不搞大拆大建，湖南这9地给城市更新“打了个样”

新的一周，湘伴君要跟大家聊一件关乎你我生活的大事——城市更新。

想必不少人遇到过这样的情景：老房子没电梯爬楼累、回家停车要“抢车位”、马路一下雨就积水……

全拆，必然不可能，只能提质改造。

怎么更新？湖南不少地方已经有了好经验。

10月16日，全省城市更新工作现场会在长沙召开。（全省城市更新工作现场会召开 毛伟明讲话）

10月16日，全省城市更新工作现场会会议现场。湖南日报全媒体记者 刘尚文 通讯员 郭茜 摄

会前，与会人员现场观摩了长沙金科园绿色完整居住社区、恰同学少年广场、长沙油脂厂工业遗存改造、西文庙坪历史文化街区等项目。

会上，长沙、衡阳、株洲、湘潭、岳阳、郴州、张家界、邵阳市双清区、怀化市靖州苗族侗族自治县等9个市州和县区，现场分享了当地城市更新的经验做法。湘伴君用五个词梳理。

一、系统思维

城市更新，难的不是更新的过程，难的是找到要更新的问题。

怎么找？体检。

目前，湖南14个市州中心城区、19个县级市和3个县城已开展城市体检。

“先体检、后规划、再更新”，坚持这个理念，才能以系统思维统筹推进城市更新各项工作。

怀化市靖州苗族侗族自治县的做法值得学习。

2024年以来，靖州开展城市更新现场调研70余次，依托清华大学专家资源为城市“把脉”要害，并通过数字平台、线下问卷等方式，深入县城区9个社区、291个小区，累计收集群众有效建议千余条。

提质升级的靖州河街社区潩溪广场航拍。图源：靖州融媒

体检发现问题，更新解决问题。

2024年以来，全县完成4000余户既有房屋隐患排查及整改，完成67个老旧小区更新改造以及超90公里的燃气、供水、雨污分流等管网提质升级，同步推进口袋公园、绿色步道等项目建设，城市更新焕发生机。

老工业基地株洲，则在片区统筹上求突破。

株洲集聚了一批世界级、国家级产业集群，但因环境配套长期滞后，一度被戏称为“厂内欧洲、厂外非洲”。

株洲将城市更新与产业升级一体谋划：

田心片区围绕世界级轨道交通产业集群，软硬环境同步提升，建设青年运动场地、科创营地和人才公寓，让科研人员愿意“把家安在厂门口”；

三三一片区统筹老旧小区改造、生态修复、公园建设，实现“生产、生活、生态”三生融合；

清水塘片区经历关停搬迁后，累计投入超300亿元推进土壤治理和产业导入，中车双碳产业园、三一硅能等项目相继落地，老工业区焕发新生。

8月13日，游客在株洲清水塘1956工业遗址文创园参观。湖南日报全媒体记者 田超 摄

由此可见，系统思维的本质，是把城市当成一个有机生命体。

城市更新，好比给这个有机生命体做场“手术”。

“头痛医头、脚痛医脚”不可取，术前检查越细致，术后效果才能越扎实。

二、民生为大

城市更新，说到底是为人服务。

要让百姓真正见到成效、有获得感，就得靠谋划和实施一个个具体的项目。

改造后的长沙金科园俯拍。通讯员 供图

长沙金科园绿色完整居住社区改造项目，是其中的代表。

这个建于1963年的老社区，一度设施陈旧、配套缺失。

社区征集200多条居民建议，多渠道争取资金：中央及省级财政资金3735万元，原产权单位提供价值2246万元的闲置资产，专营单位投入558万元改造水电气，再引入社会资本投入4744万元。

最终，建成涵盖综合养老、青年公寓、全民健身中心等的“15分钟便民生活圈”。

长沙金科园是单体社区的样本，邵阳市双清区则把目光投向连片改造。

过去，老旧小区改造“各扫门前雪”，碎片化推进，效果有限。

双清区以塔北完整社区为首个试点，整合4个社区、27个老旧小区统筹实施，从“碎片化改造”转向“一体化更新”，整合连片闲置空地打造1.7万平方米公共活动场地，新增185个停车位、45个新能源充电设施。

更关键的是，塔北完整社区推行“设计、施工、运营一体化”，引入专业企业全生命周期运营，让改造后的社区有人管、管得好。

邵阳市双清区塔北完整社区口袋公园建设现场。湖南日报全媒体记者 昌小英 摄

以这些项目为代表，湖南老旧小区改造探索出的“城市体检先行、片区统筹推进、居民全过程参与、多元资金共投”成熟模式，让不少老社区焕发了新生。

“十四五”时期，湖南累计开工城市更新项目2.7万个，完成投资超3800亿元。

未来5年，这一领域预计还将带动投资约1万亿元。

岳阳在会上提到，已编制完成《岳阳市中心城区城市更新专项规划（2026—2030年）》，划定45个更新片区，动态储备项目780个、总投资820亿元。同步编制排水、供水等专项规划，出台地下管线管理等48项配套制度。

岳阳市岳阳楼历史文化保护利用示范片区效果图。图源：湖南住建

抓好项目谋划储备、加强项目争资融资、提升项目实施质效，期待湖南有更多“好房子、好小区、好社区、好城区”。

三、运营前置

城市更新，不能光靠政府“输血”，得学会自己“造血”。

市场化运作、可持续运营，才是城市更新行稳致远的关键路径。

大庸古城的焕新，是用运营新模式破局的代表。

7月10日，古城全新开业——依托芒果生态，打造国内首个常设综艺实景片场“好六街”、青年社交场“怪市”、非遗传承地“手艺巷”三大主题街区。开业首月，客流量便突破了80万。

今年国庆黄金周，大庸古城7天接待游客38万人次、夜间客流占比接近八成，沉睡的城市存量资产活了起来。

郴州裕后街则走了另一条路：委托专业企业更新改造和运营管理，以资产证券化方式盘活资产，回笼资金4.43亿元。

郴州市裕后街夜景。（资料图片）通讯员 摄

一个靠业态重组“起死回生”，一个靠资产运作“轻装上阵”。

路子不同，道理相通，都是先想好怎么活，再动手怎么建。

城市更新，不能“建好了没人来，用起来养不起”。

运营前置，就是要转变重建设轻运营、重投入轻效益的传统路径，算好长远账、综合账，才能让老地方长出新经济。

四、底线思维

城市的“里子”比“面子”更重要。

早期投用的市政设施、桥梁隧道等陆续进入老化衰退期，城市安全运行隐患逐步显现。

提高城市安全韧性，要创新探索一体化改造路径。

湘潭的做法值得一提。

此前，湘潭和全国大部分城市一样，长期面临污水处理管网短板突出、进水浓度低、处理效能不高等问题。

怎么破？湘潭在全省率先推进污水处理“厂网一体、按效付费”改革。

即，将污水处理的运维直接费，从污水处理服务费中分离出来，根据污染物浓度削减率计算运维直接费，污水处理不再“按量计费”，转为“按效计费”。

按效付费，既能促进污水处理降本增效，又能增强污水处理企业的主动性，提升厂网一体专业化运维管理水平。

据统计，全市每年节省污水处理服务费5000多万元，还可少建污水处理厂，节省建设投资上亿元。

湘潭市河西污水处理厂。图源：湘潭市住房和城乡建设局

会上要求，湖南要严格落实“六张网”建设，把安全韧性、绿色低碳、智慧治理贯穿城市建设管理全过程，抓实房屋全生命周期安全管理、市政设施迭代更新和风险应急能力提升，全面提升城市安全承载能力。

底线思维，就是把问题想在前面，把风险防在源头，用创新办法守住城市运行的安全底线。

五、活化利用

城市更新，是空间重塑，更是文脉赓续。

我省历史文化资源丰厚，当前累计建成国家级历史文化名城名镇名村40个、省级307个，划定历史文化街区67个，认定历史建筑3197处，历史文化资源保有量稳居全国前列。

老街区不是城市的包袱，而是城市的底片。

近年来，湖南多了不少新的打卡点：长沙市潮宗街、湘潭市万楼青年码头、娄底市新化向东街……这些城市更新项目，既保留湖湘特色，又合理植入了现代功能，成为城市的新名片。

例如具有2000多年历史的古城衡阳，让社区变景区、景区促商区、商区哺社区，以微改造、保护性修缮方式，传承老城文脉，分区打造民国风、湘南民居禅意风、国潮风风貌，留住城市记忆。

其中，回雁峰片区，挖掘大雁文化内涵，打造大雁文化体验馆，新增经营主体500余家，提供就业岗位6000余个，成为城市文旅消费新地标。

游客在衡阳市回雁峰旅游区游玩。曹正平 摄（湖南图片库）

总的来说，湖南要坚持保护优先、活态传承，强化历史文化街区保护，推动传统建筑活化利用，精细管控城市风貌特色，坚决杜绝大拆大建、拆真建假，让历史文脉在城市更新中焕发新的时代光彩。

城市更新，是一项复杂的系统工程，涉及面广、政策性强、工作难度大，但功在当代、利在千秋。

坚持“系统思维”强化规划引领、坚持“民生为大”抓实项目建设、坚持“运营前置”激发市场活力、坚持“底线思维”提升安全韧性、坚持“活化利用”赓续城市文脉，最终指向同一个目标：让城市更健康、更安全、更宜居、更有温度。

它关乎每一盏亮起的灯、每一条回家的路、每一扇窗后的笑脸。

湖南的城市更新，正在路上。