傅旻：赶时髦做不好“养老地产”
中国的老龄化浪潮迅猛地袭来，这让国人还没有做好准备。
截至2012年底，中国老年人口已达1.93亿，占人口总数的14.3%。庞大的人口基数，和多年来“一胎化”的生育政策，使得中国老龄化的速度和规模都令世人瞩目。然而，与养老产业相关的政策、规章制度以及思想和理念，养老产业该如何做，仍然在摸索之中。
可这却不妨碍一系列与“养老”有关的概念受到各个相关行业的追捧。其中，以大规模圈地为核心的“养老地产”更是成为“养老产业”的同义词，定位于高端人群的项目遍地开花。
中国很多的养老地产，是打着“养老地产”的名义，行圈地之实，是挂羊头卖狗肉之举，最终的销售与普通地产项目别无二样。“养老地产”一词逐渐与“投机”同义。
那么，美国的养老地产是怎么做的？中国的养老地产需要借鉴与学习什么，养老产业的发展还需要政府的哪些支持？在国庆节前夕，应用老年学博士、美国生活品质集团主席，曾任多年美国加州老年日间看护院院长的傅旻，在与时代周报记者进行的一次越洋电话采访中，就美国的养老产业发展模式及当下中国的养老产业发展现状，谈了她的一些看法和观点。
中国企业尚未找到盈利模式
时代周报：国家鼓励养老产业的政策很多，一大批企业，包括万科[简介最新动态]、保利[简介最新动态]、远洋地产[简介最新动态]等企业都开始试水养老产业，还有保险公司也开始将养老产业纳入自己的资产配置范畴，一些外资公司也来华探路，可是，中国的养老产业还没有形成气候，问题出现在哪里？
傅旻：我觉得这是市场的问题，在中国，整个养老产业的系统还没有形成体系，相关的游戏规则也没有建立起来。中国是世界上人口最多的国家，老龄人口的数量也在全世界居于首位。中国有着庞大的养老产业需求，中国的养老产业形势非常严峻，可问题是，中国养老产业的市场还没有成熟。
时代周报：包括房地产开发商在内的中外企业还没有在中国找到养老产业的盈利模式，是不是会影响到社会资金参与到养老产业中来？
傅旻：养老产业是一个特殊的产业，养老产业不能等同于地产，它是一个老年的服务产业问题，是一个科学的体系。中国还没有完成养老产业的实践过程，养老产业还有很长一段路要走。
时代周报：在中国做养老住宅项目，会遇到什么困难？
傅旻：养老产业只要有需求，就会有市场，也就可以找到能够盈利的商业模式。养老产业在美国已经非常成熟。养老社区里可以为有需求的老年人提供相应的服务，这样的服务当然是盈利性质的。而且在美国，总有地方可以为养老产业埋单，一是政府出钱埋单，二是老人个人掏钱埋单，三是保险公司为养老产业埋单。
可是，在中国，政府没有准备好养老产业的钱；老年人不敢花钱，一是因为他们没有安全感，二是他们习惯给下一代太多的呵护，喜欢被“啃”（老），总是替别人着想，而不愿意为自己着想，舍不得花钱。因而，在这种氛围下，即使老年人的退休金涨了，老年人有钱，养老产业仍然很难发展起来。因而，还需要一个长期的过程来改变老年人的思维和花钱的习惯，养老产业也需要较长时间的培育。
养老地产不能“挂羊头卖狗肉”
时代周报：中国的养老产业形势非常严峻，对于中国的养老产业有什么建议？
傅旻：中国的老年化来得太凶猛了，可是中国的养老体系还没有建立起来，金钱也没有准备好，连思想也没有准备好。还有服务人员和管理水平也没有准备好。
西方的养老产业比我们起步早，运行了有50年了，已经很成熟了，我们如果去借鉴西方的经验，可能用20年就能够把养老产业做好。但是借鉴并不是全部照搬地拿来，还要在西方的养老产业的基础上发展、创新。
时代周报：养老地产有其独特性，需求与普通人有不一样的东西。在设计与开发当中需要进行什么样的改变，加入什么样的元素？
傅旻:我们所说的养老地产，实际上是指老年住宅，其使用主体是老年人。因而在设计、规划方案、定位时都要根据以后服务的人群，进行通用的设计，还需要在设计、建筑、管理时本着安全性第一的原则，兼顾便利性、舒适性、节能性，还要满足老年人的精神需求。这样的社区，还要有一定的预见性和前瞻性。这就要求一个养老社区还要考虑运营的可行性和有效性。这是一个系统的、整体工程。
时代周报：你刚才提出的“养老产业不能等同于地产”观点很好，那么养老产业应该如何做？
傅旻：中国的养老地产，实际上是为了赶时髦，规避房地产宏观调控而兴起的。大多数国内资本的理解，还停留在养老住宅上，是基于房地产的养老产业。可养老产业的核心，是服务产业。养老就是养老，地产就是地产。老年住宅问题，就是我们现在常说的养老地产，其中应该包含老年住宅的开发、服务和管理，实际是根据老年服务需求提供解决方案，当然这里面会有开发、商业、服务、管理和运营、医疗等等。
时代周报：中国现在只有很少的养老住宅在这样做。不少企业都是先圈了一块地，房子建好了，卖出去了。实际上是借养老产业的名义去圈地。
傅旻：中国养老产业的游戏规则还没有建立，这里面有一些人在真正做养老产业，也有一些企业实际上是借养老产业的名义圈地，行开发地产之实，是“挂羊头卖狗肉”，不是我们所希望看到的养老地产。
中国的养老地产通常是这样来做的：首先是可以拿到一块地，不管这块地，适合做什么，发现养老地产比较时髦，还能给点建设费用，地拿得还比较便宜，就拿来开发养老地产，其目的是为了占便宜，这样怎么可能做好养老住宅？而在美国，开发养老产业，是要先根据老年人的需求进行调研，然后再进行可行性研究，接下来才去拿地进行开发。
时代周报：看来，中国的开发商要真正学习美国养老社区开发的精髓，根据需求来开发养老住宅项目。
傅旻：在美国，做一个养老住宅项目之前要进行调研，进行可行性研究，看看能不能盈利，是不是有可持续性，还要看能否带来就业；如果不能通过可行性论证，就不会去做养老住宅。可是在中国，有几个养老住宅的可行性研究是真实的？
鼓励老年人在家中养老
时代周报：能否跟我们讲一下美国的养老产业是怎么做的？对于中国的养老产业有什么建议？
傅旻：在美国，只有将近5%的老人是在机构养老，大部分的老人在自己的社区，自己家里养老。所以我认为中国要全面地开展养老服务不仅是要建房子，建大型的养老社区，建养老机构，还要大力推广社区养老，要鼓励老年人在家里，在自己熟悉的场所里面来享受他们的晚年。
社区养老，应该有相应的社区服务、照料服务、医疗服务，让老年人尽量留在社区。
时代周报：可是社区养老的一个障碍就是一些社区不符合养老的需求，需要进行一些改造。
傅旻：确实，有一些楼房建设时间较久远，没有电梯，不符合养老社区的要求。实际上，在美国，也并不是所有的社区都符合养老社区的要求，但是可以通过对住房的改造，在一些住宅楼上外挂电梯，厕所里面安装扶手，升高厕所的马桶，将蹲便器改造成坐便器等方式对老社区进行改造。
时代周报：有人建议中国养老地产的发展需要把开发商、投资商、运营商的角色进行分离，促使养老地产金融生态的发育。对此，你怎么认为？
傅旻：我觉得这些角色最好不要分离。一些投资养老产业的组织是非营利性的，既是开发商又是投资商，他们是为了一个使命去建设一个养老社区。为了这个使命，他们去找地，办执照，开发这个社区，运营这个社区，也有责任去管理好这个社区。如果将养老社区的开发、投资、运营的角色全部分离，不敢想象以后这个市场变成什么样的。
时代周报：现在企业开发的养老地产项目针对的是高端人群，都主要面向高端市场。那么中低端人群如何解决养老问题？
傅旻：现在开发的大型养老社区都是针对的高端人群。低端人群，就需要政府来管。中端人群，则要靠商业运作来解决，同时还要由政府进行补贴。
时代周报：养老住宅项目到底是建在郊区好还是市区好？
傅旻：当然是在城里好，这里有老年人熟悉的生活环境，有健全的医疗、商业、购物环境。在郊区的养老住宅，可能只有一两个指标满足养老的需要，空气比较新鲜，医疗条件好，其他条件都不符合养老的需求。
时代周报：中国的政府能不能扶持养老产业，拿出市中心的地块来开发养老地产？
傅旻：这个又回到养老产业的盈利模式上来，如果养老产业可以赚钱，比五星级酒店还能赚钱，在哪里都可以开发养老地产项目。
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