房产税可能改变现有楼市格局囤房不再一本万利

2014年01月16日 09:35
来源：21世纪经济报道作者：刘晓忠

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最近，国土资源部表示，将按中央部署建立部际联系会议制度，加快组建不动产登记局。鉴于近日发改委官员表示，今年拟研究推出房地产税法，这预示着不动产统一登记制度的构建将为开征房产税提供技术支撑。

作为财产税的房产税，其征收主体理论上应为不动产所有人，但鉴于中国现行制度规定的土地所有权形式主要为国家所有制和集体所有制，且目前房产核心的增值部分为土地，地上附属物在会计上为折旧资产，本身不带有增值功能。这使得虽然《物权法》明确以用益物权区别所有权，且法律上赋予了用益物权使用者对土地等的剩余索取权，但诸如现行上海和重庆开征的房产税确实在征收主体上存在模糊和分歧。正如最近华远地产董事长任志强表示，中国不应征收房产税，因为中国的土地不是归属个人。

犹如脱缰之马的房价使人们对持有环节的房产税开征充满期待。其理据不难理解，尽管基于税收中性原则，房产税的开征不会对房价产生直接影响，但房产税增加了住房持有环节的成本，使囤房炒作不再一本万利，进而对房价产生间接的传导效应，或将改变房价非理性上涨预期。

事实上，不论是对法人还是自然人，房产税都抬高了其如何资产期限配置的要求，进而将影响人们对不动产储蓄的偏好，尤其是对那些拥有多套住房但其薪资等流量收入并不丰盈的居民（如官员等），一旦房产税开征，且其边际税率的设定使可支配收入无法有效覆盖持有不动产的税费，通过投资住房进行价差交易将面临流动性魔咒，迫使部分人士选择出售多余闲置住房，进而产生盘活闲置不动产之成效。

一旦闲置存量房最终进入市场交易，将深刻改变房市生态：即近年来因打击投资囤房而增加交易成本的楼市调控，导致了存量房因交易成本过高而改为待价而沽，使房价走势更多地倚重新房价格，二手房等存量房对房市的调节作用弱化，进而使开发商囤地、人为延长开发周期等人为干扰市场秩序的行为，加剧了房价的非理性上涨，并增加了国内经济活动的运营成本，在居民间形成了事实上的价格剪刀差，使房市成为了一个地道的通吃后来者的庞氏格局，进而出现投资性需求对自居性需求者产生了明显的挤出效应。

显然，任志强等认为中国不应征收房产税，既反映了中国在土地制度上的二元分割导致的产权模糊，而且也穿透出房产税的开征将对改变房市运营生态，甚至会扭转房价走势，矫正其非理性上涨，而这是开发商等所不愿意看到的。

由此可见，开征房产税首先需在“立法”上推进土地制度改革，赋予用益物权完全的产权属性，从法理上虚置甚至清除70年等租赁期限问题，使房产税成为名副其实的财产税，并使土地出让金真正变成地租，进而清晰税与地租的边界。同时，要加快房地产领域税费改革，避免重复计征，如目前城市房地产税、土地增值税等就是以流转税形式征收的财产税，因此房产税的开征需把这些税种整合进去，而非贸然以新税种开征，导致重复计征。