长沙“世界第一高楼”：除了火葬场什么都有
拿别人的钱来建
远大公布的天空城市预算是90亿元。这在外界看来“只能建一个壳。供水、电、装修都无法做”。多位受访房地产人士称，远大这一项目是一次赌博。
如果把天空城市看做一场赌局，远大显然不会独自赴局。一名天空城市相关负责人对南方周末记者透露，远大特意成立了天空城市投资有限公司来运作该项目。工商资料显示，天空城市投资有限公司注册资本2亿元。
“远大希望有一家干净的公司来投资，引资以及商业运作。”上述相关负责人称，可能做完这个项目后，投资公司法人都变了。
远大成立投资公司，就像在项目与远大之间设立了一个防火墙。“远大不会拿钱出来做这个楼，加盟商跟这个楼也没关系。这是独立项目，要从外面找投资人。”
据上述相关负责人透露，天空城市目前有三个融资方式：风投、合伙人投资、银行贷款。“远大很保守，不会冒险。银行贷款可能占比不大，因为利息高。主要是考虑合伙人投资。”
在远大公布90亿预算后，一些意向合伙人提出异议。他们认为报价太低，楼房要是卖到300亿，显得太暴利，从税收和社会影响上都不太好。
来自外省的投资人王文是远大可建的加盟商，也参与了天空城市项目。他告诉南方周末记者，在其参加远大内部启动仪式时，最初公布的天空城市预算只有四十多亿。到现在，材料上涨、设计改变等费用，预算应该在五十多亿。“例如，迪拜塔的设计师要求每平方米钢材使用量从100公斤增加到180公斤。”
但远大可建标准策划部部长谭永强在接受南方周末记者采访时，否认了预算只要五十多亿的说法，他称远大公布的预算是真实的。
王文称，天空城市造价成本较低。50%面积以当地市场价（大约每平方米五六千元）卖，可能赚得不多，赚钱的主要在于高层。远大的目标不是靠这栋楼赚多少钱，而是通过这栋样板楼打开更大的市场。
天空城市潜在的风险还在于如何经营。该负责人坦陈，目前还没想好如何经营这栋楼。投资者最关注的也是资金回收方式。“是通过这栋楼收回还是长期回收？这栋楼是一个实验。我们希望以长期合作的方式来收回资金。”他说。
他们曾找了一些著名咨询公司做市场调查，调查结果显示，定价是关键。当问到会否购买此楼时，多数受访民众称不了解这个楼，不好回答。“因此，我们决定快点把楼书做出来，增加民众了解。”
远大的“局”
天空城市几经选址，最终落户于望城。望城北连洞庭，南毗岳麓，2011年完成撤县设区，成为长沙市一个区。
望城区滨水新城管理委员会主任佘浩宇对南方周末记者表示，天空城市和望城绿色发展战略相吻合，所以在众多地址中选择了望城。
“竞争者中不乏全国省会城市和著名旅游城市，远大考虑地方关系，最终还是婉拒。”一位知情人称。
远大花四亿多元拿下的这个地块，位于大泽湖片区。此处原来规划是湿地，目前长沙市政府批复是城市公园。
望城区一名官员称，远大选择这里，亦有成本考虑。此处距离长沙市政府仅10公里。望城区土地均价在170万元/亩，但容积率（容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）只有2点多。远大虽然是均价三百多万/亩拿地，但土地容积率超高，达到12.7。看似价高，实则非常便宜。天空城市建好后，销售也可主打休闲度假的招牌。
另一个因素是，“土地拍卖时，因为地块位置较偏，容积率高，开发强度大。一般单位没底，所以当时只有远大敢摘牌。”他说。
天空城市就像一个场，吸引了各方力量。上述天空城市相关负责人介绍，中建五局是其合作方，他们无论如何要拿下这个“天下第一”项目。因为总部在这，不可能让别的施工单位抢走这块肉。“一些单位亏本都要参加到项目中来，毕竟是世界第一。”
“项目买地105万平方米，占地却只有44万平方米。旁边都是绿地。哪个房产项目能做到？”项目一传开来，就有朋友打电话给佘浩宇，要买天空城市的房子。他对此非常满意，“既能提升地方形象，也能带来招商引资的动力”。
地方兴致勃勃，而相关部门的态度却非常微妙。长沙市住房和城乡建设委员会一名知情人告诉南方周末记者，天空城市采用的是全新技术，建设部都没有审核标准。项目起码要省里报部里批准，会非常谨慎，“一句话，出了事谁负责？”
湖南省住房和城乡建设厅一名官员则坦陈，天空城市还在前期技术审核阶段，离行政审批还远着。“据我了解，技术审查都是刚刚起步。先确定技术能不能搞，再谈行政审批。程序半年内都不一定走得下来。”
远大要过两道坎，一道是技术，另一道就是行政审批，“省里收到设计方案后，再做论证。整个过程，可能一两年都搞不完”。
天空城市超限高层审查委员会一位专家对南方周末记者称，“超限审查已经进行了八个多月，远大目前还没能通过。还有很多问题没有解决。例如结构、技术等方面没达标。”
投资人王文对审查并不乐观。“我对张跃说过，实在不行就建到国外去。国外有些城市已经下了单。张说这个要看缘分。”
扩张狂想
王文2012年在网上看到远大15天建T30A塔式酒店的视频，按其多年做装修工程的经验，他认为“这是违背建筑常识的，不可能”。强烈的好奇心驱使他来到远大，参观之后，颠覆了他对建筑的认识。王决定与远大合作，“当时下了很大决心，因为要投不少钱”。
天空城市只是一个引子，背后是准备推向市场的远大可建技术及理念。
远大可建标准策划部部长谭永强介绍，远大可建正在打造产业化联盟。分为两类，一是紧密层，指加盟商。加盟费在2亿到4亿之间。远大可建提供技术，加盟商所做的每平方米可建项目，远大可建收100元费用；二是合作层。包括门窗、地板等七百多家厂家。签订长期合作关系，打造产业链。
加盟两年后，王文感觉远大可建的市场推广几乎没有。“张跃不重视这个，说做好自己的事情就行。天空城市是为了市场推广。远大布局多年，今年才开始推广了。”
据远大官网介绍，至2013年，远大可建已在国内建立6家省级加盟公司，其运作模式及设计规模完全复制可建总厂，技术全部来自可建总厂。
可建的目标是，每年发展5-10家加盟公司，最终达到中国50家，国外100家，占有全球30%建筑市场。至2013年，可建总厂及加盟公司已在湖南、上海、山西以及墨西哥等地建成三十余幢可建项目。
王文称，2013年各地加盟商工厂陆续完成，已经可以投入生产，此时需要一个项目来推广可建技术。世界第一高楼自然当仁不让。
在国内，推行“工业化建房”技术的公司，以远大和万科为代表。中国建筑科学研究院研究员王明贵对南方周末记者称，万科采用的是混凝土结构，远大是钢结构。万科面临的困境是主体结构还无法装配，例如主体梁柱，只是一些配件实现了装配，工厂化程度不高。而远大的体系和技术水平目前不适合住宅，他们定位在公共建筑领域。这种建筑成本更高，地方政府也愿意做，出政绩。
双方面临一个共同的问题是成本。多名受访业内人士称，无论是万科还是远大，都受制于成本。万科要推精装修房，原因也是从成本考虑。用工厂化建房方式做毛坯，与传统方式比较，没有成本优势。
远大可建标准策划部部长谭永强称，远大可建关键是内部各种节能体系。如果只做一个钢架子，没法卖，成本太高。装配节能体系后，从整栋楼的成本来看，是要低于传统建房成本的。
“建筑主体的工业化和产业化，首先是楼本身，其次是内装修、管线设计。万科的住宅产业化主要是外墙生产。国际上住宅产业化重头戏则是内装修、管线设计这块。”中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫介绍，远大可建是支起一个钢架子，但是内装修、管线设计方面，目前国内也没有配套的产业链，国内生产系统、产业化程度很不成型。
“远大可建曾计划一步步增加建筑高度，但张跃性格比较大胆，想到了就做，突然决定做个世界第一高楼，却没料到引发如此大的质疑。现在看来，远大可能改变战略，会先建一栋97层高的楼，做给质疑者看看。”王文说。
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住宅产业化的历史
所谓住宅产业化，指的是在工厂生产住宅所需部件模块，然后运送到工地进行住宅搭建，通过这种工业化生产方式，提高住宅生产效率和质量，降低成本，降低物耗、能耗。
德国：早在1910年，德国著名的建筑师沃尔特·格罗皮厄斯就提出了“住宅产业化”的概念。此后，世界各国便兴起了对住宅产业化的研究和实践。
美国：大概在1930年前后，美国工业化住宅起初是作为车房的一个分支业务而存在的，当时主要是为选择移动生活方式的人提供一个住所。为了摆脱“低等”、“廉价”形象，建筑学家们在结构上对房屋做了改观，钢结构住宅出现。
到了1950年代，二战结束，由于住房紧缺，部分人将车房变为永久性的住宅，并且努力提高这种住宅的质量。1976年，美国住房和城市发展部颁布了工厂预制住宅施工和安全标准（HUD-Code），工业化住宅生产实现有法可依，向标准化迈进。上世纪六七十年代以后，美国高层钢结构住宅基本达到了标准化、通用化；独户式木结构住宅、钢结构住宅在工厂里生产，在施工现场组装；用于室内外装修的材料和设备、设施种类丰富，用户可以从超市里买到各种建材，非专业的消费者可以按照说明书自己组装房屋。
1990年代，随着美国产业结构调整，大型工业化住宅公司进一步成长，同时一些金融巨头也进入工业化住宅市场。
法国：住宅产业化兴起是源于二战之后的“房荒”。1949年，法国重建和规划部长委托琼·普鲁维设计出一种新型的大批量生产的住宅。法国住宅产业化的推广方法之一是钢结构住宅产业化。琼·普鲁维所设计的住宅中就有很多适合产业化生产的钢结构住宅。此后的五六十年代，法国利用预制板和工具式模板进行了大规模的工业化住宅建设。这一时期被称为“数量期”。
由于住宅产业化产生初期住宅的选址、设计、质量、周边设施等诸多方面都存在缺陷，到1970年代，这些问题都随着人们对住房要求提高而暴露出来，法国政府不得不花费大量人力、物力进行改造建设。法国开始以追求质量为基本要求的发展模式，逐步推广样板住宅。现在样板住宅仍是法国住宅工业化的主流。
日本：1950年代，与住宅建设相关的钢铁、木材、水泥等大型工业企业预测，其行业在十余年后将步入衰退期，而国内住宅需求会保持稳定持续的增长。为此，各大企业推动日本通产省和建设省制定了“住宅生产工业化促进补贴制度”和“住宅体系生产技术开发补助金制度”，并通过金融机构对开发生产住宅新部品提供低息贷款。这些举措刺激了日本工业化住宅大量产生。
1973年到1985年，日本政府大力帮助民间的开发商把技术实力提升起来，大量研究PC（预制装配式混凝土构件）工法，并且结合住宅的管线、设备，在内部开发如整体浴室、厨房等，推动住宅产业化和工业化。这一时期，日本工业化住宅占竣工住宅总数的10%。
（南方周末实习生王双红根据公开资料整理）
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