2022房企年中报聚焦:行业筑底?房企大佬们这样判断
湖南

2022房企年中报聚焦:行业筑底?房企大佬们这样判断

红网时刻新闻记者 戴丹 长沙报道

又是一年“中报季”。

时间进入9月,按照惯例,房地产上半年业绩披露也应该画下句号,但今年上半年,房地产的业绩披露随着“金九”的到来却仍然是“未完待续”。

营收下滑、整体净利润“腰斩”、土储“缩水”……大部分房企2022年上半年的业绩不尽如人意,多项经营指标下滑明显。在业绩发布会上,多位房企负责人表示,目前楼市已经在筑底阶段,确保交付质量成重中之重。

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百强房企销售额均值同比下降46.2%

截至8月31日,数据显示,有120家A股房地产上市公司披露了2022年半年报,其中有38家公司净利润为亏损状态,84家公司净利润同比下滑。同时,还有包括恒大地产、新力控股、阳光100、花样年、当代置业、上海世茂等在内的多家房企未能按时批露半年报。

根据中国指数研究院发布的房企销售业绩数据显示,2022年1-8月,TOP100房企销售额均值为477.6亿元,同比下降46.2%,降幅较上月收窄1.1个百分点;其中销售额超千亿房企10家,较去年同期减少14家;超百亿房企96家,较去年同期减少48家。

在业绩滑坡的大潮中,也有一些房企或保持稳健,或逆流而上,如:重回增收又增利状态的万科,融资成本创新低的中国金茂,连续六年保持“绿档”的龙湖集团,营收同比激增了90.81%的建发国际等等。

2022上半年,万科以2069.16亿元稳夺内房股“营收王”;与此同时,营收规模同比增长的头部房企还有保利发展、龙湖集团、绿城中国。

一些房企凭借稳健的财务管理,多元化的业务发展方向,把下行周期的负面影响降至最低。

万科:2022年上半年,万科实现销售金额2152.9亿元,同比下降39.3%。营收方面,同比增长23.8%至2069.2亿元,权益净利润同比增长10.6%至122.2亿元,净利润实现止跌企稳、稳中提升。

保利:半年报显示,保利发展实现签约金额 2102.21 亿元,同比下降 26.29%;营业总收入1107.63 亿元,同比增长23.10%;归母净利润108.26 亿元,同比增长5.11%。

招商蛇口:2022年上半年,招商蛇口实现签约销售金额1188.3亿元,同比下降32.9%,但比去年同期排名提升一位;实现营业收入575.62亿元,同比增长28.90%。

龙湖:2022上半年实现营业额948亿元,同比增长56.4%。1-6月,集团实现归属于股东的净利润78.4亿元,剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长6.1%达65.5亿元。毛利同比增长20.1%至201.5亿元,毛利率21.3%。

越秀:上半年累计合同销售金额为人民币489.1亿元,同比上升3.2%;核心净利润人民币21.3亿元,同比上升1.4%,中期每股派息人民币0.275元,同比上升1.5%,派息比率为核心净利润的40%。

土储缩水,龙头房企投资聚焦一二线城市

行业下行,房企投资的力度、投资意愿明显下滑。来自克而瑞的数据显示,2022年上半年,土地成交体量同环比下降均超五成,百强房企拿地销售比达为0.16,对比去年同期基本腰斩。

据乐居财经统计,剔除部分未披露土储数据的房企,上半年内房股土储TOP50门槛为506.4万平方米,相较2021年底下滑约13.5%。

从拿地数量、金额来看,规模性的国企和央企、财务稳健的优质民企拿地相对积极。

疏理各房企中报数据,上半年,中国海外发展、华润置地拿地金额超过500亿元,万科拿地金额386.8亿元;越秀地产、龙湖集团、绿城中国、建发国际集团、深圳控股等新增项目超过15个。

从新增项目及土储构成来看,不少房企正逐渐向一二线城市聚焦。如:中国金茂新获取的11个项目集中在北京、上海、南京、成都、西安等一二线核心城市;万科投资金额中,一二线城市的占比为95.6%;碧桂园的新拿地项目中,71%分布于二线城市。

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业内声音:短期承压,中长期向好

从年中报的数据看,房企的销售困境上半年仍未好转。不过,近日住建部、财政部、央行以及地方政府等相关部门均出台多项政策措施,通过政策性银行专项借款方式,鼓励和支持困难项目建设交付……种种迹象正在表明,房企纾困正在逐步取得进展。多位房企高管认为,当前房地产市场已经筑底,市场信心逐步恢复,虽然短期市场依然承压,但对中长期市场向好有信心。

谈及下半场市场格局演化趋势,中国海外发展董事局主席颜建国提出了“三个分化”:一是市场分化,一二线和强三线城市将是主战场;二是行业分化,房企数量将大幅减少,行业集中度将显著提升;三是企业分化,行业容错率下降,精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

在万科2022年中期业绩推介会上,万科总裁祝九胜表示,短期来看,房企毛利率承压仍会是普遍现象。长期来看,房地产的毛利率终究要回到社会平均水平。只有那些能够深刻洞察客户需求,经营效率能够提升的房企,能够取得高于平均的回报。

龙湖集团董事长吴亚军表示,房地产市场整体会从西部往东部走、从二三线城市往一线城市、强二线城市走,从一个洼地形成一个新高地。所以结构性机会还有,关键在于能不能抓到这个机会。

今年以来,房地产市场并购金融政策暖风频出,市场也存在较多项目收并购机会。不过,整体来看,各家房企对于收并购基本都持积极谨慎的态度。

中海表示要坚持聚焦三个主流。即在主流城市、主流地段、主流产品的原则下开展收并购。其董事会主席颜建国称,“会继续捕捉并购的机会。未来几个月,会保持积极姿态,全面撒网,希望有更好项目能够进来,当然这取决于整体市场发展形势。”

绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰坦言,收并购已谈过很多家,数字量很大,会发现这样那样的问题,有些已经开发过了,开发以后的规划设计和绿城品质要求有一些差异,难以表达绿城产品特色。所以较少考虑收并购,基本上都在公开市场上拿,下半年绿城也会坚持这样的拿地方式。

对于投资策略,多位高管表示,公司将坚持量入为出、现金流第一的原则,根据现金流情况安排投资结构。对于收并购计划,多位高管表示,会积极主动广泛接触收并购机会,同时严谨慎重做预判和决策。