地产股价与业绩背离：谁的未来被低估？

2014年01月23日 09:14
来源：21世纪经济报道作者：荆宝洁

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核心提示：股价“跌跌不休”，已经导致一些公司的再融资受到影响。但反观许多开发商，仍旧很乐观。是资本市场错判了形势，还是开发商高兴得太早？

低迷的股价和地产公司耀目的业绩，形成了强烈反差。

2014年1月21日，彭博房地产分析师方兴分享的一张图表显示，18家房企中，仅有两家房企2013年股价实现了增长，多数企业跌去20%至30%。这从侧面折射出了资本市场对房企的悲观预期，方兴认为这18家企业基本能反映整个市场的走势。

股价“跌跌不休”，已经导致一些公司的再融资受到影响。但反观许多开发商，仍旧很乐观。是资本市场错判了形势，还是开发商高兴得太早？

2013年楼市不可复制

据大智慧365终端统计，2013年，大智慧房地产板块指数年初开盘报3631.02点，年末收盘报3162.33点，整体跌幅达到12.21%。而同期沪深300指数跌幅仅为7.65%。

龙头股受创尤烈。万科A（000002.SZ）2013年1月30日达到年内最高点12.75元，而到2014年1月21日收盘时，股价仅为7.62元。

与其走势相似的是，2013年1月份，保利地产（600048.SH）股价尚在每股14元上方徘徊，其后，步入下跌进程，2014年1月22日收盘时，报8.09元/股。

与股价年度跌幅超过40%相比，万科和保利2013年均取得不俗的业绩。保利地产公布的2013年业绩快报显示，去年净利润为107.7亿元，同比增长27.63%。2013全年，万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%。

地产公司为何获得最好的收成，却要面对惨淡的股价？

多年的从业经验告诉方兴，中国的房地产走势受货币政策影响很大。如果定量分析，货币政策的影响程度超过90%。资本市场认为2014年的货币政策不会有所放松，进而会对房地产上市公司的估值带来不利影响。

首当其冲受到影响的是购房者。据21世纪不动产北京区域总经理寇海龙介绍，进入2014年，无论是商贷还是公积金贷款，均未发现放松的迹象。目前市场上大多数银行首套8.5折优惠几乎绝迹，最多给予9折优惠。2013年年中出现“钱荒”以来，不少银行房贷“停贷”，部分因素与额度紧张有关，但也反映出银行对于房价过快增长风险的担忧。

从房企融资层面看，也不乐观。彭博行业研究报告指出，利率水平低且住宅政策宽松是2013年商品房销售大增的主要原因。2014年开发商若要实现同样的销售水平，需要存在同样有利的大环境以及强劲的最终客户需求。

但方兴表示，2013年房地产市场的辉煌很难在2014年重演。住宅抵押贷款收紧，农村土地制度改革，影子银行清理整顿，债务再融资受阻，可能会让开发商放慢脚步。一批中国房地产开发商2014年可能将在香港市场发行大量股票，这也会对市场估值造成压力。

谁被改变？

与资本市场的悲观相比，开发商表现得更加乐观。

“只要现金流好，我就什么都不怕。净负债率要求很荒唐，但资本市场有这个要求，我们也尽量让它过得去，接下来会将融资成本再降低1个点左右。但这是没有意义的。”融创中国（01918.HK）董事长孙宏斌称，“既要大家很快，又要负债率很低，这很难。”

在融创当前的发展阶段，孙宏斌表示会把负债率“往后放放”。他表示，“公司净资产只有200亿元左右，要保持高速发展，目前负债率必然高一些，其实，我一直都给股东们沟通，负债率高的话有什么不好，你投了一块钱，我借了8元，赚得更多，借钱高了对股东是好事。”

万达集团董事长王健林早前也向21世纪经济报道记者表示，更关心现金流指标，而不是负债率。

方兴图表中所提到的两家表现例外的房企，分别是碧桂园（2007.HK）和世茂房地产（0813.HK）。如果用年度数据做对比，两家公司2013年的股价升幅为15%至20%。而21世纪经济报道记者获得的信息是，上述两家企业对2014年依旧有信心。碧桂园将进入更多的三线城市和更多的海外市场。世茂也不减发展速度。

但方兴提醒说，前些年房地产行业一直处于顺风顺水状态，导致房企并无太大风险意识。资本市场与房企产生分歧的原因是，合约销售额是很重要的企业运营指标，但不是资本市场最关心的会计指标。

“个别老板很难改变市场，市场会让老板们学乖，是市场决定你关心什么，而不是你决定市场关心什么。有些房企认为现金流健康就可以忽视负债率，可是市场本身不会因为房企个别大佬的意志为转移，现金流很重要，但到了借新还旧的时候，市场对你是怎么判断的，你拿什么说服国际投资人，这个时候负债率就成了很重要的依据。”方兴在接受21世纪经济报道记者采访时说。

忠言逆耳，分析师的话常常被认为是误读市场，但似乎也在慢慢应验。

2012年，融创中国股价升幅达260%，但涨势没能在2013年持续。K线图显示，融创中国股价在2013年4月份达到高点后，一路向下。2013年下半年，融创每夺一个地王，其股价就以5%左右的幅度下跌一次。

下行的股价还未给融创中国带来太多不利的影响，但已有公司暂停了再融资计划。近日，荣盛发展（002146.SZ）公告称，由于目前股价已低于发行底价较多，未来发行将面临较大的销售压力，经研究后，决定撤回再融资的申请文件，中国证监会也已终止审查。

2013年8月20日，荣盛发展发布再融资计划，拟以12.93元/股的价格非公开发行股票不超过3.48亿股，融资45亿元，但一直未获批准。而至2014年1月22日，荣盛发展已跌至9.45元，较定增价折价27%。

时至今日，已公布增发方案的31家A股房企中仍未出现“闯关”成功者。与此同时，上述房企中已有22家房企跌破预期中的定增发行价，破发比例达70.97%。