房地产行业净利率跌至11% 中海净利率为万科2.5倍

2014年03月31日 10:39
来源：证券日报作者：王峥

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截至3月30日，《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国房地产行业分类，沪深两市已经有76家房企公布2013年年报，占142家房企的53.5%，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1个百分点；41家主营业务在内地而在港上市的典型房企公布2013年业绩，约占内地房企在港上市总数的60%，其平均销售净利率为36.08%，同比下滑近9个百分点。

更为值得注意的是，沪深两市已公布年报的76家房企中，42家上市房企利润率同比下滑，占比为55.26%。

“所谓暴利，其实已经是过去，只是因为房地产总值高。如果仅看利润率，房地产已属‘中利行业’，而且到2015年很有可能触及‘10%红线’。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，总体来说，房地产开发的刚性成本，包括土地、融资、人力成本等越来越高，但因库存量、潜在供应量有增无减，导致售价和利润压力越来越大，这是房价居高不下，而开发利润率却越来越低的根本原因。

　　盈利能力走低

据兰德咨询统计，算上在香港上市不久的阳光100和海昌控股，目前全行业共有210家上市公司。

据《证券日报》记者不完全统计，在这210家上市房企中，至少有117家房企已经公布了2013年业绩，总体来说，不少企业都没有逃脱盈利能力下降的命运。

据申万报告显示，2013年前三季度A股上市房企结算净利率为12.8%，毛利率为35.3%，较2012年同期分别下降了1个百分点和3个百分点。

对此，宋延庆表示，从2010年开始，房地产行业已进入盈利能力下降周期，行业平均利润率每年降幅都在1个百分点左右。“我们预计，2013年上市房企平均净利率13%左右，全行业则为11%左右”。

无独有偶，据德勤发布研究报告显示，2012年近60%的上市房企出现了净利润率下滑，权益回报比率从2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%。

对此，中海地产主席兼首席执行官郝建民认为，今后房地产毛利率持续达到20%已属及格，而30%为优秀，40%以上则为卓越水平。对于企业毛利率，他认为会根据不同企业的管理水平出现分化。

事实上，关于行业未来盈利空间方面，《证券日报》记者获悉，多位房企高层与郝建民基本持有一致观点，其认为，如今不仅一、二线城市和三、四线城市楼市分化加速，甚至一、二线城市本身的楼市分化现象已经凸显出来，且愈发加剧。在此过程中，房企若想提高盈利能力，争的或许是管理能力和周转能力，以此换销售毛利率和销售净利率指标的成长，同时减少资金成本压力。

　　中海净利率为万科2.5倍

“2013年仍在延续盈利能力分化的趋势。”宋延庆向本报记者表示，从万科和中海地产的情况就可窥见一二。

据记者了解，2013年，中海销售额1385亿港元；实现营收824.7亿港元，同比增长27.7%；实现净利润231.78亿港元（约合人民币183.16亿元），同比增加23.1%；折合净利润率为28.1%，比2012年下降0.9个百分点。

同年，万科实现销售额1709.4亿元，同比增长21%；实现营收1354.2亿元，增长31.3%；实现归属于上市股东的净利润151.19亿元，同比增长20.46%；全面摊薄净资产收益率为19.66%，与2012年持平。

对此，宋延庆称，尽管净利润保持增长，但万科的结算净利润率为12.01%，比2012年下降了1.07个百分点；净利润除以营业收入后的净利润率为11.16%，下降了1.01个百分点。虽然两家企业的利润核算口径不一致，但即使对比核心净利，中海的净利润率也是万科的2.5倍以上。

事实上，从中海资金成本控制能力或许可以窥见其成为近年来“最赚钱的房企”的秘密。2013年10月，中海发行了3档高级无担保债券，5年、10年和30年期各5亿美元，息率分别是3.375%、5.375%和6.375%。

对此，宋延庆称，中海一流的成本控制水平，娴熟的逆周期拿地能力，以及较高的产品标准化程度，再加上有极低的息率和几乎无偿债压力的超长年期债券的融资手段，这是中海“最赚钱”的主要因素。

除此之外，本报记者在统计上述数据时也发现，在港上市的内地房企盈利能力明显高于A股房企，而且具备普遍性趋势。

“在香港上市的内地房企净利率整体高于沪深A股企业，2012年分别是21.93%和13.57%。虽然利润核算口径不同，但即使去掉持有物业评估增值部分，香港内房股的净利率还是整体较高。”宋延庆表示，这可能与2010年暂停IPO后，一些业内优秀企业转至香港上市有关。另外，香港内房股企业，比如恒大、龙湖、旭辉等，大都是以标准化产品线开发为主的高周转企业，而沪深A股企业则良莠不齐，拉低了整体净利率。

除此之外，宋延庆还强调，从上述房企历年业绩情况分析，通常房企规模越大，盈利能力越强。德勤报告显示，2012年174家上市房企中，34.5%的大型企业为其股东带来超过20%的回报，而这个比例在小型企业中只有1.7%。

值得注意的是，有业内人士也向记者表示，要提高开发利润率，一是“控”，即控制成本费用；二是“提”，即提高溢价率。“控”的重点是土地成本和资金成本，“提”的重点是提高产品溢价和服务溢价。

　　谋多方拉升利润

事实上，《证券日报》记者在多次采访房企高管的过程中也发现，他们早就意识到盈利能力进入下降周期的问题，并在近几年开始实施各种试图改善净利率、毛利率等盈利能力指标的战略，而管控成本、增加产品附加值，调整项目周转速度等成为其主要手段。

“我们的净利润率没降，稳中略有提升”。远洋地产总裁李明在远洋地产2013年业绩发布会上表示，2013年，远洋地产实现营业额311亿元，同比上升9%；核心净利润达30.36亿元，同比上升21%。

对此，李明坦言，“因为成本控制取得了一定的效果”。他进一步解释道，“我们的营销费用、管理费用、财务费用等方面有了很明显的下降。销售收入都在增长，但是营销费用绝对值下降了”。此外，李明预计，“我们今年在建安成本，前期成本等方面还将有下降的体现”。

值得一提的是，李明向记者直言，在新项目获取上，远洋非常看重的投资标准有两个，一个是毛利率，还有一个是IRR，即内部收益率。如果毛利低，IRR能够高也可以接受。如果IRR低，毛利率高也可以接受，这是远洋内部的标准。

而在增加产品附加值上，靠拉升产品溢价空间来提高利润方面，方兴地产的表现则值得关注。众所周知，方兴的金茂府系列产品不但销售价格高于周边同类产品，且在“量”上也能实现预期。

对此，方兴地产相关人士向《证券日报》记者透露，金茂府系列都属于“绿金”产品，即将绿色建筑的技术应用于金茂府高端住宅产品中，例如，可以实现不开空调也能将室温全年保持在24℃-27℃之间。该人士还向记者透露，“在方兴的未来规划中，将借力‘绿金’谋扩张版图，而方兴在上海花费101亿元所拿的住宅地块也将应用绿色技术”。

“不同的绿色建筑标准不同，投入的成本也不同，但一般在国内应用的绿色技术分摊的成本上，排除特殊项目，预计每平方米不足800元。”有专业人士向《证券日报》透露，而鉴于PM2.5概念以及雾霾天气的扩散，应用绿色技术的房地产产品未来市场空间非常大。