专家解读新城镇化:地产模式求变 中小房企迎新机遇
新华房产3月19日讯（记者刘影）3月16日，我国发布《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》以下简称《规划》，这部规划被认为是今后一个时期内指导我国城镇化建设的一个纲领性文件。《规划》涉及到住房、就业、户籍等多个领域，长沙作为湖南省会城市，有哪些问题要解决，又有哪些机遇。记者采访了相关专家。
“人的城镇化”
原文内容“ 到2020年，我国常住人口城镇化率达到60％左右，户籍人口城镇化率达到45％左右。”
目前，长沙的城镇化率已达68.49%，近五年来年均提高2.1个百分点，比全国、全省平均水平分别高出17.22、23.39个百分点。长沙主城区建成区面积由2005年的167.7平方公里扩大到306.4平方公里。每年大约有14-15万人由农村人口变成城市人口。目前城镇化率统计是按照城镇人口除以总人口来计算的，但这种指标是超前的，就目前来看，长沙实际城镇化率是偏低的，未来还有很长的路要走。
中南大学房地产经济研究中心副主任、经济学教授傅沂告诉记者， “人的城镇化”主要是要做好以下几方面工作：第一，户籍制度改革是前提，如何保证农村剩余劳动力到城市也能享受基本公共服务，需要户籍制度改革的配套；第二，城市的管理要从粗放型转变为集约型、智能型、绿色型、低碳型，管理质量要提高；第三，要实现城市群科学合理地布局，中小城市要进一步提高发展的质量和产业承载能力；第四，城市的发展必须要有产业做支撑，而且这个产业一定要有可持续性。对于长沙而言，要提升人的城镇化水平，需要重点做好以下工作：第一，提升产业集聚水平，用产业发展来支撑城镇化，以确保给进城务工人员提供就业机会；第二，城市管理水平急需提升，城市建设水平也有待提高，这是城市“品位”的保障；第三，长株潭地区的内部融合是重要的推动力。
“落户政策差别化”
原文内容：“逐步使符合条件的农业转移人口落户城镇，放开小城镇落户限制，放宽大中城市落户”“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开城区人口50万－100万的城市落户限制，合理放开城区人口100万－300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万－500万的大城市落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。大中城市可设置参加城镇社会保险年限的要求，但最高年限不得超过5年。特大城市可采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。”
就这个内容，傅沂教授解读，长沙目前没必要像北上广那样搞积分制落户。以长沙目前的实际城镇化水平来看，未来相当长一段时间是不需要来限制落户的。因为未来长沙的城镇化还有很大的空间，主要就是靠就近城镇化来支撑。
“公共服务均等化”
原文内容“逐步解决在城镇就业居住但未落户的农业转移人口享有城镇基本公共服务问题。”
傅沂告诉记者，要做到“公共服务均等化”首先是积极探索户籍制度改革的试点方案，积极稳妥的推进户籍制度改革；第二，引入社会力量参与社会公共服务的供给，尤其是在保障房建设、医疗合作等领域可以试点先行；第三，建立“农业人口市民化的成本分担机制”， 发挥好“政府、企业和个人”在其中的作用。公共成本由政府承担，中央政府应以常住人口规模转移支付，地方政府应承担必需的城镇基础设施和公共服务的大部分成本；企业分担职工就业培训、社会保障和住房改善等部分成本；农业转移人口个人承担包括子女教育、自身培训和参加各种保障需要个人承担的费用。
“不动产登记”
原文内容“建立以土地为基础的不动产统一登记制度，在6年内实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。”
据记者了解，湖南，正在抓紧实施相关工作。住房信息联网工作已经向省政府申请立项，由发改委作出批示后将进入正式建设阶段。如果进展顺利，2015年下半年便可实现全省的住房信息联网。
傅沂教授介绍，建立公开的市场信息数据，尤其在房地产这样沉淀大宗财产的市场，住房信息的公开相当于官员财产与高收入阶层财产的半公开。住房信息联网的其主要功能有两点：首先，通过住房信息联网有利于监控房地产投资的资金流向和楼市销售等运行情况，同时还能通过监测实时的数据，进行准确的统计分析，进而制定相关的引导措施。其次，住房信息联网系统将为今后房地产税的实施打下基础，没有住房公开信息就不可能有真正的房地产税。
正因为如此，全国个人住房信息系统联网工作2010年就已经启动，但进展并不顺利。实际上，技术层面早已不是全国住房信息联网难以落实的掣肘，如何理清头绪打破地方政府阻碍，才是“破题”的关键所在。
“防止千城一面” 原文内容“根据不同地区的自然历史文化禀赋，体现区域差异性，提倡形态多样性，防止千城一面，发展有历史记忆、文化脉络、地域风貌、民族特点的美丽城镇，形成符合实际、各具特色的城镇化发展模式。”
在今年的长沙市政府工作报告中指出，长沙要“有序推进15个重点小城市、中心镇、特色镇建设，试点探索社会发展总体规划、土地利用规划、城市建设规划、产业发展规划等“多规合一”，打造一批具有历史记忆和湖湘特色的美丽城镇，方便农村人口就近转移，辐射带动周边地区发展。”
傅沂教授说，中国农民要进城,但不可能都进城,更不可能都进大城市。因此,必须统筹考虑城镇化与新农村建设,为农村人建设幸福生活的美好家园，因此要促进新型城镇化和新农村建设协调推进。就长沙及周边城市来讲，就是要重新规划布局新农村，尤其是一些有特色的农村（如：靖港古镇）更要科学规划布局，要把新农村作为城市人休闲娱乐的目的地。
相关链接：《规划》为中小房地产商带来机遇
据傅沂教授介绍，这部规划出台为房地产商，尤其是中小房地产商创造了新的机遇。
教授介绍说，新型城镇化的龙头是产业导入、产业升级和新兴产业的发展。房地产业的服务性和金融性，决定了房地产具有导入与整合各类资源的平台功能，具有支持与推动产业发展的服务功能和金融功能，也就决定了它在产业发展、尤其是新兴服务业发展中的重要的地位和作用，决定了它与产业、与城镇化发展共生共荣的关系。要实现产业的发展，当然要依赖于土地这个核心的、先导的生产要素，依赖于房地产整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能。这就为房地产发展、产业发展和新型城镇化找到了共赢的支点，也为房地产的转型和创新指明了方向和路径。这就是，房地产的转型创新必然与走产业结构调整、与产业升级、与新兴服务业发展相结合的路径，走与新型城镇化的发展相结合的路径。
同时，在新型城镇化中，中小开发商却面临着全新的发展机遇。中小开发商，尤其是民营开发商，完全可以发挥船小好调头、创新能力强、地方资源结合度高等特点，结合自身的状况进行转型创新，通过转换思维方式，以高科技、文化创意、旅游度假、养老产业、生态农业等新兴产业为先导，以房地产作为平台，跨界整合资源，把政府作为最重要的客户，发挥房地产的平台功能和资产功能，做好服务和运营，创造出各种房地产与产业、与城镇化互动发展的新模式，推动产业和城镇化的发展；通过这样的创新和转型，开发商完全可以成为新型城镇化发展中的核心力量和有力推手，房地产业在新型城镇化发展中完全可以发挥出更加重要的作用。结合长沙及周边城市的现状，未来比较适合发展园区地产、商业地产、养老住宅、文化旅游地产等地产模式。
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