需要准备宝宝的生育费用大约3万元，而宝宝出生后，家庭的生活支出将增加2万元左右。且日后宝宝的教育金费用也是一笔不少的数目，建议家庭每年提取1万元进行基金定投，作为宝宝将来的教育金费用，若按照年化收益率5%测算，到宝宝18岁时可储蓄资金大约28万元，这笔资金可作为宝宝未来的大学学费。

理财目标

在明年内进行商铺投资，约100万左右。

商业贷款首付5成购商铺

明年需100万投资商铺，从目前资产状况来看，届时没有足够的现金全额付清100万，因此建议采取商业贷款。据有关规定，商业房产贷款，首付需5成，最高贷款年限10年。因此需准备首付50万，另贷款50万。

目前家庭金融性资产为54万，其中有6万元为股票和基金投资，目前股市低迷，建议按兵不动，待市场回暖再做计划。15万外借债权可于投资商铺时取回。目前可用于投资的资产只有33万元，建议主要投资稳健型投资产品。可选择银行期限在1年以内，低风险的理财产品、债券或混合型基金，年化预期收益约为4%，1年后可得收益1.2万元。届时再加上外放债券15万元，即可凑足首付。

50万商业贷款，年利率6.55%，期限10年，每年需偿还6.83万。商铺投资每年收益率在8%-10%之间，则每年的商铺贷款可由商铺收益来偿还。

杨冬中国工商银行[0.51% 资金 研报]北京新街口支行营业室客户经理