楼市冷风渐起 一线城市楼市成交量跌36%
春节过后，本以为会迎来小阳春的楼市却频出异常
人民币汇率连日剧跌，几大银行出台房贷风险提示，杭州、常州、南京等城市纷纷传来降价消息，宁波则出现地方龙头企业倒闭的噩耗。虽然开发商、专家等诸多声音都在表示降价只是个例，楼市整体向好，一线城市更是坚挺，但一片向好声中，北京、上海等一线城市新房交易量复苏的速度低于预期，二手房更是连续多月萎靡不振。上周刚出现天宫院区域品牌房企大幅降低预期平价入市之后，本周台湖区域项目也加入高台跳水的行列。阳春三月，冷风频吹。今年的楼市究竟会怎样?
1 多区域预期价位高跳水
3月18日，本报刚报道了天宫院区域的金融街·融汇、住总万科橙大幅低于预期平价入市之后，3月19日，记者又获悉今年楼市供应的另外一个主力战场通州台湖也加入了平价入市的行列。
3月19日，记者从东亚新华地产最早独家获悉，东亚·印象台湖项目从最初预计的2.6万元/平方米的毛坯房变成2.2万元/平方米起的精装修房入市，记者粗略计算，扣除2500元/平方米的精装修费用之后，其售价约为1.97万元/平方米，和其去年9月份推出的商住产品价格持平。东亚新华地产相关负责人告诉记者，之所以调整一方面是希望资金快速回笼，另外一方面也是避免下半年同区域多个竞品出现。
随后，记者致电位于同区域的万科·公园里，该项目的销售称，售价会在3.1万元/平方米到3.3万元/平方米之间，精装修，而记者在2月份曾看过该盘，当时销售表示预期售价为3.4万元/平方米精装修。而泰禾1号街区的销售则表示，目前的售价和之前报价一致，都是3.4万元/平方米。
对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，台湖板块其他近期计划开盘的项目有可能会调整价格策略，与东亚缩小差距。台湖各项目间的配套优势并不明显，如果价格拉开梯度，将会促使区域购房需求流入价格最低洼的一个项目，也就是印象台湖。同时，由于该区域整体价格已经较市场预期偏高，导致购房客群的基数较小，各个在售项目出于竞争压力，更易出现跟进降价。
上周末，南六环大兴天宫院区域的住总万科橙以毛坯房、2.1万元/平方米的均价入市，远远低于销售人员原来说的2.6万元/平方米的精装价格。两周前，同区域的金融街·融汇以2.2-2.3万元/平方米价格开盘，同区域的毛坯项目鑫苑鑫都汇、中国水电·云立方的定价则在2.1万元/平方米左右，均低于此前的市场预期。
继天宫院、台湖之后，还将有哪个区域加入跳水行列?
事实上，从春节过后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，受自住型商品房、信贷等多方因素的冲击，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风。
近日有媒体报道，保利地产位于广州的保利西海岸、保利塞纳维拉和保利公园九里三个项目也同时推出一成首付优惠活动。首次置业者，首付一成，剩余部分可分4个月付清，二次置业则可获得长达9个月的首付延期缴纳时间。
2 北京新房库存回升
按照楼市传统，春节过后，从2月下旬开始，到3月上半月，随着购房需求的增多，北京房地产市场的成交会逐步复苏，开始进入楼市交易旺季，3月楼市的表现通常被认为楼市全年的风向标。然而，今年北京3月上半月新房与二手房成交量不仅低于往年同期，甚至低于市场相对冷淡的今年1月同期。
据中原地产研究部统计数据显示，截至3月16日，北京新建住宅签约8588套，二手房住宅签约18156套，同比2013年同期分别下调了57.5%和66%;从成交额看，2014年以来新建住宅签约297.2亿元，二手房住宅签约521亿元，合计签约818.8亿元，也同比下调了58%。
亚豪机构统计显示，北京商品住宅交易量自2013年9月创下13279套的销量、冲高触顶后，开始步入下行通道，2014年2月更是仅成交2221套，创下2006年有网签记录以来、连续9年来的历史最低值。
进入3月，房企供应明显加速，截至日前已经入市11个项目共提供住宅3527套，其中大部分均价涨幅微小，刚需项目接近停滞。而库存量相比春节后的5.56万套回升了4000套，目前北京新建住宅库存总套数为5.96万套，预计后续供应会继续增加，库存可能逐渐回升。
在成交量下跌的同时，去年一路上涨的房价涨幅开始趋于回落，据国家统计局发布2月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，从北京的情况来看，2月，一手商品住宅价格指数无论同比还是环比，虽然仍然保持上涨，但涨幅均现回落，其中环比小幅回落0.2个百分点，同比则出现较大调整，下降了3.3个百分点，这已是北京一手商品住宅价格指数自2013年11月以来，连续4个月出现同比、环比涨幅双双下滑，而且2月一手商品住宅价格指数的下滑幅度是近4个月以来降幅最大的一个月。
3 一线城市楼市成交量跌36%
素有“楼市风向标”之称的“上海之春”房展会本周闭幕，4天来参观人气明显不足，透露出3月楼市依然“暖不起来”的信号。受到房贷收紧、限购政策等因素影响，为数不多前来了解行情的购房者，大都是抱着随便看看的心态，并不急于出手。近日保利地产在广州的三个项目同时推出一成首付优惠活动,首次置业者,首付一成,剩余部分可分4个月付清。
中原地产研究中心统计数据显示，截至16日，3月54城市合计住宅签约10.13万套，相比1月同期下调了13.5%。而年内成交量也明显下调，今年以来截至16日，54城市合计住宅签约45万套，同比2013年同期的58.5万套下调比例达到了23%。其中一线城市、二线城市跌幅均达到了36%、35%。
研究员严跃进表示，目前在杭州降价潮下，很多地方的刚需购房计划延缓了。商业银行受互联网等新技术的冲击，零售业务方面的存款业务受阻碍，进而导致信贷额度收紧，这样一来，很多购房者的购房成本继续加大。在这样两个背景的夹击下，很多购房者对未来楼市持有比较纠结的态度。
“中国楼市在历史上还没有出现过持续3年以上的连续高涨，持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，近期因一些城市的新房传出降价销售的消息，看空楼市的声音此起彼伏，市场预期发生了微妙的变化，业主心态因此有所弱化，加之近期信贷持续收紧对于需求释放以及市场信心的影响显著，双重不利因素影响下，3月的小阳春成色不足，4月也很难乐观。
4 三四线城市调整明显
相比一线城市，三四线城市成为本轮楼市变化最明显区域。近期，常州、秦皇岛等地的楼盘相继降价再度吸引各界对三四线城市楼市风险的关注。
根据国家统计局的数据显示，2月份温州、安庆、牡丹江、济宁等四个城市下调，另有9个城市房价与上月持平，下调或持平的城市基本集中于三四线城市。张大伟表示，从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场或存在崩盘风
险。立足三四线城市的房企销售业绩1-2月明显下滑，从目前趋势看2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性在增加。库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能再次出现降价。
野村证券近期发布报告指出，中国经济面临的头号风险并非影子银行或地方政府债务，而是房地产市场的过度投资问题。从区域上看，一二线城市的重要性远远低于三四线城市。
2013年，北上广深四个一线城市按面积算仅占全国住房在建和销售的5%，按金额算占房地产投资的8%。24个二线城市(主要是省会城市)仅占房地产在建的28%、销售的27%和投资的35%。相比之下，剩下的三四线城市占在建的67%、销售的69%和投资的57%。
北京二手房
成交价格连续阴跌
今年以来，受贷款收紧、需求观望等因素的影响，二手房市场表现欠佳，成交量持续下滑，成交价格连续阴跌。多家机构的统计数据显示，自去年12月份以来，市场观望情绪上升，购房需求减弱，二手住宅价格基本保持在较为平稳的状态，即使是热门商圈，价格也没有出现明显涨幅。业内预计，从目前整体趋势看，预计北京2014年整体二手房价格上涨幅度会放缓。
信贷成绊脚石
据记者了解，二手房购房者受信贷收紧影响较大，不仅拿不到利率优惠，甚至还有利率上浮的可能，购房者王先生对此深有体会。据王先生介绍，他从一个月之前就开始办理贷款的相关手续，至今仍未办理下来，“刚开始经纪人跟我说还有九五折的优惠，等我开始办贷款的时候被通知最低就是基准利率，不可能有任何优惠，现在又出问题了，我发现我的信用卡有几次没有如期还款，银行说我只能拿到上浮利率的贷款，这其中差不少钱呢。”天天为贷款纠结的王先生已经做好了最坏的打算，“不行我就不买了，给房东的定金我也不要了，中介费也算白瞎了，太难办了现在。”
虽然部分购房者看到价格平稳，二手房房源可选择余地增加，但入市的积极性并未明显增加。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，2013年北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅，但随着最近信贷政策的压力和自住房供应增加，导致了购房者的观望，二手房价格已经从去年12月来连续3个月阴跌。信贷收紧、自住房供应，无疑是影响北京楼市最关键的两个政策。
热门商圈3月价格变化平稳
根据链家地产市场研究部监测的全市约200个商圈的成交情况，3月份，在成交最为活跃的8个商圈，除广安门和鲁谷因成交房源性质差异使成交均价变化较大外，其余的6个热门商圈，黄村、顺义城、管庄、回龙观、旧宫、望京，3月份成交均价与2月份相比，平均变化幅度只有0.2%。
链家地产市场研究部张旭认为，从去年四季度开始，北京房地产市场发出收紧信号，一直到今年两会召开，这一期间，成为大量购房群体产生观望的敏感期。在政策趋向仍不明朗的情况下，多数购房者放缓入市节奏，从而导致二手住宅市场进入典型冷淡期。由于二手住宅市场以改善型需求为主，卖小买大的刚性改善型需求较多，需求增长缓慢，交易难度上升，使这部分业主不得不降价出售。此外，信贷政策收紧，批贷周期拉长，成为市场持续低温的另一重要因素。从区域市场看，即使是刚需和刚性改善集中的热门商圈，价格上涨的动力也明显减弱，交易价格持续保持平稳。
3月上半月市场仍疲软
中原地产研究部统计数据显示，3月上半月，二手房住宅合计签约仅3906套，成交价格在3.14万元/平米，与2月成交均价3.16万相比再次微跌0.6%。虽然3月以来看房客户有所增加，延续了2月下半月的复苏趋势，但观望依然明显。
对于3月上半月市场表现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，市场开局冷淡的原因主要是受自住型商品房将大量入市的预期、房地产长效机制逐步落地、年初国内部分城市房价下跌、市场看空舆论较多等多方面因素的影响，市场需求的观望情绪依然较为浓厚，部分刚需仍在等待更清晰的市场信号。
“从目前整体趋势看，预计北京2014年整体二手房价格上涨幅度肯定会放缓。”张大伟说。
专家观点
亚豪机构市场总监郭毅
自住房改变楼市供应格局
去年10月，北京市住建委推出低于市价30%的自住型商品房这一新的住宅产品，同时计划在2013、2014两年实现7万套供应量，这对北京房地产市场的供应结构造成了根本性变化。近几年，北京一手商品住宅的年均消化量基本保持在每年10万套左右，如果仅按2014年计划推出的5万套自住型商品房计算，就应能占到当年商品住宅销量的50%，如果再加上经济适用房、两限房等保障性住宅，那么2014年，中低价位商品住宅将成为市场的绝对主力，这影响到了购房者对后市的预期判断，部分刚需人群出现观望心态，或暂缓购置普通商品房、或转而申购自住型商品房，造成商品住宅的交易量成交下行。传导至市场上游的供应环节，部分库存结构以中低价位刚需盘为主的开发商也因此看淡后市，并降低利润预期。春节后，北京开盘项目大多以平价或微涨入市，对于房价涨幅的向下拉动起到关键作用。两会期间，中央对房地产行业表现出了稳健、长效的调控方向，因此短期内，北京房地产市场的调控政策不会出现较大波动，楼市基本面也将在一定时间内趋于稳定，房价涨幅未来还将会继续下滑。
同策咨询研究部总监张宏伟
房企应积极“跑量”
2014年1-2月，受楼市政策阶段性收紧、各地因春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“春节效应”显现，房地产投资增速、商品住宅成交量依然出现“普跌”。但是，短期内市场表现“普跌”并不是楼市基本面开始出现下行趋势的信号。受到市场成交量“普跌”及企业销售业绩指标的影响，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为“小阳春”市场主流和趋势，今年第一季度总体上来讲会保持这样的趋势，但是到了第二季度甚至下半年，如果政策面没有发生变化，在政策时效性趋弱、市场基本面再度回暖、通胀预期不断加大的市场背景下，那么有可能就很难再出现“平价”的现象了，房价会走上持续上涨这样的通道。
在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，房价在3月“小阳春”市场难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2014年“小阳春”市场开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖
观望情绪仍十分浓重
经历春节前后市场的淡季，阳春3月历来是楼市开始复苏的起始月份，由于年初至今房地产市场相对处于政策真空期，限购限贷虽然将依旧从紧，但也不会进一步加码的市场预期，以及未来北京房价仍将持续稳步上涨的市场预期，使得部分购房需求逐步结束观望，开始出手购房，交易量开始复苏在预料之中，但3月上半月的交易量尚不及1月同期，可以看到购房需求的观望情绪仍十分浓重，部分较为迫切的改善型、投资型需求仍在等待更清晰的市场信号，预计随着3月中下旬今年楼市调控各方面的预期逐步明确，购房需求将逐步结束观望，交易量将逐步复苏。
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