牛凤瑞：土地火热程度取决于供需关系
“北京土地市场的火热与否，根本还是在于供求关系，供给少，需求旺盛就造成这种火。”中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长及研究员牛凤瑞说。
在牛凤瑞看来，讨论土地的问题，应该从土地的本质出发，土地价格上涨会增加城市成本，从而影响区域价值。“区域价值和地价是相辅相成的。”牛凤瑞说。
土地应从本质出发区域地价相辅相成
脱离事物的本质去讨论一个事物，并不是牛凤瑞的风格。他表示，分析土地问题，特别是房地产的土地问题，首先还要从土地本身的功能和它的特征出发。
“土地有空间不可移动、不可再生的特征”，他表示，“实际上，土地除了作为生产力要素以外，恐怕还有四种功能：第一，它是我们生产生活须臾不可离的一个基础。第二，是我们社会主义制度下社会再分配的一个工具。地价背后是社会复杂的分配关系。第三，我们是市场经济体制，要搞宏观调控，土地又是宏观调控的一个杠杆。第四，生态功能。我们得从诸方面来思考土地地价问题。土地价格上涨会增加城市成本，所以我们要把握这个度，而不是笼统的掌握它。”
从这一基本点出发，牛凤瑞认为地价并非通常所认为的，由区位来决定——“地价和区位是相辅相成的”。他表示，从政府的角度来说，之所以地铁建设会影响土地价值，是因为社会资本的投资。“这种投资沉淀，然后转化为地价，再转化为房价。这背后是复杂的社会再分配关系，”
牛凤瑞表示，因这种沉淀而凝聚在房、地价里边的升值收益应该归属社会，归属地方土地财政所代表的那个公共利益，才能有各个利益阶级互相关系的协调。“这是我们应该梳理的一种思想，”牛凤瑞说。
自住房配套应齐备企业拿地必有利益
对于自住型商品房，牛凤瑞提出一个问题：“我们要实现自住型商品房建设，政府需要支付多少成本？”他认为，既然自住型商品房便宜了30%，那这30%的利润扣除后，谁来承担减少的这部分利润会成为一个疑问。“政府和企业要有一个博弈。”他表示。
在牛凤瑞眼里，自住房是一个有利于人民的好事。他表示，为了营造一个适宜的居住条件，应该具备相应的配套设施。“把地铁附近的地块，也就是说现在相对优质地块拿出来拍卖，这是理性的。”
尽管多个企业高价拿下了那些销售价格已被限制的自住房地块，但牛凤瑞并不认为这是一种不顾利益的行为。“我觉得每一个企业对这块地的认识分析要比咱们局外人深刻的多，信息把握的也要充分的多，但是他有一个基本的底线就是他不赚钱他不干，他肯定有赚头。所以企业撞破头要去拿地，他是看准了一个基本方向，拿到这块地肯定赚钱。”他说。
但政府并不能保证每个开发商、每个项目都赚钱，“那不叫市场经济”。至于如何能够提高“赚钱”的可能性，牛凤瑞说：“这里要求企业本身要提高你的经营水平，提高你的服务质量。别人卖不出去你能卖出去，别人卖高价你能卖更高价，别人卖低价你卖中价，这才是你的本事。这也是市场配置资源发挥决定性作用的应有之意。所谓决定性作用就是谁干的好，谁能赚到钱。”
土地难“凉” 住房需求应释放
北京的土地已是买一块少一块，在这种情况下，牛凤瑞同样认为，类似于北京这样的一线城市，希望土地“凉”下去的希望不大。
“现在来看，土地还会继续‘热’，”他说，“但是热到一个什么程度，最好是不要过度。这就需要政府在政策方面有一个科学的、精细的、整体的、系统的设计。”
牛凤瑞表示，如果强制使土地市场降温，将会造成相当负面的效果。“过去我饿哦们吃这方面的亏吃得很多，所以有些能量该释放就释放，别刻意压制它”。
同样，北京对于住房的需求也一样需要释放。这种需求可以“憋一年、两年，但无法长期持续下去”，如果有长期持续而短期释放的情况，就只能回对市场产生相当强烈的影响，这是所有人都不希望的情况，他说。
“市场经济讲究平稳、健康的发展，而不是大起大落、忽冷忽热。”最后，牛凤瑞这样表示。
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