十大房企年内砸2563亿元圈地囤货骤增1005亿

2013年11月29日 10:42
来源：证券日报作者：王丽新

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近期，持续高热的土地市场再度升温，尤其配建自住型商品房的土地入市以来，各大房企之间的竞争就显得更为激烈，甚至出现个别房企误解国土局文件，仍旧叫高价拿下地块，最后却不得不斡旋退地的现象。

事实上，《证券日报》记者结合北京中原地产市场研究部提供的数据统计发现，截至11月28日，2013年年内，十大标杆房企共计斥资2563.6亿元购地，这意味着这些房企历史上拿地金额首度突破2500亿元大关，而且超过了其2012年全年拿地支出1005.6亿元。

对此，多位业内人士向《证券日报》记者表示，北京的土地越来越难拿，但利润空间依然相对较高，况且要想成为全国性知名房企，北京等一线城市是不可饶过的城市。

无独有偶，记者查阅上述标杆房企拿地区域和未来战略规划方向后发现，开发商今年拿地布局调整幅度非常大，其争抢的重要“战场”已经由三、四线城市转向了一、二线城市。

购地支出骤增

实际上，上述纳入统计的十大标杆房企分别为万科地产、保利地产、恒大地产、中海地产、富力地产、华润置地、金地集团、绿城中国、雅居乐以及招商地产。

北京中原地产市场研究总监张大伟提供给《证券日报》记者的一组数据显示，2013年前10月，上述十家标杆房企累计销售金额达到了6703亿元，接近了2012年全年的6708亿元，累计前十月拿地合计额度达到了2387亿元，拿地金额占销售额比例高达36%，而在2011年、2012年这一比例分别为21%及23%。

此外，《证券日报》记者结合中原地产市场研究部统计数据发现，截至11月28日，上述十大标杆上市房企11月以来购地金额为176.6亿元，其年内购地金额则为2563.6亿元。而其2012年全年拿地金额为1558亿元，差距为1005.6亿元，且为2012年全年拿地金额的1.65倍。

更值得注意的是，政府加快推地虽然是推动土地市场高潮迭起的主要原因，但众多房企拿地积极性正在高涨，尤其从拿地区域来看，大型房企争抢进驻和深耕扩张的重点区域已经集中转移至一、二线城市。

扎堆一、二线城市“囤货”

事实上，张大伟向《证券日报》记者表示，今年上半年，在10家标杆房企的购地可建面积分布中，二线发展中城市占比最高，为55%；一线城市、二线发达城市及三、四线城市分别占7%、22%、15%，而且下半年该现象有加剧的迹象。

此外，张大伟还强调，2009年以来，多数标杆房企在三、四线布局比重逐步加大，但2012年以后，这一趋势逐渐发生逆转。近期，这一转变更加明显，甚至一向深耕于三、四线城市的恒大地产开始重点布局一、二线城市。

《证券日报》记者统计后也发现，恒大今年7月首次进京，分别斩获三幅地块：7月3日，以35.6亿元的总价配建26万平方米公租房的代价，拿下建筑规模超51万平方米的昌平沙河镇地块；9月4日，以40.4亿元的总价配建5.15万平方米公租房，夺得北京年内首宗“限房价竞地价”地块；11月21日，以51.35亿元加11.2万平方米自住型商品房，夺得建筑规模不足21万平方米的东坝地块。

至此，恒大今年已经花费127.35亿元布局北京土地市场。恒大集团在发布中期业绩时也透露，未来将加大在一线城市的开拓力度，从而平衡其一、二、三线城市的比例，以确保较快的周转率和较高的盈利水平。

事实上，据记者了解，恒大、佳兆业、花样年等企业都在积极调整土地储备结构，将供应过剩的三、四线城市土地储备占比进一步降低；招商地产则通过调整激励方案，加快了土地的开发速度，销售增长也快于行业平均水平。

从这一角度看，土地市场竞争激烈的同时也提升了开发商的运营效率，从拿地到出售6个月成为了行业新的标杆。

对此，张大伟认为，这主要是三、四线城市房地产企业销售增长缓慢、存量大、利润率也不高，但一、二线城市却表现良好，导致标杆房企调整布局重心。此外，在上半年业绩表现良好的背景下，标杆房企拿地势头迅猛，源于其对楼市后市的看好。

更为值得注意的是，有业内人士认为，土地成本增加，房企拿地竞争激烈，将导致房企利润率下滑。鉴于此，在同一市场环境下，不同企业的销售额、营业收入的增速差距将越来越大。