新化第一高楼真假公文的背后 房地产快速发展
标准之惑
8月21日，新化县规划局对于县长信箱中转来的“县政府部门伪造公文，违规许可”的投诉作了回应。
县规划局承认对辉映江岸小区的规划有多次调整，但否认有两份“新发改99号文”。
10月14日下午，多位接受采访的县规划局人士表示，发改委的立项文件很重要，因为这是一个“大项目”，必须要作为依据。他们的档案里只有那份总建筑面积为204180平方米的批文。因此，不存在开发商有“增加建筑面积”的情况。
辉映江岸小区共规划9栋33层点式住宅。小区规划净用地面积38091平方米，建筑密度19.6%，容积率5.04，绿地率35.6%。新化县规划局总工刘卫安介绍，辉映江岸的这三项指标，在新化楼盘中都是非常好的。在新化，很多小区的容积率达到了7以上，建筑密度也超过了20%。当年这个小区是新化最好的楼盘，现在还是新化小区环境最好的楼盘。
而这些却得不到业主们的认同。
周女士等人称，他们查询建设部2002年颁发的《城市居住区规划设计规范》发现，像他们小区这样的“组团级”住宅用地最高不能超过总用地面积的80%，住宅面积净密度不得高于3.5。据此计算，小区的住宅面积最多只能为107248平方米。而目前小区的一二期工程已经建成6栋，总面积112759平方米，已经超标。今后不得再进行住宅开发，而只能进行车库等非住宅面积的建设。
新化县规划局副局长周良、总工刘卫安等明确表示，住宅面积净密度非强制性规定，他们业内公认的是建筑密度、容积率、绿地率等指标。
业主们提出，根据娄底市整体规划文件，新化县的居住区容积率应为1.5～4.0。对此，县规划局的周清华解释说，该要求是指整体的容积率，就一个小区来说，其规划容积率完全可以定为5～7，只要该规划区域整体能达到平衡即可。
长沙市规划设计院副院长谭春华说，容积率、绿化率、建筑密度这些规划指标，确实可以根据各种情况进行调整，这属于规划局的自由裁量范围。而可以在技术指标上对开发商进行最强有力制约的，是与国土局签订的国有土地出让合同的具体约定。任何调整都不能超过合同约定。
记者在新化县国土局查到了辉映江岸南地块的土地出让合同，令人吃惊的是，该合同“建筑容积率”一栏上赫然写着，“大于等于4.48”。
新化县规划局综合技术股股长周清华说：“这应该是个笔误，当地还曾发生过同类的事情。一般建筑容积率都要写小于等于多少。如果开发商要钻空子，确实对政府很不利。”
她进一步解释，当时土地出让合同上的容积率等多没有经过规划局事先审定，因此在规划过程阶段只有参考意义。而现在对土地出让已经有严格要求，规划部门会在之前审定容积率等各类指标，一经确定后很难变动，否则就会导致国有资产流失。
但这一说法遭到了业主们的质疑。他们举例说，规划部门说的严肃性其实经不起考验——在该小区北面一块5336平方米的土地同样被重庆仁师公司拿到，规划的容积率为8.35，并通过了县大规委的审查。而去年9月～10月公示时，容积率调整到了7.7。实际上，国土局对该地块的出让公告明确规定，容积率应小于等于5.5。
“这种自相矛盾的事情看得太多了，他们的指标变幻莫测，比农贸市场上的菜价变得还快。”一位业主说。
小区多次调整规划
根据规划局提供的材料，记者查到辉映江岸小区一共改过6次规划，第一次调规就是99号文体现的那样，增加了2万多平方米的建筑面积，但直接导致业主上访的是第二次把小区南面的两栋点式楼改为三合一板式楼的调规。后面的4次都是规划局为缓和矛盾、迎合业主要求作的细微调整。
第二次调规源于规划局对辉映江岸小区旁有一条道路的调整。这条原规划道路的走向发生了变化。在规划局看来，他们不认为他们的调规有什么问题。
开发商、重庆仁师公司的总经理王喜10月15日上午说出了更改的缘由：因为政府规划的道路变化后，他们对小区入口进行了调整。小区的大门从东边调到了北边。 原来从2号楼、3号楼之间进入，变成了从1号楼和9号楼之间进入。本来开发商已经把2号楼、3号楼的距离拉得比较开，留好的入口空位，也只能作废。只好调整1号楼的建设，原规划建33层的1号楼，被调整建设为只有2层的商业会所。
规划更改后，开发商把规划中33层的1号楼改为两层的商业会所，其省下的面积分摊到了其他楼上。
“买房时说是2梯4户，但建起来后是2梯5户，这些楼栋都长胖了。”一位姓方的业主说，“长胖了的楼栋间距肯定就比原来小了，原来规划给7号楼、8号楼建设的位置，也就挤了，离3号楼、6号楼的距离就近了。”
在规划局，记者看到了批准开发商进行这次调规的资料。规划局副局长周良说：“开发商要那样调是他的事，他的程序走到位了，依然符合我们的总体控规和技术经济指标，我们没理由不批准。”
最主要的矛盾就在此，规划局认为他们批准的调规不犯任何错误。事实上确实只是建筑面积在每一栋的分摊不同，总的建筑面积不变，用地没有超越规划，由此计算的建筑密度、容积率、绿化率等指标也就没有发生变化。
可是，对于业主来说，他的直观感受发生了很大变化，居住空间受到了影响。
对业主的这种感受，新化县规划局副局长的答复是：“一个人住得舒适不舒适，就没有标准，所以我们只能要求符合技术指标。”
他说，另一个要考虑的是开发商的问题：如果它是一次性将楼盘都建成再卖，这些问题就不会出现。
3g.ifeng.com 用手机随时随地看新闻
- 社会
- 娱乐
- 生活
- 探索
