罗潭村是张家界东线旅游黄金节点上的一个土家族村落。全村共10个村民小组，206户，818人，绝大部分是土家族人；村域总面积11115亩，其中耕地971亩，林地8150亩，森林覆盖率80%以上，索水河穿境而过，水土富硒禀赋突出。尽管资源禀赋优越，但是直到2014年的时候，这里却是张家界三官寺土家族乡最穷的村。人均年收入仅2140元，全村没有一条硬化道路，村集体甚至负债15万元。据现任村支书杜修福先生回忆，当时“全村仅有一台小功率的变压器，电蒸的米饭只有半边熟”。贫困与落后，成为了罗潭村难以消除的标签。
十二年后的今天，罗潭村的情况发生了翻天覆地的变化。村民人均收入超过2万元，村集体收入超30万元；十多年间，财政资金累计投入3700余万元，完善了农村的基础设施，修建了高等级的乡村沥青路网；引进民间投资10多亿元，建成和田居等高端酒店、谦牧等特色民俗；打造出沉浸式夜游、森林营地、研学基地等“一站式”项目。经过12年的艰苦努力，罗潭村成为了“全国乡村旅游重点村”“湖南省美丽乡村示范村”，实现了脱胎换骨的变化。罗潭村的变化是怎么发生的呢？8月26日，我们走访了罗潭村，与村支部书记杜修福先生、千院旅居创始人黄强先生等人进行座谈，破解罗潭村发展的密码。
（与罗潭村杜修福书记、千院创始人黄强先生座谈）
一、选对了人
罗潭村的蝶变，离不开致富带头人，也离不开投资企业家。2014年，杜修福担任村党支部书记，拉开了罗潭村蝶变的序幕。杜修福刚上任的时候对村民提出了三个问题：“罗潭村发展靠什么、引进企业凭什么、我为罗潭做什么”。通过思考与讨论，罗潭村民转变了思想，取得了共识。
发展需要重新配置资源，也就需要调整村民的利益。修路要占老书记家的自留地，老书记不同意，他老婆更是反对。杜修福没谈补偿的事，坐下来跟他聊当年收农业税的经历：老书记天不亮就出门，挨家挨户收，有时候忙到半夜，还得在别人家凑合一顿......聊着聊着，老书记就不吭声了，终于同意村道穿过自家的自留地。一个优秀的致富带头人，必须能够协同各方面的利益关系，将大伙拧成一股绳。
选对了带头人之后，罗潭村又“选对了企业”。2015年，深圳禾田居集团响应“万企帮万村”号召，成为第一个真正在罗潭村落地的社会资本。此后是万豪集团，再后来是张家界润辉农业公司。酒店、景区、农业，一个个项目相继落地，带动了就业、带来了收入，罗潭村的面貌也因此一点点改变。单个的投资项目，彼此之间缺乏联动，难以内生出共同致富的产业生态。罗潭村有资源，有项目，有客流，但缺一个能把它们串起来的人。千院旅居恰好能够解决罗潭村共同致富的发展诉求。罗潭村挑中千院，是因为它做的正是罗潭村缺的事：把零散资源串起来，把过路客流留下来。罗潭村不缺项目，缺一个能画整村蓝图、做系统规划的人。
二、分好了工
村社发展，需要界定好政府、企业、村民、投资者、旅居客以及村集体的行为边界。政府投资基层设施：修路、通水、通电，这些年累计投了3700多万，10.2公里沥青路拉通了，水电网也全通了。企业提供产品与服务：禾田居建酒店，万豪做汽车营地，润辉搞农业，各投各的钱。村集体提供服务：把地集中起来流转给企业，省得企业挨家挨户去谈。村民作为要素所有者收取租金，作为劳动力所有者提供劳动力，在村里就业，当服务员、管果园、做保洁，不用再往外跑。
但是，如何整村发展？共同致富？千院进来之后，把原来那套分工重新拆了一遍，搞了一个“六方共建”——政府、村两委、千院、共建者、村民、旅居客，六个角色各司其职。政府还是做基建配套，但不再是“修完就走”，而是根据整村规划来配套；村两委还是做村民协调，但千院帮他们把“怎么跟企业谈”这件事包了，不再需要自己摸索；千院自己负责全链条运营，从规划设计到引流到品牌打造，以前没人管的那一块，现在有人管了；共建者负责内容投入，自己出钱改院子、住下来生产内容，把社会关系和影响力带进来，成为“新村民”；村民做基础服务，保洁、餐饮、农产品供应，门槛低、离家近；旅居客负责反馈，他们需要什么、喜欢什么，直接告诉村子。
六个角色各司其职，各自发挥长处，形成一个产业社区。政府不会因为一个项目失败就财政崩溃，它只承担了基建配套的部分；企业不会因为一个村子的运营困难就倒闭，它同时运营多个村落；村集体不会因为一个共建者的退出就失去全部收入，它还有租金、股金、薪金等多重收益来源。分工协作，形成利益共同体与产业生态区，将不同的旅居者整合为游创OPC社区，是罗潭村未来发展的方向。
三、筑好了墙
如何将各参与者整合起来？光靠感情不行。罗潭村以前跟企业合作，主要是“土地流转”，其合约内容简单。但千院旅居做整村开发，涉及宅基地和闲置农房使用权的利用，一签就是20年，牵扯投资、院子改造。如果村民反悔怎么办？谁来保障投资者的权益？解决这些问题，需要合约创新。
千院是通过合约来界定各参与者的权利边界，村委会先跟村民签，公司再跟村委会签。这道“防火墙”立起来，有以下三个好处：（1）规避风险。如果公司直接跟村民签，村民反悔就是民事纠纷，企业打官司打不起，也拖不起。有了村委会做中间人，村民反悔就不是私人纠纷，是营商环境问题，村委和政府可以出面协调。（2）提升效率。如果直接跟村民一户一户签，每一户都是一个变量，这个要涨价、那个要反悔、隔壁眼红也要闹。几十上百个变量，任何一个出问题，成本都会失控。千院把合同统一打包给村委会，把几十上百个“变量”压缩成一个“常量”。企业只跟村集体谈，村集体再跟每家每户落实。签约效率、执行可预期性，都大幅提升。（3）对共建者的保障。愿意到村里长住、自己掏二三十万甚至上百万改造院子的人，最担心的不是院子本身好不好，而是“我投了钱，住了两年，房东反悔了怎么办？”千院通过村委会和政府背书，提供了20年的合法租赁保障。有了这个保障，投资者才愿意把钱掏出来。
千院创新设计的“村委会防火墙”机制，实际上是将法律上的民事纠纷变成公共事务，降低了缔约成本，给了投资者一个敢掏钱的制度保障。
四、让好了利
权利界定清晰了，利益分配的内在机制也就构建起来。罗潭村早期与企业合作，主要通过土地租赁的方式，获取土地租金，例如，禾田居每年土地流转租金3.8万元，农户每亩地年收益600到3000元。土地入股是另一种合作方式。桃园项目中24户村民拿土地入股，收益分成是村集体拿4%、农户拿17%、公司拿79%。通过合约缔结，界定各参与方的权利边界，降低了组织成本，提高了经济效率。
（张家界罗潭村谦牧民宿）
千院旅居的整村运营，是一种新的合作合约。千院不收村里一分钱，规划、设计、营销全部自己承担。他们想做的不是赚规划费的公司，而是一个把全国村子串起来的平台。不收村里一分钱，村集体没有负担。项目落地了，院子租出去，千院换来的不只是租金，而是一个有用户的平台、一份20年的稳定的土地租约。千院与投资者再签订二十年的建房合同，为共同建设者的投资行为提供了保障。很显然，这是一个多赢的合作，各参与方均获得了收益。这种整村运营合约，本质是把关系从“买卖合约”变成了“合伙协议”。整村运营企业不是来赚村集体钱的，而是帮村民、村集体一起赚钱。整村开发运营不能只看到眼前的利益，只有蛋糕做大了，各参与方才能够均获得收益，共同富裕的制度基础才会形成。
五、结语
回望罗潭村过去的十二年，真正让村子变了的，不是收入，也不是项目，是一套把村、企、民绑在一起的共建机制。选对人、分好工、筑好墙、让好利，回答了乡村振兴中最核心的问题：谁来干、怎么干、权利边界在哪、利益怎么分。张家界罗潭村的发展密码，说到底就一句话：把各方拧在一起，就是让每个人都觉得获得了好处，得到了利益。在这个过程中，政府推动乡村振兴有了抓手，企业有了长期回报的预期，村集体有了可持续增收的来源，村民盘活了资产、有活干、有钱赚。合作共赢，才是共同富裕的根基。
（文：欧阳刘宇，西南财经大学特拉华数据科学学院 图：孙婷）
