挥别“黄金十年” 全国房价“普涨”动能渐弱

2013年12月24日 09:30
来源：中国证券报

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在地产圈子里，人们常常把过去的十年称为房地产发展的“黄金十年”。在这十年间，以一线城市为首的房价一路上涨，地产行业迅速繁荣。尽管自2010年开始调控升级，但这十年的黄金期似乎并未就此终结。在资金及需求的推动下，近几年的房价上涨势头仍在继续。

今年以来，无论是地产大佬还是行业专家，都纷纷表示房地产十年黄金发展期已经过去。挥别“黄金期”，接下来的十年是否将成为“白银期”？全国房价“普涨”势头是否会终结？随着房地产调控建立长效化机制，业内认为，房价继续全面上涨的动能已经削弱，明年楼市销量增速将弱于今年，城市间将更为分化。

十年间的“普涨”

近期华远集团董事长任志强再次抛出了房价“上涨论”，认为明年房价仍会保持上涨态势，特别是买房限购、买车摇号的城市，房价还会全面上涨。

从过去的十年来看，以一线城市为首，房地产经历了全面“普涨”。中国指数研究院数据显示，在过去的十年时间内，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的商品住宅成交均价累计上涨了238.9%。其中，北京的商品住宅成交均价从2004年的4747元/平方米，上涨到今年11月的18290元/平方米，涨幅达到285%，是四个城市中涨幅最大的。上海、广州、深圳十年间的均价则分别上涨了184%、225%和263%。

“这仅仅是住宅成交的均价，一线城市市区房价的涨幅还要远远大于这个数字。”一位房地产业内人士直言。以北京北四环五道口区域的房价为例，在今年年初，曾有中介挂出了每平方米10万元的报价，一度激起市场热议。如今该楼盘的平均报价基本维持在7万元/平方米左右。相比之下，2009年该楼盘开盘时，平均售价仅在2.2万元/平方米上下。

房价的快速上涨不仅仅出现在京沪广深，重庆、杭州、厦门等热点城市在过去的十年间也经历了同样的过程。根据中指院的统计，截至今年11月，厦门住宅成交均价已经达到14696元/平方米，较2004年时的3768元/平方米上涨了290%。福州尽管前11月的均价回落至万元以下，但是由于十年前的基数只有2463元/平方米，累计仍上涨了294%。天津、重庆、成都、武汉、青岛等城市十年房价涨幅约200%，而杭州、南京、宁波等城市的涨幅更是在250%以上。

从一线城市的房价变化来看，2005年、2007年及2010年都是房价出现明显上涨的年份。以北京市为例，2005年北京市商品住宅成交均价为6162元/平方米，同比增长了19.7%。2007年成交均价则一举突破了万元大关，达到10661元/平方米，同比增幅高达44.6%。2010年伴随着调控升级，北京市的商品住宅成交均价达到17151元/平方米，同比涨幅为29.7%。相比之下，其他年份北京市的均价涨幅基本保持在10%左右。

成交再创新高

自2010年以来，我国房地产市场调控不断升级。今年年初，“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”的方向明确。尽管调控升级，但中指院百城价格指数环比仍连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比则连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%。

中指院最新报告显示，今年重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高。同时，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，也创下近四年最高。即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位。从全国来看，今年的商品房销售面积和销售额增速均明显好于去年，规模已创历史新高。

在经历全行业快速扩张后，我国已经诞生了一批大型房企。“万科从2008年的470多亿元到2010年突破千亿元，共用了两年时间；而碧桂园从2012年销售额470多亿元到2013年破千亿，只花了一年的时间。”一位房地产业内人士感叹，在新的市场形势下，只要构建独特的产品、市场体系，把握市场调整期机遇，房企的业绩会爆发式增长。

统计显示，今年销售额超过千亿元的房企规模进一步扩展至7家，除了万科、保利、中海、绿地外，恒大、碧桂园、万达等公司都将突破千亿元销售大关。

“标杆房企能够在今年取得这么好的销售成绩，一方面是聚焦主流客户需求，优化了刚需、改善型产品结构；另一方面是因为这些企业把握了一二线市场快速增长的机遇。”中指院分析师表示。

今年前11月，十大代表性企业累计拿地金额共3086亿元，同比增长了87%，比去年全年水平高出31%。“拿地与新开工的时间差一般是六到十二个月，从2012年四季度土地市场明显回暖到今年，这些供地将在2014年陆续开工。”上述地产人士指出，明年房地产新开工面积还会继续增长，市场供应量将会提升。

“普涨”动力不足

在我国为应对经济变化而出台的各项宏观政策中，房地产政策一直是其中重要组成部分。伴随着房价的波动上涨，政策也几经变化调整。2013年房地产市场整体向好，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控政策的差异化。

今年下半年以来，房地产政策在趋于长效化的同时，各地的政策取向已有所不同。北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，则在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。

“热点城市房价在未来仍将上涨，很难期待限购限贷政策放松，现有的行政化调控手段也很难在短期内退出，不同城市的政策取向会继续差别化。”中指院分析师直言，一线城市和热点二线城市供不应求的压力仍很大，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能。

业内人士认为，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点。预计2014年全国商品房销售面积增幅将明显低于今年。同时，市场惯性将使得明年上半年同比增速相对较高，但下半年将有所回落。