叶檀：京沪房地产细则直通税收改革

2013年04月01日 16:34
来源：每日经济新闻作者：叶檀

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每日经济新闻

叶檀

　　国五条之后，粤京沪等重要地区细则出台，这些细则是以往某些政策的重现，在行政性限购上有所加码。从长期来看，有两条具有实际意义，一是严格执行20％的个人所得税，二是个人住房信息联网。这两条都与房地产税收改革有关。

　　个人所得税是牛市助牛、熊市助熊的税收。

　　京粤沪全都严格执行20％的个税，在个人所得税的靴子落地之前，交易者乘政策空窗期大规模签约，导致各地今年3月的商品房成交量屡创新高。在这只靴子落地后，交易量将出现明显下降，此前爆发式的交易将被一段时间的观望所取代。如果此后通胀压力增加、房地产价格仍然居高不下，20％的税收将成为固定成本被计入房地产价格，房地产市场将继续火爆;如果此后通胀压力下降，保障房增加，而房地产市场下行，20％的个税将成为悬在交易者头上的达摩克利斯之剑，人们不愿意在资产价格下行时额外承担20％的税收，市场将更加冷清。个税征收最重要的是堵住阴阳合同，进行符合市场的原值认定。

　　至于个人住房信息联网，这一牵涉到房产税、财产公开的重要基础工程，屡屡失陷之后，终于再次被提上议事日程。

　　住建部曾经提出在2012年6月30日前实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网，目前在各地或明或暗的抵制下进展缓慢——根据两会期间住建部相关负责人的说法，全国住房信息联网目前已经完成至少40个城市，在今年6月底前要完成500个城市的联网——让住建部在无数的尴尬中增加了一重尴尬。新国五条对个人住房信息联网提出明确时间要求，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网，比住建部时间表宽限了两年半的时间。

　　在地方细则中，广东细则对信息联网的要求最为明确，有条件的地区可适当提高商品房预售门槛，并于2013年底前全省地级以上城市(含顺德区)按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级。也就是说，比国五条要求的提前两年时间完成地级以上城市的信息联网。

　　北京、上海甚至都没有提到住房信息联网，上海细则第二条“坚决抑制投资投机性购房”中，提到的信息是“进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程”。或者这两个城市为自己留有余地，或者是认为已属中央政策无需再提。

　　从京沪等地对住房信息的冷漠态度，加上此前福建等地出台规则制止个人检索房地产信息，地方政府对于房产信息公开的抵触昭然若揭。严重性远不止于地方的隐性抵触，房叔、房姐的几十套住房与数个“合法”户口，说明目前的不动产基本登记制度与居民身份制度，已经被权贵与财富撕得千疮百孔，这样的局面延续下去，不仅中国的房地产市场无法实行统一的基础制度，甚至中国的税收、物业、财产、公务员财产、身份等基础制度都将借由房地产这个管道被撕毁，这是个直通向贫富分化与暴力的可怕前景。

　　即使地方再不情愿，个人住房信息联网是大势所趋，进一步推论，房产税试点扩大也是大势所趋，否则中国不可能脱离土地财政，不可能建立合法合规的房地产税收体制，也不可能真正在房地产领域实现阳光反腐。

　　3月28日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房和城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。不动产统一登记是建立完备的个人住房信息系统的先导，无论小产权房、建设用地、林地等登记存在多少困难，从商品房开始建立的不动产登记是必然之举。从商品房开始，从已有信息登记的地区的信息联网开始，房地产信息公开才能打下坚实的基础。

　　房产税必然会推广，中国建立税收国家与法治国家的要求，不以个人意志、地方意志为转移。值得关注的是，地方负债的承受力，以及地方信息公开的时间表，前者决定了房地产税收改革的天花板，后者显现地方政府的改革意愿。