房地产市场风险累积 2014部分城市或面临崩盘

2014年01月10日 09:26
来源：21世纪经济报道作者：张晓玲王留阳

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以万科和恒大所代表的两种模式，2013年发生了巨大的变化。万科作为全国最大的住宅开发商，增长后劲不足；恒大作为最早完整布局三四线城市的开发商，已经面临区域市场枯竭的问题。

两家公司共同的问题是，中国住宅开发市场面临的风险在加大。频繁爆出的天价地正在蚕食住宅开发商的利润空间，一二线并非安全的避风港；三四线住宅售卖“收割了一茬”便难以为继，整体住宅高库存供大于求。

世联地产董事长陈劲松认为，中国房地产市场单边上扬的时代已经结束，2014年城市间分化的局面还将加剧，市场的不确定性大幅上升，甚至不排除某些城市和区域会出现崩盘。

高价地的去化压力

2013年是房地产历史上地王最多的一年，不完全统计，全年地王出现超过20幅。

虽然目前房企回归一二线城市的动作并未停止，但中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱认为，京沪深穗四个一线城市已经走过了房地产高速发展的最快阶段，而从目前趋势来看，除了有“畸形需求”的北京之外，上海、广州和深圳的房价涨幅已经趋缓。

在目前整体市场容量衡定的情况下，一线城市新房的成交量相对峰值已经回落。数据显示，2013年北京市新建商品住宅的成交面积为约946.3万平米，相比2012年的峰值出现了约45万平方米的降幅；上海2013年的新房成交量则比2007年的峰值下降约40%。

在此背景下，开发商回归一线城市的开发难度和风险都在加大。北京亚豪机构指出，从2013年成交地块的土地成本来看，未来纯商品住宅市场“豪宅化”的趋势越来越明显，2014年年初，北京楼市将会有一批中高端项目集中上市，占比将显著上升。

但与此同时，2013年这批高价地在未来面临的去化风险也在增加。丁祖昱分析，未来一线城市刚需住宅板块面临较大调整，豪宅市场也将面临去化的压力。

“刚需客户群体购买力上升幅度有限，对于单价和总价的承受能力有限；而豪宅不是必需品，需求量也相对固定。”丁祖昱透露，从其2013年监测的数据来看，上海全年成交千万级豪宅3000余套，北京成交2000余套，广州和深圳加起来不过1000套。

北京中原地产市场总监张大伟则指出，在一线和部分二线城市的高地价项目中，地价已经占到整个产品成本的40%以上，风险在于，随着未来房价涨幅放缓、下跌，房企的利润空间将被挤压，甚至可能亏本。

二线城市的高库存隐患

一线城市的高端住宅面临去化压力，二线城市的市场库存则持续积累。

据CRIC研究中心监测，新增供应与2013年各地成交数据相比较，大多数二线城市供应规模能够覆盖当前各地住宅成交需求。在其样本城市中，八成城市新增住宅供应将同比上升，宁波、南京、成都三市同比增幅超过20%，其中宁波更是达到48%。CRIC研究中心预计，2014年二线城市的供应面将迎来全方位扩张。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对21世纪经济报道记者说，二线城市的消化周期介于一线城市与三线城市之间，目前来看，整体市场成交相对平稳，供应却激增，库存大量累积的隐患显现，但不同城市的风险正在分化。

以天津为例，2013年前11月，供求比已达1.4，供远大于求，而近15个月的消化周期，远超其他二线城市，滨海新区呈现萧条。

重庆和长沙每年市场交易量庞大，成交均价却处于低位水平。数据显示，2013年前11月，长沙商品住宅成交已破1400万平方米，重庆也早已破千万平方米，但从均价来看，长沙仅在6000元/平左右，重庆也只是维持在7000元/平的套内水平。

世联地产研究总监吴志辉说，在世联的调研中，即使部分拥有产业集聚和人口集聚能力的二线大城市，例如供给巨大涨价压力不大的武汉、重庆和成都，2013年部分开发商在当地的盈利水平也不高，其中不乏知名房企；在一些传统的发达区域，例如苏南地区的苏锡常，因为外需的疲软楼市表现很差；即使在杭州这样的1.5线城市，不少开发商也面临着去化并不如意的挑战。

“房企在以上二线城市很难赚到高利润，而由于当地高端需求缺乏，房价的进一步提升也很难拉动。”丁祖昱表示。

住建部政策研究中心主任秦虹认为，人口和产业是二三线城市楼市能否持续的根本，二线城市受限于城市容量和人口规模，自用型需求有限，更多的是来自于投资性的需求，一有调控就首当其冲受到波及。

行业增速下降

在杨红旭看来，三四线城市的房地产市场已经整体供过于求，发展空间有限。

根据业内分类，中国有289个地级以上城市，除了4个一线城市、33个二线城市外，252个都是三线城市。多数三线城市房地产市场容量小，需求有限且供给无限。此外，地方财政过度依赖房地产市场，导致波动风险很大。

“那些房价较低、均价水平在6000元/平方米以下的三线城市存在较大风险。”丁祖昱认为，在成交量低平、价格更低的市场中，即便是成本控制较好的一些规模房企，项目利润也很难如想象中可观，而且增加了企业的管控半径和管控难度，消耗了管理团队。

“我们调研了很多三四线城市，发现供给压力巨大而总的需求有限，很多楼盘从年初到年底价格几乎没有怎么涨过，其中东北的三四线城市已成为不少开发商的梦魇，某些城市例如丹东目前的去化周期高达近7年，如果把未来的供应算上，去化周期更是长得可怕。”世联地产研究人士指出。

世联预计，2014年将延续当前城市分化的态势，住宅供给面积增加10%左右，而需求却有所衰退，行业整体的去化率会低于2013年，预计销售面积同比增长5%，全国均价增长5%，销售金额增长10.2%，增速均远低于2013年。

世联指出，2011年行业增速的下滑，导致很多开发商在2012年初面临着巨大的偿付危机，不得不降价来保证现金流的安全。在2014年，行业增速的下降同样会带来较大冲击，会有部分加杠杆过度的开发商面临去库存的压力。