“国五条”半年被指失灵二手房后市难抑上涨

2013年10月12日 11:18
来源：中国经营报

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“金九银十”给楼市带来了新的机会。

中原地产研究部统计数据显示：国庆7天长假，北京新建住宅签约套数为893套，二手房住宅签约80套。和新房成交量相比，二手房略显“冷清”。尽管只有不到新房成交量十分之一的数字，但人们对二手房价格未来持续走高的判断不容置疑。

数据显示，9月份北京二手住宅网签总量为12854套，环比上月网签量上涨15.7%，这是“国五条”出台以来，二手住宅交易量连续第5个月持续上涨。成交价格方面，中国房地产指数系统百城价格指数统计，9月北京二手住宅价格指数同比涨幅达到24.02%，交易均价为29930元/平方米，房价继续保持稳中有升的势头。

相较之前“国五条”对房价的严厉控制，如今政策实施半年，从新房和二手房双双刷新单价的情况看，政策本身的震慑作用似乎失效。

二手房后市看好

新房供应量减少，需求却很大，导致供需矛盾增加提升房价。

和开发商重拳推盘节奏一样，楼市的“金九银十”同样让购房者期待。随着购房旺季的到来，北京楼市将延续复苏态势，成交量持续走高。

链家地产市场研究部统计，“十一”黄金周期间，北京新建商品住宅（含保障性住房）成交893套，同比2012年上涨了104.35%，二手房成交情况略低。

不过，9月份二手房成交情况却再创新高，数据显示，二手房网签总量为12854套，环比上月网签量上涨15.7%，与2012年同期的网签量相比上涨2.2%。这是“国五条”出台以来，北京二手住宅交易量连续第5个月的持续上涨，也创下了近半年来北京二手房交易量新高。

从区域来看，城六区二手房网签量环比上月大幅上涨了23%，成交占比突破六成。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，北京二手房市场仍由首次置业和首次改善的刚性购房需求占主导，而房价持续上涨的预期，进一步催化了部分家庭出手购房的意愿。

“一方面四环内的新房供应量减少，需求却很大，导致供需矛盾增加提升房价，另一方面最近这两个月北京地区指导价都在上涨，且每次涨幅在10%左右，很多购房者已经意识到这个趋势，纷纷在11月地区指导价调整以前买房，减少成本支出。”我爱我家置业经理江波说。

按照江波的说法，以西三环为例，其地区指导价已经达到了38800元/平方米，而之前8月份该区域的指导价为35000元/平方米，仅仅一个月的时间，指导价已经上涨了3000元每平方米。

值得注意的是，业主挂牌出售一定程度上受到政策的影响。其中，房产税择期开征的消息也成为中介机构猛推二手房入市的一个重要砝码。

多家中介机构人员表示，房产税在2013年开征的消息尚未确定，但是2014年开征的可能性依然存在，相比“国五条”的震慑作用，房产税对拥有多套房源的业主来说作用或将更强。

比照此前上海、重庆的征收标准，最新消息是，未来房产税试点扩围很可能“集中批准一批”，税率定为0.5%~1.0%。

链家地产置业经理陈浩估计，目前拥有多套房源的业主在所有房源登记中的比例达到3成，一旦房产税开征，这些房源无疑会成为最先抛售的对象。“相比‘国五条’20%的个税以及税费标准，业主可能更在意房产税的加码，届时会有大量房源入市，增加市场供给，但由于这些房源处于相对核心地段，在地区指导价规定下，其价格会出现只涨不跌的情况。”江波说。

地王效应加码

地王出现后，开发商一系列配套设施，提升了整个区域价值，二手房的区位优势凸显。

地王效应，一定程度上成为二手房价格居高不下的诱因，“地王”出现在哪里，周边的楼盘都要笑弯了腰。面粉贵于面包的现象正在上演，在地王效应影响下，二手房市场也出现蝴蝶效应。

“以北五环外的单价每平方米在4万元的某日光盘为例，现在二手房这两个月的涨价幅度为10%左右，后期随着新盘大都在远郊，四环以内二手房数量有限，预计二手房市场还会出现小幅上涨。”江波认为。

以北京朝阳区农展馆北路8号地块为例，该地块被北京融创恒基地产有限公司以21亿元，配建27.8万平方米医院面积夺得。虽然溢价率仅为16%，但折合楼面单价却达到了7.31万元/平方米，刷新了全国单价“地王”的纪录。

分析人士认为，按照7.31万元/平方米的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金成本，项目成本高达10万元/平方米。“而如果剔除其中不可销售的部分，入市的成本价将达到12万元/平方米以上，这一价格已经全面超过北京在售的所有物业，而销售价格必然要突破15万元/平方米。”中原地产市场部研究总监张大伟说。

据不完全统计，从“国五条”出台至今，北上广深一线城市，陆续共诞生了13个“地王”，土地出让金总额高达750亿元。地王项目的入市一定程度上拉升了周边楼盘的价格。

仍以上述地王为例，《中国经营报》记者了解到，目前农展馆商圈的二手房均价在5万元/平方米左右，较地王出现之前有小微上涨。“地王出来以后，有些业主是提高了售价，从每平方米4.5万元提高到了4.8万元，但是这些户型面积基本上都在70平方米以内，总体来说，总价基本控制在400万元以内。”21世纪不动产相关置业经纪介绍。

在他看来，以往的经验是地王出现后，开发商一系列配套设施，提升了整个区域价值，二手房的区位优势凸显，加大了涨价的基本条件。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从其他楼盘定价的角度讲，有可能由于地王楼盘的标杆价格，其他楼盘在开发及定价时会跟风提价，或定位做高端楼盘。“因此地王楼盘的定价从长远趋势来说，会导致板块内房地产市场价格整体走高。”

政策被指失灵

从短期来看，相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨，但想根本解决地价过快上涨的局面，应该建立起土地市场的长效性调控机制。

二手房市场的量价齐升似乎并不意外。

中国指数研究院最新的数据显示，通过对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2013年8月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为25245元/平方米，环比上月上涨1.20%，10个城市全部上涨。

同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨18.76%，10个城市同比均上涨。其中北京涨幅最大，达23.91%。

政策调控措施对抑制房价上涨的效果并不明显。

根据统计局公布的8月房价指数，指数同比涨幅超过10%的城市已经达到了10个（北京、上海、广州、深圳、厦门、郑州、南京、沈阳、福州、长沙）。这10个城市目前来看，完成年内的房价调控目标可以说非常困难。

在此背景下，对日渐升温的重点城市土地市场，政府调控政策是继续微调放松还是转向从严？当前地王频出是否会影响土地市场的走势？

张宏伟认为，从短期来看，相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨，但是这只能说是治标不治本的措施，要想根本解决地价过快上涨的局面，应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。

2011年，房地产市场开始实施限购、限贷政策，一度导致市场需求被压抑，房价出现了第一次上涨趋势，部分地方政府因为楼市调控导致的土地财政收紧，2012年出现部分调控措施放松的现象。