长沙一小区实现电梯“0元换新” 办法在此

长沙有15年以上的老旧电梯

近1.4万台！

不少业主更换电梯意愿强烈

那么

这个关乎己身，又关乎大家的问题

应该由谁来买单？

“所住单元楼更换电梯还要业主掏钱？”

“不是交了维修资金吗？”

近日，家住芙蓉区芙蓉苑小区的黄先生向长沙晚报全媒体群众工作平台反映，自己所住单元楼里的电梯老化，时常出一些“小毛病”，业主们筹划着换新电梯，但一算费用不对了。

到底是什么情况？更换电梯费用应该从哪里支出？连日来，晚报帮帮团记者进行了一番走访调查。

走访 维修资金够用换新梯无需“另掏腰包”

“目前小区业主如要更换电梯暂时只能启动维修资金，国补电梯今年3月我们已经提交申请。”日前，记者来到芙蓉苑小区的长沙明程物业管理有限公司，相关负责人给记者介绍了小区相关情况。

“老旧小区电梯出现问题是常事，如果速度、流程、业主投票等各方面比较给力的话，从正常程序启动维修资金开始，基本两三个月就可以完成电梯更换。”该物业负责人透露，小区目前处于“无业主委员会”状态，业主自治自理，物业主要是起服务、配合的作用。

“如果电梯不是故障率高，又没有政府优惠政策支持，还是不要轻易更换电梯。房屋年限越长，电梯、消防、水泵房、配电间等越容易出问题，都需要维修资金来进行大中型维修更换。”采访过程中，住在芙蓉苑小区戊区的林先生感慨道，自己所住这栋楼是动用维修资金改造的电梯，但是在保留配重、轨道等部分配件基础上进行的，价格不是特别高。

林先生告诉记者，当时48户业主表决选择了日常给电梯维保的公司，结果更换周期长达6个月，严重拖延导致业主意见很大。“如果维修资金够用，业主就不需要另外出钱。整个过程中，确认合作公司、确认更换方案、督促电梯公司按照流程走、按照约定施工等都很重要，尤其是和电梯公司明确各项工作的具体时间进度表。”林先生建议，更换电梯直接找电梯公司会比维保公司更好，虽然贵但经验足，不会让业主糟心。

现状 全市15年以上的老旧电梯近1.4万台

长沙市市场监督管理局提供的数据显示，目前全市电梯总量13.8万余台，15年以上的老旧电梯近1.4万台。也就是说，全市约1/10的电梯已进入“更换期”。

8月28日下午，雨花区侯家塘街道包装大厦一电梯故障。电梯内有12人被困半个小时，因为天气炎热，被困人员出现呼吸困难、情绪紧张等情况。消防救援人员及时赶到，才解救出被困人员。

8月14日中午，望城区黄金园街道金联社区某酒店内，一部载人电梯突发故障多人被困。所幸消防救援人员接警后用电梯专用钥匙及撬棍对轿厢门进行扩张，打开救援通道，18名被困人员才被安全救出。

“我们小区原来的电梯已经使用了20来年，以前也经常出问题，幸好去年全部更换了，现在的电梯又好又快。”家住芙蓉区车站北路王府花园小区的贺先生对记者表示。

逾30% 维修资金电梯维修更新使用占比最大

记者了解到，《中华人民共和国民法典》中明确规定，维修资金为业主共有。但在实际操作过程中，如何确保这笔钱真正做到业主做主呢？“业主有决策权，动用维修资金如果表决比例没达到法定要求是不能启动的。”市住建局相关负责人说。

动用维修资金收集业主表决情况并不容易。在以前实行纸质签名表决时，往往会遇到不同的难题，比如联系业主比较难，或者是冒签、代签引起的信访投诉纠纷。“我们在长沙市（不包含长望浏宁）已全面实施维修资金使用电子投票，操作方式极为便捷灵活。业主可以通过手机下载‘长沙住房’APP，随时随地进行投票，不受时间和地域限制；对于使用智能手机不便的老年人等特殊群体，还专门配备了手持式投票终端，由工作人员协助完成投票，确保每位业主的表决权都能充分实现。”市住建局相关负责人说，电梯更换通过电子投票最快的不到一天就完成了表决。电子投票采用先进的身份核验技术，还能精准识别业主身份，杜绝代投、冒投等问题。

记者从相关部门了解到，长沙市（不包含长望浏宁）维修资金累计使用总金额为20.82亿元，其中近五年使用占60%以上，平均每年增长率超过35%。在所有的维修资金使用类型中，近几年电梯维修更新的使用占比最大，超过30%，其次就是防水维修，再次就是消防维修改造，这三个类型合计占总使用金额的70%到80%。

但维修资金不够了怎么办？记者了解到，当个人维修资金账户余额低于首次交存额的30%时，按规定要进行续交。“市物维中心近几年对维修资金续交进行了大量宣传，但因缺乏上位法支持，因此续交工作进展并不理想。”市住建局相关负责人介绍说。

据了解，目前全市内五区的维修资金由长沙市物业维修资金管理中心统一管理，业主可下载长沙住房APP或登录长沙市住建局官网查询自己房屋名下维修资金的情况，或者业主本人持身份证原件和房产证原件到长沙市政务中心、雨花区市民之家以及芙蓉区政务中心窗口进行查询。

权威 最基本的条件就是要满足“双十五”

记者在走访过程中发现，不少老旧小区业主更换电梯意愿强烈。

“我住那栋楼的电梯经常出点小故障，不是门打开关不上了，就是停在某一层‘罢工’。”家住天心区博林金谷小区的市民张女士告诉记者，小区业委会今年年初告诉大家，2025年超长期国债支持住宅小区老旧电梯更新更换的工作进行前期摸底了。“听说整梯换新是补贴15万元，剩余部分使用维修资金。”张女士说，小区业委会后续还就“是否同意更换电梯”组织业主接龙，业主基本上都同意更换新梯，但是否申请到国补电梯目前还没有收到确切消息。

“我们说的‘国补电梯’，是指特别国债资金支持住宅老旧电梯的更新改造。2024年8月中央就推出了超长期特别国债，住宅老旧电梯更新也被纳入了超长期特别国债资金的支持范围。长沙2024年国补电梯名单也已经确定；2025年国补电梯名单各区正在逐步确认过程中。目前部分住宅小区老旧电梯已完成更新并已获得特别国债资金补贴。”市住建局相关负责人向记者介绍道，因特别国债资金通过财政渠道已拨至各区，为配合特别国债资金补贴的发放，市住建局已把电梯更换的维修资金审批权限下放给各区住建局，由各区住建局负责辖区范围内的国补电梯的维修资金使用申请的受理、审核。

“根据相关要求，今年申请国债补贴最基本的条件就是要满足 ‘双十五’ ，即电梯登记使用年限要15年以上（2010年1月1日前办理使用登记），更换电梯单台投资要在15万元以上。”市住建局相关负责人告诉记者，住宅小区老旧电梯更换补贴政策主要是针对使用年限较长、故障率高、群众更新改造意愿强烈的电梯，更新电梯的补贴标准是每台定额补贴15万元。

记者从市住建局了解到，在已按规定交存维修资金且已超出保修期的基础上，住宅小区电梯设备出现故障、损坏等有安全隐患状况时，可以申请动用维修资金。“电梯属于业主共用的设施设备，按照市监局的相关规定超过12年的电梯就可以申请报废，申请报废的电梯就可以申请使用维修资金进行更换。在超长期特别国债补贴政策推出前，我市已有数百台申请报废的电梯通过申请使用维修资金完成了更换。”市住建局相关负责人表示，为保障广大人民群众的出行安全，市住建局一直以来积极推动住宅小区有安全隐患的电梯申请维修资金进行更换。在超长期特别国债政策发布后，通过下放维修资金审批权限给各区住建局，就是配合特别国债政策快速落地而开辟的“绿色通道”。

样本 幸福“直达”！29台电梯全换新，居民零付费

随着问题渐渐浮出水面

长沙也出现了电梯0元换新的生动样本

这次改造居民无需自掏腰包

也没有动用物业维修基金

甚至还为小区增加了公共收益

这是如何做到的呢？

带着好奇，记者深入走访该小区，发现这场“换梯行动”不仅成为政策红利惠民的生动样本，也是党建引领、居民共建共治共享的一次基层创新实践。

走进崭新的电梯，一阵清凉迎面而来。电梯平稳上升，几乎没有噪声，居民杨术检笑容满面地说：“自从换了新电梯，连小孙子一进来都夸‘好像到了高档小区’。”近日，望城区高塘岭街道联诚花园小区完成29台老旧电梯的整体换新，居民喜笑颜开，多年的“上下楼难题”终于彻底解决。

联诚花园电梯换新项目，让居民的幸福成“一键直达”

背景：老旧小区电梯故障频发

联诚花园小区位于高塘岭街道斑马湖社区，是望城区最早一批建成的住宅小区，最早的楼栋于2004年竣工验收。小区内共有30台电梯，使用寿命均超18年。

“除了2栋的一台电梯在两年前更换过，这一次是剩下的29台电梯一次性换新，你听，电梯运行多平稳、没一点声音。”业主杨术检带着记者兴致勃勃地参观小区的新电梯。

居民们如今满心欢喜，而此前却是对电梯的频繁故障叹息不已。近年来，小区老旧电梯问题日益凸显，“楼层按键失灵、电梯关人、突然下降、门打不开，小事故不断，几乎家家户户都吃过旧电梯的苦头”。小区业主兼网格员刘建民回忆：“有时候，同一个时段同时坏了三四台电梯，我们和社区、物业都搞手脚不赢。”

2023年8月5日，2栋2单元一电梯彻底损坏，上百居民日常生活受到严重影响。这次是修都修不好了，一停就是十几天，居民上下楼只能爬楼梯。

“小区建设早，房价低，缴纳的维修基金很少，这些年修修补补早就用光了，要换新电梯存在十几万元的资金缺口。”当时的斑马湖社区党总支书记熊晓燕介绍，那一次费了好大周折，统一了业主意见，各家出资从几百到上万元不等，这才完成了电梯更换，这也是高塘岭街道首个老旧小区电梯更换改造项目。

转机：旧电梯更换有了新政策

“这一次我们赶上政策的东风。”杨术检介绍，小区电梯换新的幸福变迁，得益于国家推出的“超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新更换项目”。

杨术检是小区3栋的楼栋长。2024年6月，3栋的一台电梯也彻底瘫痪了，“请来维修师傅一看，主机坏了，维修费要3万多元，还不如换新电梯。”

没多久，6栋的一台电梯也罢工了，同样是要换新的。

依照此前经验，在社区组织下，楼栋长和网格员、志愿者开启收集民意、思想动员、选择电梯、缴纳款项等一系列工作，前后忙活了两个月。

“要统一思想让每户业主出钱，可不是简单的事，为了说明情况，我光解说就写了两万字！”6栋楼栋长饶建军说。

2024年8月的一次碰头会上，社区工作人员为业主带来好消息——省里出台新政策，换电梯有补贴了。现场，居民激动地鼓起了掌。

原来，2024年，国家明确将住宅老旧电梯更新改造纳入超长期特别国债支持范围。湖南省抓住政策机遇，住建、发改、市场监管等部门协同发力，申请5.094亿元超长期特别国债，支持3396台住宅老旧电梯更新。

“与其隔三岔五地修，还不如趁机一次性换新的。”说干就干，在望城区住保中心、高塘岭街道、斑马湖社区的支持和指导下，小区成立电梯更换小组，大家推举业主委员会主任缪万年为组长。

联诚花园的29台老旧电梯都符合申报条件，预计每台可补贴15万元。然而电梯价格根据层高不同价格也不同，越高越贵，小区有11层到18层的电梯，每栋户数也不相同，可以想象换电梯的难度之大。

破冰：电梯采购居民全程参与

“我们是业委会牵头，业主代表、小区党员、楼栋长、网格员共同参与电梯更换全过程。”缪万年说。通过网格员和楼栋长积极上户，多次组织座谈会，500多户居民签署了意见，超98%的同意更换电梯。

电梯如何选？价格怎么定？“全过程公开透明，都是业主说了算。”缪万年介绍，小区推选出40余位居民代表参与投票，“这些人既不能是业主委员会成员，也不能是电梯公司的推荐者。”

小区电梯更换小组请来了专业的投标公司，向10余家电梯公司发出了邀标，通过价格、服务等对比，居民代表初次投票筛选出3家公司。

再从居民代表中抽签出11位代表组成电梯考察团，对3家电梯公司的长沙总部进行上门考察，并且约法三章：“在外考察期间，不能抽对方的烟、吃对方的饭。”考察之后，考察组将3家公司的体验感受、各自优劣形成报告，向居民代表介绍。

经过多轮谈判，最终，杭州西奥电梯以437.9万元的总价、15.1万元/台的均价胜出。

“他家并不是最便宜的价格，但是综合性价比最高。”缪万年解释道，该公司承诺将维保期从1年延长到3年，同时其后续的维修配件价格也比较实惠。此外，29台旧电梯的残值回收后，不但抵消了国家补贴后剩下的差额，还有两万元的余额作为小区的公共收益。

“价格更优了、产品更好了。”更让业主满意的是，29台电梯全部加装空调、智能识别系统，并升级不锈钢轿厢，整体品质显著提升。

经过两个月多的紧张施工，29台电梯已经安装完毕，本周最后3台电梯将调试成功。

“国家政策给力，居民齐心参与，这才是真正的幸福工程！”杨术检高兴地说。