地方细则决定房价难大跌

2013年04月01日 15:09
来源：作者：杨红旭

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3月25日，广东省率先出台细则，但流于空泛，无甚意义。实质上的行动，集中在两天：3月30日，北京先出地方细则，随后是上海、重庆、合肥、厦门等；31日，大连、济南、南京、深圳、广州、成都等也陆续公布。总而言之，国五条细则要求在一季度公布房价控制目标的35个一二线城市，基本上都卡在最后两天行动了。

情况如何？其实大家只要想想，3月1日公布国五条细则，而这些城市一个个皆坚守不出，只到最后两天或一天，才迫不得已得亮相，就知道他们万分纠结的心态，就知道他们的细则的严厉程度不可能超过国五条细则。结果，也确实如此。

纵观这些城市的细则内容，大致可为三类。第一类城市比较严格。主要是北京和上海。基本上都强调或落实了“四大要政”：房价控制目标20%所得税、限购、二套房贷。京沪的房价控制目标基本一致：保持稳定。这就意味着，房价不能上涨，或者宽泛的说，不能明显上涨，比如基本与CPI增幅一致，也就意味着基本没涨。这一点明显比其他城市严厉。

另外，北京还惊人的提出：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。不过，限价房既非保障房，又非商品房，吃力不讨好，已经被证明并非上策。故这一条款，口号意义大于实际行动，主要目的还是控制房价涨幅，若房价涨幅难控制，则会加大限价房规模，拉低均价，否则不可能将每年几百万平米此类产品全都实行限价。

北京限购收紧，对于本市户籍成年单身人士，只能限购1套住房。这一政策，去年上海已经执行，在房价高涨时期，可以理解。京沪皆提出根据需要，可提高二套房贷首付或利率。二市皆重申并解释了国五条细则中的个人所得税：通过税务或房管部门，能核实原值的按收益的20%征，不能核实的按核定方式征。

第二类城市不够严格，但态度还行。主要包括广州、深圳、重庆等。所谓态度还行，主要表现在细则内容较长，多数领域都有所明确，由市政府出文件。所谓不够严格，是指他们的房价控制目标，比京沪宽松，皆为：不高于人均可支配收入实际增幅。另外，有些城市没提20%所得税，且限购没有升级，比如重庆继续不限购，广州也没强制从化、增城实行限购。

第三类城市简而化之、一句话新闻。除了上述两类城市，其他城市多数如此，一两句话、一百多字就把细则打发掉了，甚至还有城市不是以市政府名义下发的文件，而只是以房管或土地部门名义，反映出对此事不够重视。这些城市多数只明确了一条：房价涨幅不高于人均可支配收入实际增幅。

接下来，分析三点。第一，20%个人所得税。少数城市提及，多数城市根本没提。这就意味着，短时间内，此税肯定不可能从严落实了。即便讲得较多城市，比如北京：通过税务或房管部门，能核实原值的按收益的20%征，不能核实的按核定方式征，也即继续按总额征。很多城市的税务和房管部门，近几年才开始将房屋交易价格数据输入电脑、建立信息系统，之前成交的商品房数据没法方便的核实，也就难以按20%征。

广州细则提出：我市将严格执行国办发〔2013〕17号文、粤府办〔2013〕11号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。目前，市地税局牵头、市国土房管局配合，正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布。也就是说，在研究明白之前，广州不会从严落实的。然而，这也不能全怪地方政府，因为国税总局本该制定一个执行细则，否则地方政府没法严格落实，即便能够核实原值，还涉及到如何扣除装修费、贷款利息、交易税费等细节问题。

第二，房价控制目标。除京沪外，其他城市皆为：房价涨幅不高于人均可支配收入实际增幅。大家好像商量好了似的，或者说之前可能征求了国家相关部门的意见，才有如此统一的口径。而2011年，各地的这一目标是存在差别的，很多城市是房价涨幅不超过GDP增幅或人均收入增幅。为何这次大家一致选择人均收入为参照系，而非GDP？2011年，我国GDP增幅为9.3%，而收入实际增幅为8.4%（扣除CPI），也即当时参考GDP对地方更有利。而2012年，GDP增长7.8%，收入实际增长9.6%，按此推测，2013年收入增幅很可能会继续高于GDP，所以参考收入增幅对地方更有利。

国五条细则的要求是：要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标。什么叫“基本稳定”，严格讲是不能上涨，不严格的讲，也应低于5%，或者说基本与CPI增幅（政府控制目标是2013年上涨3.5%）。如此看来，除了京沪以外，大部分地区都制定的偏宽松了。当然，这其中也应为地方政府考虑两点：一是近几个月，主要是一线城市房价涨幅大，多数二线房价还算温和；二是今年的房价统计须剔除保障房因素，实现难度大于2011年。

第三，限购升级。国五条细则要求：限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

结果呢，只有北京进一步升级。其他城市基本没有落实。比如，广州下属的从化和增城之前没有实行限购，而这次广州细则的说法是：从化市、增城市应严格落实国办发〔2013〕17号、粤府办〔2013〕11号文，切实采取有效的房地产市场调控措施，确保完成2013年新建商品住房价格控制目标。并没有要求二市实行限购。还有其他城市亦如此，比如南京、成都等，以前皆未限全市范围，此次他们的细则也没提出要将未限购地区纳入限购范围。或许，有些城市的城区，房价确实没有大涨，但既然国五条细则，是以国务院名义下发的、要求的，地方政府公开违悖，似有不妥。

总而言之，本轮调控，各地在落实国五条细则方面，出现了较大的差异性，少数城市表现不错，有些地方不够积极。部分措施没有被很好的落实，既有中央部委（比如国税总局）没有及时出指导意见、地方无所适从的原因，也有部分地方政府固步自封、自以为是的嫌疑。整体来看，地方细则的落实程度低于国五条细则的要求。那么，其对于市场的影响，也不宜高估。