马年楼市走势大调查 购房者、房企和中介多看好市场
马年春节假期结束，新一年的市场大幕正式拉开。对于今年的房地产市场走势，各种预判成为近段时间来人们关注的焦点。购房者、房企和中介等“局内人”怎么看待马年楼市大势？在楼市调控宏观政策基本保持不变的情况下，全面深化改革以及楼市长效机制的酝酿建立将对楼市产生怎样的微妙影响？
日前，南方日报记者通过问卷调查、一线访谈等方式，对购房者、房企和中介分别开展调查，并对调查结果数据进行了统计分析。数据显示，对2014年的楼市走势，不管是购房者、房企还是中介，内部分化都更为明显，尽管看涨派占据优势，但也有不少人认为房价可能走低，尤其是房企阵营内部也罕见出现了“看空派”。不过，对于目前刚需占据主流，政府政策对楼市影响最大等判断上，依然是大多数人的共识。
刚需唱主角追捧一二线城市房价涨跌看空看多对半分
■购房者：
在南网与腾讯大粤网联合开展的问卷调查中，有超过四成的受访者表示今年计划买房，选择“看情况”的也超过三成，仅有不到三成的受访者明确表示2014年不打算出手，显示出马年楼市依旧需求强劲。
而受访者计划购房区域选择中，不区分城区、郊区的话，一线城市和二线城市购房者占比分别达到71.19%和15.98%，可见一二线城市是时下当之无愧的热点区域。其中，一线城市城区以近40%的比例遥遥领先，一线城市郊区以31.23%紧随其后，足见高昂房价之下的一线城市的购房者对郊区房产接受度已经比较高。
值得注意的是，在购房目的为纯自住的受访者占据了大多数，达到67%，自住兼投资的也有25%，两者合计超过九成。仅有不到8%的受访者表示今年买房是纯粹出于投资考虑，显示出当下楼市需求中依旧是刚需占据绝对主流的现状。
在体现购买力的两个选项中，购房总价预算在200万元及以下的购房者接近九成，能接受200万元以上房产的受访者仅占约11%；而当涉及到购房单价，高达61.90%的受访者只能接受1万元/平方米及以下的价格水平，接受1万-1.5万元(含1.5万元)/平方米价格区间的购房者也达到18.77%，两者合计已占到总人数的80%，可见现在动辄2万-3万元/平方米的单价已超过了大多数人的承受能力。
对于马年楼市的走势，尤其是最为引人注目的房价，购房者的分歧明显，观点高度分化。其中认为今年房价涨幅在10%(涨幅最低的选项)的人最多，接近四分之一。不计涨跌幅度，看涨的购房者占比为38.85%，较看跌者的34.01%稍占优势，但差别仅有4个百分点左右，基本上属于平分秋色。另外，有接近两成的受访者表示，对2014年房价涨跌“看不清，很难说”。
■房企：
内部看空派意外出现
年度目标仍在提高
楼市行情走势的预判是每年春节后业内的必备节目，而今年，这个环节显得格外的精彩。在往年，对于市场走势之争都是专家与开发商对垒的局面，一般是专家看空求稳，而企业则唱多看涨。2014年的春节后，气氛则有点不一样。在房地产企业内部，出现了明显的涨跌两派，而双方的代表都是业内颇具江湖地位的人物。
本报对于保利、恒大、碧桂园、富力、合生创展、珠江地产、珠光地产、祈福、佳兆业、阳光100等10家代表企业进行问卷调查。其中，对于2014年楼市走势轻微看涨的企业最多达到7家，强力看涨和认为不涨不跌或难以预料的也分别有2家和1家。
不过，尽管在房价走势预判上出现分化，但各企业在新一年的销售目标制定上却仍然充满了信心。在已公布或者已透露新一年销售目标的企业中，其制定的目标相比于去年的销售总额均出现了较大幅的上调，其中最为低调的也上涨了10%。
此外，对于影响楼市走向的因素调查，作为多选题，有6家房企都认为“政府政策走向”是影响楼市最关键的因素，而选择经济大环境走势作为关键因素的则有6家。同时也有2家企业将购房者心态和企业自身的战略作为影响楼市走向的关键因素。
对于新一年市场购买力分析的多选题调查当中，10家企业中，有6家认为“首次置业者占绝对主力，90平方米以下住宅是市场主力产品”；有3家企业认为“二次换房刚需占主力，大面积的三房四房户型是市场主力产品”；而认为“商业投资者比较会增加，商铺公寓产品会增多”的企业也有2家；此外还有2家企业认为，“市场不明，很难预料”。
目标多未调整
整体保守乐观
■中介：
作为楼市格局中的重要成员，房地产中介对于未来的楼市走向怎么看呢？南方日报记者走访调查了多家房地产中介公司，大部分置业顾问认为今年房价会处于上升趋势，但也有部分中介人士表示对今年房价走势有所担忧。
满堂红一位置业顾问认为，购房需求对于人们来说是刚性的，他对房价涨幅持保守乐观态度，“2014年房价对一线城市和一些比较热门的二线城市来说会稳中有升，部分二三线城市应该是会相对平稳有升，极个别可能会出现下降。”
而裕丰地产淘金北店的一位置业顾问则比较。他表示，从目前的需求量分析，市场必定还会上涨，涨幅与去年相差不大，应该在20%左右。尽管看涨的中介占多数，但也有受访者表示，由于政府的楼市调控政策没有放松，他并不认同房价会涨，“个人认为整个中国楼市会跌，跌5-10%左右。”
不过，从公司层面来看，房产中介行业对于今年的楼市走向偏向保守乐观。受访的中介公司中，没有一家下调业绩目标，暂未做出调整的最多，部分中介公司还有所上调。置业顾问的个人业绩目标，上调的最多，暂未调整的以微小差别屈居第二，仅有一位中介人士表示会下调今年的个人业绩目标。
调查发现，大部分中介人士认为新一轮体制机制改革对楼市走向的影响可能最大，高达55%。楼市调控宏观政策一直以来是房地产市场的导向标，在调查中该项因素也备受置业顾问的关注，达到41%。
被中介人士提及最多的是金融体制改革下银行对信贷额度和贷款利率的调控。最近，银行上调贷款利率和收紧信贷额度的举动，增加了楼盘的开发成本，同时也影响了购房成本。此外，行政区规划调整和房产税等体制机制改革也是业内人士较为关注的内容。
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