专家：小产权房开闸会导致房价下跌 地方不乐意
提要：近段时间以来，有关小产权房可能转正的猜想，让不少城市中的小产权房彻底火了一把。刚刚闭幕的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。
本期嘉宾：
薛建雄
中国房地产信息集团研究总监
张文德
正略咨询合伙人
郑宇洁
中投顾问研究员
王丹青
睿信致成管理咨询合伙人
近段时间以来，有关小产权房可能转正的猜想，让不少城市中的小产权房彻底火了一把。刚刚闭幕的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。
此前，一份由国务院发展研究中心公布的“383方案”中提到：对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。“小产权房转正”的风声也随之再起。
话题一
缘何备受青睐
受“小产权房转正”等利好消息的刺激，北京(楼盘)周边的多个小产权房价格出现上涨，其中通州区太玉园小产权房最近一月更是上涨千元以上。而之前深圳(楼盘)的媒体报道，深圳的小产权房市场也暗流涌动，不但价格有所上涨，“小产权房”有望转正甚至成为一些中介推销的理由。小产权房为何如此受青睐？另外，小产权房究竟能买吗？
薛建雄：“383方案”中提到的“补缴地款，有条件转正”的内容，引起了热议。但是在这其中，炒作的意味较为浓重。正如此前的上海自贸区效应那样，不少房产中介以及开发商都借此来炒作。但实际上，自贸区周边房价和小产权房的价格，并没有出现特别领先市场的表现。
张文德：小产权房备受青睐的主要原因有：第一，平民百姓的收入增长赶不上房价的快速增长幅度；第二，大家对于房价增长的预期，大部分人还是看涨，或者害怕一涨再涨。所以，即使没有足够的钱来买商品房，也要及早冒一定风险从其他渠道购买房子，如：小产权房。
“383方案”中提及的内容，更多地是解决历史遗留问题，也即是小产权房的存量问题，而不是鼓励建设与销售小产权房。房屋销售需要合法的程序保障。所以，房屋销售中介机构，以此政策为噱头，进行房屋的营销推广，对于购买者来讲，具有很大的风险。
购买风险主要体现在几个方面：房产管理部门基本不予小产权房登记，即不能合法化；对于小产权房，购买时，不能贷款，在购买后再次转让、户口迁移、孩子上学等多方面都不能办理相关手续。
郑宇洁：小产权房受到青睐的原因，最直接的有两个，一是价格低，可以满足一些经济能力上有困难的买家，因为他们的支付能力决定了他们的选择。二是之前的“383方案”中提到，小产权土地有可能转正，这样一来，让消费者们看到了较为乐观的前景。
但是，如今小产权房存在的问题，不是能不能买。而是它历史遗留下来的产权问题横在其中。买了小产权房后，必须承受相应的风险：小产权房能不能转正，什么时候转正？转正之后缴纳的土地转让金是怎么计算的？
所以购买小产权房或许能够获得短期的利益，但是长期来看，存在的风险值得警惕。
王丹青：小产权房所在的土地价格较为低廉。这是很多消费者对其感兴趣的原因之一。其二，十八届三中全会上，涉及到了土地产权出让的问题，让很多人看到了小产权房的调整空间和上升预期。
然而，不可否认的是，小产权房被用来买卖是违规的。它的存在处在国家政策的边缘，目前看来很难得到彻底解决。与此同时，还涉及到土地出让金的制定问题。这对于国家相关部门来说，也将是一个很大的难题。
话题二
方案“难产”为哪般
从2007年原建设部发布预警，提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋后，小产权房的问题开始为社会所关注。虽然被认定违规，但整体解决方案始终难出，至今已经过去6年。那么，为何解决小产权房的方案始终难以出台？背后存在哪些利益问题？
薛建雄：农村土地集体所有制和城市建设用地国有制，是保障国家稳定的基本国策。在国家以“失业、养老、医疗”为主的社会基本保障网没有完全建立成熟之后，是不可能改变土地基本制度的。
在土改方面最有可能的是，建立社保与土地挂钩制度(给农民城镇社保后，将农地转城市建设用地)、集体土地与国有建设用地流转制度(因建设需要占用农地，在其他地方用同面积城市建设地换)、集体土地异地流转制度(现代农业大规模开发中，有些农民不愿离开土地，拿更方便有利区域的土地跟农地换)。用这三个制度来解决目前土地市场遇到的矛盾和困难，提升土地使用效率。
张文德：解决小产权房的方案始终难以出台的原因及困境主要在于：一方面，对于已经出售的小产权房，数量不在少数，虽然是违法建筑，但进行大规模强制拆除造成的社会影响太大；如果补缴土地出让金让小产权房转正，那么，补缴的金额标准如何确定是个难题，补缴金额过低，助涨不正之风，若要求补缴过高，购买者不买账。
郑宇洁：我国小产权房涉及的数目太多、范围太广，所以短期内，国家无法对小产权房的产权问题进行切实有效的解决。与此同时，小产权房的“转正”必然会对当地的房地产产生一定的影响，大规模小产权房开闸，甚至会导致当地房价的下跌。这样的情况，是很多对土地财政过于依赖的地方政府不愿意看到的。
而且小产权房本身就不具有合法的产权，在现有的国家土地制度的规定中，它要被“转正”还需要经历漫长的过程。这其中涉及到当地政府的利益问题，国家土地制度改革的问题，还有土地转让金的问题。
王丹青：首先，小产权房的“转正”必然会影响国家土地政策的执行。曾经的土地管理制度中，小产权房是不合乎规范的。其次，它对于房地产市场将产生一定的影响，如果小产权房被大规模入市，那么那些农村土地将进入房地产市场，大大提高了国家土地的供给量，这将对房地产市场产生极为有力的冲击。
话题三
该何去何从
数据显示，全国小产权房竣工建筑面积仅“十一五”期间就达2.83亿平方米，到目前，全国总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算，相当于全国有7000万套小产权房，以每户人家住三口人计算，相当于住了2.1亿人。对于如何处理小产权房的问题仍争论不休。究竟该如何根治小产权房？
薛建雄：小产权房问题应该在社保与土地挂钩制度、集体土地与国有建设用地流转制度完善后解决，具体来说，其一是给失地农民(小产权房占用的土地)社保和就业，然后将小产权房转成大产权；其二是拿同等面积的城市建设用地来换，比如一些工业用地多出来，转成农民耕地，然后把小产权房转成大产权房。
但是这两个方法，对政府来说成本都非常大。这就意味着需要向小产权房业主征收较高的土地出让金，而小产权房业主也并不一定会同意。所以小产权房的处理肯定会是一个长期缓慢的过程，不可能在短时间内解决。
郑宇洁：个人认为，小产权房“转正”充满争议，目前不可行。首先，从我国土地制度的内容来看，小产权房属于集体土地，它若转正，则是“名不正言不顺”，不符合规范。另外，存在一个非常重要的问题，就是若是“转正”，那么消费者该如何缴纳土地转让金？这个价格该怎么定？谁来定？这样一来，便又回到之前说的小产权房会遭遇的几个障碍的问题上，成为市场和消费者，开发商和消费者，地方政府和消费者之间的博弈。
王丹青：显然，让国家立刻对小产权房问题彻底解决，不太现实。它是国家特定环境中的历史产物。在过去的政策下，它是违法的。在新的政策下，它又有望获得“转正”的机会。其中涉及到的就是过去和现在制度上的冲突。
然而在新的环境下，改革是必须的，可是面对中国现在的大环境，个人觉得小产权房问题或许会被搁置。因为目前的情况，“转正”小产权房的条件并不成熟。后期条件成熟的时候，或许国家能够探索出彻底解决小产权房问题的好办法。
话题四
补缴转正标准咋定
目前，很多人认为如果农村集体建设用地入市，会搅动小产权房市场，推动小产权房转正。“383方案”提出的“补缴土地出让金”的方式备受业界关注。事实上，据报道，2009年，南京(楼盘)八卦洲的八卦花园和长江花园与南京国土局签订土地出让合同，分别缴纳每平方米480元和每平方米492元后就于2010年“转正”。这也是南京最早为小产权房转正的案例。那么，在您看来，补缴土地出让金“转正”的方式是否普遍可行？如果可行，又该如何补缴？标准如何定制、按以前的价格还是目前市价？
张文德：补缴土地出让金的额度，可以适度低于周边区域市场价格，使得购买者愿意出钱转正；另一方面，为了避免其短期盈利或者对于近期的房地产市场造成不良影响，可以规定其转正后，再次确定入市交易时间，比如，必须满十年。这样，既不影响购买者日常生活，也可避免小产权房对楼市的过度冲击。房地产价格涨幅过快的主要原因还是供需问题，根源还是在于土地资源的市场化进程。
薛建雄：业内有观点认为，如果缴纳费用不高，可能会导致执行层面更多的集体土地去新建小产权房，那么新建小产权房的合法化便没有尽头。对此，我倒并不是太担忧，实际上像上海(楼盘)拿农民地的成本是非常高的，利益空间不大，所以新建也只可能是局部的。
郑宇洁：小产权房转正的问题不能一刀切，要经过长期的磨合研究。然而，若是小产权房得以“转正”，那么缴纳的转让金就成为了重要的一环。个人认为，从地方政府和开发商的角度看，土地转让金一般会按照市价进行计算。这样一来，对于消费者来说，也会是非常巨额的一笔开销。我们知道，小产权房受到青睐是因为其价格相比商品房来说，较为低廉，但是补上按照市价计算的土地转让金后，和商品房之间的差价不会太多。对于消费者来说，这是非常不利的。所以，建议消费者选购小产权房之后，要谨慎对待。
王丹青：不可否认，缴纳“土地转让金”是小产权房“转正”的出路。但是这样的出路存在一系列问题。土地转让金的标准是按照过去的土地价格标准来定制？还是按现在的市场价格定制？若是按照过去的土地价格，等于变相地承认了小产权房在过去是合法的。但是按照之前的土地制度，它却是违规的。如果按照如今的市场价格缴纳出让金，消费者也会有很大的不满。因为近年来，我国土地价格上涨得非常迅速。
所以，最后国家会不会对此进行“特殊”对待暂且不知。因为这涉及到我国土地制度的一些遗留问题。
话题五
“入市”能否平抑房价
“383”方案对于小产权房的入市想法，让那些挣扎在买房道路上的纠结买房人看到了一缕曙光。有观点认为，以目前的小产权房供应量，一转正楼价肯定会马上一跌而下，就等着楼市“跨掉”。但也有人认为，对楼市影响不大，大部分小产权房现在被居住着，真正流通到市场的应该还是很少一部分。那么，在您来看，转正对楼市影响有多大？又是否能够达到平抑房价的效果？
薛建雄：土地改革对房价的影响、包括房产税等政策对房价的影响，实际上不能简单用房价在改革后跌了没有来判断。因为，解定房价最重要的两个因素是收入增长和人口增长。只要这个城市的收入和人口是增长的，房价上涨趋势是不会变的。
小产权房、房产税等政策，主要是调节供需中出现的不平衡现象。比如，小产权房的出现，可以使城市的有效土地供应能力上升，供应能力大就可以让房价中的不合理部分减少。
房产税的目的是让持有多套房的人出让多余的房子和出租多余的房产，以提升房屋使用效率，以降低房价中因为使用效率低造成的偏高部分。
所以，可以肯定的是，绝大多数城市特别是人口和经济增长能力都比较强的一、二线城市，房价仍是长期上涨的。
张文德：“383”方案对于小产权房的入市影响不会很大；即使小产权房真正能够转正，也需要补足相应土地出让金、相关手续等费用。整体计算下来，价格也不可能比不同区域的同质量商品房低很多，否则对于其他居民具有很大不公平。此外，如果大量的小产权房一窝蜂地入市，将严重影响正常的市场经济环境，对于房地产市场健康发展不利。
郑宇洁：国家如今不会作出大规模小产权房转正的决策，只会对控制下的部分小产权房“转正”，所以对于楼市不会造成任何影响。
与此同时，就目前情况分析，很多购买小产权房的消费者多为经济能力有限，却急需住处的消费者。他们对于小产权房的需求是刚需，不会涉及到炒房等问题。而且如今小产权房位置多处于偏僻的农村郊区，交通不便，文化设施不发达，社会中上层多半不会选购。如此一来，购买小产权房的消费者数目较为有限。
就算日后小产权房被“转正”了，还会涉及到高额的土地出让金，完全能够弥补之前的差价。并且会随着地价等因素，自身水涨船高，价格提升。
王丹青：小产权房是否会对房地产业造成一定的影响，归根结底要看它们以什么样的方式进入市场，以及国家将在未来怎么去安排这些土地。
香港地区平抑房价的方式就是调整房地产的供给状况。但是内地情况特殊，而且对于农地入市的问题，国家正在解决中。所以只有将农业土地进入市场的问题解决了，才能够有成熟的条件去解决小产权房“转正”的问题。这将是一个需要等待的过程。
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