上海已经有老破小70年到期了 结局很意外
湖南

上海已经有老破小70年到期了 结局很意外

2021年11月22日 11:31:05
来源:真叫卢俊的地产观

原标题:上海已经有老破小70年到期了,结局很意外

你们会不会跟我一样会有一个疑惑

就是我们翻开房产证都会看到上面标注“70年产权”,我知道70年后房子还是归我的,或者说我还需要交一些税费

但是这些答案都太过笼统,一个房子住了70年后会发生什么变化,如果不能住了我们又该怎么办

所以今天想认真问下,我们的房子满70岁后,该怎么办

01

要回答这个问题,可能得分两步

首先,得有房子真的满了70岁

貌似大部分小区都建于80-90年代,离70岁还差30-40年,但其实中国第一批商品房建于上世纪50年代

这个年代里,我们看到两个最早一批的商品房是建于1958年的彭浦新村,和建于1951年的曹杨新村,这两个小区一个63岁,一个今年正好70岁

所以这些第一批满70年的房子,现在怎么样了

我们先看看一个小区快70岁的样子,这是将近70岁的彭浦新村

彭浦新村彭一小区,来源:上海房管

曹杨新村的主体还是好的,所以是进行了全域修缮

曹杨新村,来源:小喵奇谈(左),澎湃新闻(右)

70年前的人均住宅面积是以个位数算的,这样的房子在过去是人人羡慕的公家房子,可是现在再看就是略显逼仄的空间

各位有机会可以去北上海大宁那一带看看60-70年代的老公房,厨房、卫生间基本都是一人份的,就是一个人用刚好够转身

然后因为封闭阳台 窗墙比过小 层高不高,室内光线昏暗,时间一长就容易起味道,不管你是再爱干净的人,也很难住的好

而这还算是不错的,因为至少还是60后、70后,甚至80后的房子,真正50年代的老公房在岁月的洗礼下,基本只剩一堆黄褐色的骨架,还不太牢固

这样的房子别说正常生活品质,就连居住安全都不一定能保证

那这样的房子,该怎么办,这两个小区给出了两种答案

第一,如果还能住,那就是翻新、修缮、甚至改建,如曹杨新村

第二,如果不能住,如彭浦新村

这种的,我们应该这么做

02

上海这几年提供了一种思路,叫原拆原建

70年后的房子,因为建筑主体耗损关系,不仅居住体感差,甚至连建筑主体结构都有可能存在安全隐患

所以彭浦新村的案例,对我们未来房子满70岁之后,可能更有借鉴价值

那将近70岁的彭浦新村是怎么做的

静安区相关部门,在彭浦新村所在地,把房子拆了重新盖,也就是所谓的“原拆原建”

原拆原建即房屋翻建,指按原建筑面积,在原房屋位置翻建新房屋

居民先通过在外租房过渡等方式搬离老房,然后由政府将老房拆除在原地重建,然后等房子竣工,居民再搬回来的一种改造方案,改建原则是“拆一还一

跟它的字面意思一样,就是让居民先出去住一段时间,然后这段时间把以前的房子推倒重建,房子盖好后再让居民搬回来,这背后的主导方主要是上海市

我们可以对比下,原拆原建前后的彭浦新村

这是现在的彭浦新村

未来会变这样,这是效果图

这种拆法,遵循的原则就是,你现在有多少,到时候就拆多少,如果要增大面积,就需要额外再买

不过实际情况中,原拆原建后的房子,在没有额外买的情况下,依然会得到比以前更大的居住面积

比如我看到的一个案例:彭一小区原拆原建那会,在归并户型的时候,将原来15㎡、16㎡的房屋都增加到20㎡

这个面积很小对不对,但我告诉你20㎡可以做什么

以前一个10㎡的房间可以蜗居一家三口,卫生间得和别家共用,现在的20㎡可以做一个双南两居室,有独立厨卫,还可以再加一个4㎡的阳台

而以前部分老房子的厨卫甚至是连在一起的,然后过道长这样

武川路222弄,来源:中国青年报

我看过印象最深的一段话,是彭浦小区一位吴老伯对青年报记者说的话:

“我在这里住了整整58年,之前我们迫切需要改善居住环境。每年刮台风,下水道堵死,我家就水漫金山,地上的东西都会浮起来,老母亲无法上厕所,我只能背着她去公厕。”

总的来说,重建的房子,有两个肉眼可见的改变,对城市而言,周边面貌发生了质的改变;对居民来说,生活环境上升的可不止一点点

更重要的改变是,原拆原建后,房子什么产权、还有多少年

这些原拆原建后的房子,将会被办理房屋所有权证变更

又因为重新再建,变化的不仅仅是房屋结构,还有建造年份

而这点改变非常重要,因为这关系到房子所有人房屋买卖情况,因为影响贷款年限

顺着这个线索,我们也似乎看到了原来70岁后的房子,还可以这么处理

03

能这么做,背后是什么道理

原拆原建,总的原则还是“拆一换一”,这对于市中心如今的土地价值而言,无疑是一个不错的选择

因为在此之前,我们听到的上海市的城市更新更多是从市区拆郊区,或者直接拿钱,最后还是买在市区以外地方的案例

一般而言,听到说自己的小区被选中为原拆原建,大多数业主都很欢喜,我想应该没有居民会反对在不离开老房子的前提下,还能住更好房子的机会吧

那么问题来了,为什么只有个别小区可以原拆原建

为此我从114,打到市民热线、又打到房管局、又打到各个区房管局,结果让我等3-5、或者15个工作日

最后我拨通了一位拆迁条线律师的电话,才问到一些大致信息

原拆原建也属于旧改的一种,也就是城市更新的一个种类

各个区都会针对“原拆原建”列一长条约束条件,这些条件都是必要条件的存在

也就是说这里面任何一条不合格,这个小区就不符合“原拆原建”条件,就会被否决,接着律师对其他条件都闭口不提

只对“建筑是否满70年”这条表示肯定,因为这条差不多是各区通用的一个约束条件,如果某小区可以执行原拆原建,那么它一定是一个将近70年的小区

这也逆向证明了在上海一个70年产权将满的小区可能会有哪些解决路径

那用原拆原建去处理70年产权到期这件事的道理在哪,或者说这件事的法律依据是什么

今年年初颁布的《民法典》关于70年产权的思路是:

住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期

也就是说,住宅用地的产权年限满70年之后,是可以自动续期

但要明确一点,这里延续的是什么

► 房屋所有权,属于业主

► 土地所有权,属于国家

我们说的70年,是土地所有权

而房屋所有权,让我们对房屋有一切处置权,而且永久归自己所有,说的夸张点,就算是房子塌了,那一砖一瓦还是你的

以此类推,无论多少个70年,土地依然国家的,房子也依然还是我们的

所以原拆原建的道理就在这,如果房子没有影响城市规划,那70年后原拆原建是我们今天给满70年房子的一次回答

04

其实原拆原建,还有一个名字叫“拆落地

原拆原建对上海来说并不陌生,它在城市建设部门文件上还有一个名字,“拆落地”

这是上海城市更新的一种模式,也是对70年产权商品房后续如何处理的一次探索

上海在政策上很早就开始支持这种旧改方法

2018年印发了《上海市旧住房拆除重建项目实施管理办法》:考虑到拆落地改造地块情况复杂,涉及回搬居民的诉求往往较难统一,在明确改造标准、改造方案和调整需求的基础上,针对涉及规划调整的项目

► 一是简化规划审批程序,按简易程序办理,目前静安、长宁等区的相关项目已完成规划审批

► 二是支持相关规划指标,在符合规划导向和原则,并满足日照、安全的前提下,对开发强度、建筑高度等指标予以支持

在市中心很多老区都有出现过,我简单整理了一下

而未来,如果30-40年后我们的房子也满70年的时候,我们是不是也可以用上原拆原建

也许更大概率我们会用上其他的旧改方式,但是今天的原拆原建是我们的城市面对商品房住宅满70年后怎么办的一次探索和回答

而这背后关于法律物权的信仰,以及对居民所有权的尊重是不变的逻辑

那具体到我们每个个体身上的时候,我们可以提前知道的的一件事可能是,无论哪种,在转换的过程中遇到问题是肯定的,这方面需要做好准备

比如说彭浦新村原拆原建的时候,最让主办方头疼的两个问题

一个就是争取同意改造的同意率,还有就是在实施改造的时候,住房楼层的分配安置工作

比如大家都想选高楼层,这时候分谁不分谁都是问题,但这些问题在最终实际操作过程中都会被一一解决

未来我们的房子满70年后,也会面临“一地鸡毛”,但是现在的原拆原建是尝试更是一次经验积累

05

第一批满70年的房子给了一个不错的回答

历史文化建筑要保留,老旧小区要改造,那两者之间还有没有其他选择,“拆落地”只是其中的一种回答,未来我们是不是还有其他更多选择

倒不是说我们今天买的房子未来满70岁之后也会这么操作

但是今天彭浦新村们、曹杨新村们这些年界70的小区,在我们还未用实际行动回答过“70年后我们的房子该怎么办”这个问题上,提供了一种思路