“国五条”能遏制住房投资投机吗？

2013年04月01日 11:51
来源：作者：易宪容

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可以说，由于形势紧迫，“两会”匆忙出来了“国五条”，其目的就是要稳定市场预期，让上涨房价稳定下来，根本目标就是要遏制住房投资投机。可以说，2010年“国十条”之后（当时国十条是李克强主持制定的），政府房地产政策已经看到房地产宏观调控的核心所在，就是如何遏制住房投机投资，让国内住房市场真正转型为一个消费为主导的市场，让国内居民的住房消费真正释放出来。当时“国十条”遏制房地产投资投机的工具很多，由于不是李克强主政，从而当前政府职能部门仅是选择性使用这些工具，甚至于最有效经济杠杆工具不使用，反之推出了政府过度行政干预的住房限购限价令。但是，这些政策对遏制住房投机投资所起到的作用只是花拳绣腿，对遏制房地产投机投资所到作用十分有限，这就是为何越是房地产宏观调控，房价越是上涨的根源所在。

可以说，“国五条”基本上沿袭上述房地产宏观调控老路。其宗旨与目标就是要遏制住房投机投资，就是要让一个以投资投机为主导的市场转型到一个以消费为主导的市场，并以此把居民住房消费需求真正释放出来。但是从“国五条”出台的方式与程序、原则与内容等方面来看，如果新政府不能够对“国五条”进行全面反思，并在这基础上让整个国内房地产宏观调控政策有根本性转变，那么“国五条”要达到让国内房地产市场真正转型为一个消费为主导的市场，让绝大多数居民的住房消费需求释放出来并非易事。

我们可以看到，“国五条”的出台不仅在内容上与早几年的地产宏观调控政策相比，没有多少新内容，而且在于政策的出台方式也如出一辙。因为，无论是信贷政策差别化的强调，还是20%住房交易所得税征收，这些被理解为最严厉的房地产宏观调控政策，其实根本就没有新内容，都是老政策。对于征收20%住房交易所得税市场会反映如此强烈，就在于早几年政府刻意地不征收及中国没有真正的纳税人，现在要求征收当然没有一个交易者会满意的。

从“国五条”出台的方式来看，还是沿袭了前十年老路，即“国五条”作为一项涉及国内每一个民众利益的重大政策，不是通过广泛的公共决策的方式来制定及获得，并通过这种方式来平衡各阶层民众的利益关系，而仍然是由少数政府职能部门拍板来决定。这样的政策出台不仅无法体现“国五条”的公共性，无法来平衡各阶层之间利益关系，从而使得其政策要实施执行会增加很多困难，甚至于地方政府会采取不同的方式来化解（从一些地方政府出台实施细则来看，该问题就十分明显），而且更有可能为少数政府职能部门把其私利制度化创造条件。可以说，新政府的施政目标要推动中国社会公正性，如果说，房地产的重大制度安排不能够通过公共决策的方式来进行，那么房地产宏观调控政策要保证推进社会公正性是根本不可能的。同时，这样的政策也有可能不会真正关照绝大多数人的利益。

从“国五条”的内容来看，本来对遏制住房投资投机，发达市场经济中有成熟行之有效的经济杠杆（比如信贷政策及税收政策），但“国五条”偏偏不让政府对市场干预过多的限购限价政策退出（中国近几年经验也表明，只要住房赚钱功能不去除，这些政策所起到作用十分有限，投机投资者早就有化解的方式，只不过增加些许成本而已）反之进一步强化。可以说，这是造成最近国内住房市场恐慌性需求涌出的重要原因。因为，我们应该知道，只要购买住房是有利可图，只是住房交易的赚钱功能存在，那么住房投资投机者就能够通过不同的方式来破解这样的限制。北京为何突然出现一个与限购政策有关巨大的产业链，很大程度上就是与破解政府住房限购令有关。至于一些地方政府的住房限价责任制（即房价上涨与GDP挂勾那更可成为地方自编的儿戏。）

“国五条”宏观调控表面上的宗旨是坚决抑制房地产投机投资需求，鼓励住房消费需求，并希望住房市场性质真正出现根本性转变。不过，要国内住房市场性质真正转向到消费为主导的市场来，就得去除住房市场的赚钱功能。对此，政府希望通过限购、信贷政策及税收政策来实现。但是，如果不通过有效的经济杠杆，靠行政的限购政策所起到作用十分有限。而“国五条”所强调的经济杠杆，比如信贷政策及税收政策，无论事前限制还是事中和事后限制的力度十分有限。甚至于该“国五条”假定住房购买者购买第一套住房及第二套住房只是用作消费而不会用作投资。但实际上这种假定是根本不成立的。只要购买住房可赚钱，购买一套住房同样可用作投资。只不过，其杠杆率低一些而已。更不用说是第二套了。只有通过严格的事中及事后的税收限制，才能够把住房的投资投机与消费区分开。但“国五条”这方面的内容十分无力，能够起到限制住房投机投资的作用十分有限。即使连早几年就该实现的20%住房交易所得税政策都是含糊其辞，这样要去除住房赚钱功能，让住房投机投资退出市场是根本不可能的。

正因为“国五条”没有认识到去除住房赚钱功能及住房性质转型对遏制住房投资投机重要性，所以对于当前的高房价仍然希望通过供求关系入手来稳定房价，以为增加住房供给可以让过高房价稳定或回归理性。这样的政策仅是假定当前住房市场仅是一个消费为主导的市场，但实际上当前住房市场仍然是一个投机投资为主导的市场。由于两个市场的性质、定价基础、价格运行机制及供求关系完全不一样，“国五条”希望用解决住房消费市场的方式来化解当前国内住房的矛盾，那么只能对牛弹琴，根本起不到作用。如果说国内住房市场不从性质转变，仍然是投机盛行，住房供给建造到月球上去也不可解决这种供求问题。

总之，对于当前国内住房市场，要让它健康持续的发展，最为核心的问题就是要去除住房的赚钱功能，挤出住房的投资投机需求，并让住房市场真正成为一个消费为主导的市场。这样才能把绝大多数居民的住房消费需求释放，让绝大多数人的住房条件得以改善。要达到这一点，政府就不能够再前十年老路，而是要对当前房地产宏观调控政策进行全面反思，在此基础上，通过公共决策的方式制定保护绝大多数人利益的《住宅法》，并通过事前政策（信贷），事中及事后（税收政策）对住房投资投机进行全面限制，真正地让住房赚钱功能退出市场。否则，现有的房地产宏观调控既不利于真正的住房消费者，也不可能让居民住房消费需求释放出来，让国内住房市场走向健康发展之路。