原地“长”出居民梦想的新家

长沙晚报全媒体记者 彭放 通讯员 李施佳 胡芝兰

走进雨花区湘农桥社区，二区9栋崭新的4层小楼格外亮眼。

“来来来，坐电梯上去看看！”居民们热情地招呼记者。推开家门，客厅宽敞亮堂，房间布局合理，卫生间等位置还做了适老化设计。

就在两年前，这栋楼完全是另一副模样。

雨花区湘农桥社区二区9栋原拆原建圆了居民新居梦，成为长沙首个全过程代建的原拆原建项目。 长沙市自然资源和规划局供图

　　老楼隐患多，24户居民盼重建

这里曾是单位自建房，年久失修，外墙渗水、地基下沉、楼板开裂，被鉴定为C级危房，24户居民盼着能拆了重建。

居民代表咨询得知可以采取“自筹为主、政府补贴”的模式。按照长沙市危房“四原”重建奖补政策，合算下来一套80多平方米的房子，住户只需掏十六七万元。“这个账挺划算！”消息传开，24户居民一致同意。

然而，最大的“拦路虎”是：由于历史原因，这栋楼西侧压占了规划D-6道路红线约3.5米。按常规“四原”原则重建，规划上过不了关。

　　“一事一议”破难题，审批跑出“加速度”

“群众的事，再难也要想办法。”雨花区采用“一事一议”方式，主动向市政府作出书面承诺：在规划道路实施计划明确前，暂不启动道路建设及相关拆迁征收工作，打消居民“拆了建不了”的顾虑。同时，在满足结构和消防安全的前提下，充分尊重历史成因，适当放宽建筑离界、退让距离要求，确保居民住房面积不低于改造前标准。

规划障碍扫清了，审批流程也跟着提速。项目不改变土地权属，保留原有划拨性质，直接豁免用地审批手续；创新推行“三证合一”并联审批，将立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可合并联合审查，原本需要90天的审批周期压缩到30天。市级还将规划审批权限下放到区自然资源局，进一步提高响应速度。

“之前担心审批手续难办，心里直打鼓。结果从申请到开工，顺顺当当，完全超出预期。”居民们感慨。

　　央企打包27项服务，8个月旧楼变新居

规划和审批的难题解决了，房子谁来盖、怎么盖？24户居民自发成立业委会，委托驻湘央企中铁城建集团房地产开发有限公司，签订全过程代建服务协议，项目申报、房屋拆除、施工建设、竣工验收、产权办理等27项服务全部“打包”。

2024年11月，旧楼拆除倒地。2025年2月，动工重建，项目从开工到主体封顶仅用3个月，从封顶到交房仅用6个月，当年11月新房交付。

新楼采用绿色建造技术，首层楼板做了防水防潮处理，屋顶采用“闷顶＋坡屋面”结构，排水性能好。考虑到住户大多为老年人，设计方案融入适老化细节，并加装电梯。最让居民安心的是，相关部门提前介入，明确产权归属，预审办证材料，新房竣工验收后，大家很快拿到了不动产权证书。

　　从“忧居”到“优居”，一个样本的启示

“从前守着危房天天揪心，现在住进新房、装上电梯满心欢喜。”住户周伟的话，说出了24户居民的心声。

据了解，参照周边城市更新项目的市场表现，改造后房屋的房产价值和租金水平上涨约60%。居民不仅住上了安心房，手里的资产也实实在在升值了。

长沙市自然资源和规划局相关负责人介绍，作为长沙首个全过程代建的原拆原建项目，湘农桥社区二区9栋的成功实践，探索出划拨土地上危旧房屋改造的产权处理、资金筹集、审批流程等关键环节的解决方案，为同类危旧房屋改造提供了可借鉴的经验。项目创新推行的“三证合一”并联审批、用地手续豁免、权限下放等举措，进一步优化了危旧房屋改造审批流程，为后续同类项目提供了“样板”。

从“忧居”到“优居”，改变的不仅是一栋楼，更是24个家庭的生活。这样的改变，正在长沙更多老旧小区悄然发生。

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