长沙公寓成“鸡肋”：销量不畅 尴尬守市

红网长沙6月15日讯（时刻新闻见习记者 黄怡萍）伴随着政策环境日趋宽松，长沙楼市逐步回暖，新建商品房网签量连续15周突破3000套，而住宅市场成交量更是高企。然而，与持续升温的普通住宅市场相比，长沙公寓市场表现反常，用“惨淡”来形容也并不为过。

业内人士指出，公寓因面积小、总价低的特点，购买群体多以投资者为主，不少利好政策都与公寓无缘，本身存在的“硬伤”也让其在购房者心目中的地位不断下滑，从曾经备受瞩目的“鸡腿”变为“鸡肋”。

销量榜前十名均未破万㎡

据不完全统计，长沙市场上在售待售的公寓项目近百个，多数集中在河东中心主城区。伴随长沙城市发展，热点区域如梅溪湖、省府南城、武广新城、枫林路-麓谷等片区公寓增多，金茂梅溪湖、保利林语中心、喜地时代广场等多个项目规划有公寓产品，全市供应量“井喷”之势渐显。

根据克而瑞的数据，今年5月长沙公寓销售面积供应为4449套21.1万㎡，环比上涨44.9%；成交量1604套7.7万㎡，环比下降16.2%；成交价格7432元/㎡。这意味着，长沙公寓去化速度远远赶不上市场新增供应。

5月公寓销售面积排行更能体现长沙公寓市场销售的“惨淡”。榜单显示，销售面积排行第一的钰龙天下成交面积为0.73万㎡，第十位的万坤图财富广场仅为0.21万㎡，前十名的项目没有任何一个销量突破10000㎡。

昔日明星业态陷“难卖”困局

曾经，公寓产品在长沙楼市异军突起，是不少准置业者和投资客选择的主要产品类型。然而，随着政策宽松和市场变化，购房者的选择更多，和普通住宅站在同一水平线竞争的公寓，逐渐力不从心。

“卖公寓不容易，就算卖到长沙前十，也才一点点。”长沙一位公寓产品营销总监如是说。

他认为，同质化现象严重是导致目前长沙公寓项目销售不畅的重要原因。“公寓项目多数是宜商宜住，即可用于办公，也可用来居住。正因如此，长沙现有的公寓市场品质并不高，高端公寓产品仍是市场缺口。”

“长沙很多开发商在做小户型产品时，很大一部分原因是出于满足容积率达标的需要，并不是为了做好这个产品而去做小户型。”克而瑞长沙机构总经理、首席分析师刘佰忠分析称，从比较理想的维度来说，小户型产品应该是一个充满青春和活力的市场，“长沙小户型市场基本上变成了一种‘鸡肋’，弃之可惜，食之无味。”

单纯出卖产品实体难壮大市场

时刻新闻记者在走访中发现，目前长沙在售公寓的卖点多数是围绕着产品性能和地段展开，比如层高、户型、精装修等，难以有较好的去化手段。

“目前长沙公寓市场以出卖产品实体为主，定位模糊不清是常见现象。”一位业内专业人士表示。

“小户型产品更侧重于投资性，”中建偶寓项目负责人林少平说，作为重要的投资产品，购买公寓多数是长线投资，长期自住的需求较少。购房者对于产品的衡量标准不仅是性能，更为关注后续的投资回报。

就记者了解而言，虽然长沙已经出现绿地中央广场、东怡外国等与途家进行合作，泊富国际广场牵手辉盛国际进行运营托管，但是开发商能够对公寓进行后期管理运营仍是少数。

延伸

“商改住”是否会加剧公寓供过于求？

日前，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提供允许将商业用房按规定改建为租赁住房，即“商改租”。“商改租”既能够增加租赁住房的供应数量，又能够为大量限制的商业物业带来生机。

但是克而瑞数据显示，截至5月，长沙酒店式公寓库存量达到179万㎡，出清周期达33个月。当大量商业房改造成为公寓出租，是否会加剧长沙公寓供过于求？这都值得长沙开发商思考。