地产业利润率下降是趋势拿地策略没变

2013年08月07日 15:45
来源：解放网-新闻晨报

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万科交出了龙头房企的首份半年报。昨天，万科发布半年度的报告，上半年实现营业收入413.9亿元，净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。本月龙头房企将进入披露高潮，从业绩预告情况来看，今年房企业绩普遍向好。

房地产业务结算价格下降

受到多重因素的影响，上半年万科的结算净利润率出现下降势头。据半年报，上半年万科房地产业务的结算均价同比下降8.7%，为10461元/平方米，房地产业务的结算净利率也较2012年同期下降0.1个百分点，为14.1%。万科表示，原因主要来自三方面：首先，行业存在利润率适度下降大趋势；其次，万科结算中装修房占比仍有小幅度上升，而装修业务的利润率低于毛坯房业务；第三，上半年万科结算资源中，部分来自2011至2012年市场低谷时的销售。

尽管如此，上半年万科的净资产的收益率同比仍然保持了增长态势，全面摊薄的净资产收益率为6.84%，比去年同期上升0.08个百分点。公司总裁郁亮表示，长期来看，行业进入下半场之后，利润率下降的趋势是存在的，但对股东来说，最重要的指标是净资产收益率而非利润率。通过提升经营效率，可以克服利润率下降的影响。

事实上，最近三年的万科的利润率虽然有所下降，但净资产收益率逐年上升，2012年更是达到二十年来新高。郁亮表示，预计今年全年的净资产收益率仍将维持在高位。

谨慎拿地策略没有变

今年上半年万科频频出手，在多地拿下重量级的地块。据统计，1-6月万科累计新获取项目42个，权益占地面积约342万平方米，对应的规划建筑面积约925万平方米。截至6月底，万科规划中项目的权益建筑面积为4123万平方米，相比2012年底时的3947万平方米略有增长，仍保持在满足未来两到三年开发需要的水平上。公司董秘谭华杰表示，目前住宅市场的供需关系、库存去化周期都处在比较合理的水平，并不支持过于乐观的地价预期；随着下半年尤其第四季度供地增加，预计土地市场情绪将逐渐趋于理性。

他同时强调，尽管上半年拿地量有所增加，但万科谨慎投资的策略并没有改变，对于那些“面粉贵过面包”、只有房价在短时间内大幅上涨才能盈利的项目，公司仍然采取回避态度。今年上半年，公司新增项目的平均楼面地价约2735元/平方米，与去年全年水平基本持平，仍然保持在合理水平。

由于新开工同比大幅增长96%，并补充了一些项目资源，中期时万科持有的货币资金较年初有所下降，为376.0亿元。尽管如此，万科仍是目前房地产行业中资金最为充裕的企业之一。剔除预收账款后，万科其它负债占总资产的比例为42.7%，较2012年底的43.7%下降1个百个点。万科的有息负债比例仍然处于业内较低水平。