买房别只盯着房价 好房子也要看“软指标”
7月9日，家住在雨花区湖南广益实验中学附近一高档小区的温小娴的微信朋友圈有了更新：“现在买第二台车的车位还要全小区公示——不通过还不准买！OMG,我的LEXUS要往哪摆啊?”3个表示“抓狂”的表情，紧跟在这条更新后面。
“车位比、容积率、得房率乃至绿化率这些软指标，都是购房者在选购住宅时需要通盘考虑的地方。”长房·半岛蓝湾项目负责人邵劲力表示，“否则就有可能遇到像温小姐那样，在购房后碰到新买的车没法停等尴尬，从而影响其最终的居住品质。”
停车难？都是车位比惹的祸！
温小娴为了新车的停车问题，找到了小区的物业管理办公室。“之前有业主反映一些车位被邻近小区居民买走，近年来投诉不断。”小区物业管理办公室负责人罗章（化名）表示，“为了保证本小区居民的车位供应，我们不得已才采取了这种购买车位必须先经过公示的方式。”
与温小娴一样，家住湖南高桥大市场旁一个成熟小区的刘明之，最近也为车位问题犯了难。因为就在半个月前，她刚刚收到物业的通知——“今年7月1号起，小区内所有车位将只售不租。”
刘明之对记者表示，原来每个月只要付200余元的停车费，一年在停车上的成本也不过两千多元。而现在小区方面的车位“只售不租”，自己停车的成本一下子就上去了，“感觉真有点吃不消。”据了解，该小区总户数为1100户，而小区方面只安排有700个左右的车位，刘明之告诉记者，小区业主群里“邻居们对车位不够的意见很大，几乎天天都有人抱怨自己的车没处停”。
为了小区停车位而烦恼的购房者，远不止温小娴和刘明之。据记者调查了解，长沙2003年前（房龄十年以上）开发建设的小区，普遍存在车位吃紧、车位安排规划不合理等情况，为此出现了许多购房者被迫将私家车停放在小区内干道，甚至消防通道的情况。
“现在一些住宅小区出现停车难，根本原因是当初车位比设置得不合理，没有考虑到将来业主日益增长的用车需求。”市场分析人士指出。
容积率、绿化率等“软指标”也很重要
“像车位比、容积率、得房率乃至绿化率等这些看似不起眼，但对购房者出行的便利性、居住的舒适性、生态宜居性有重要影响的指标，都可以归入住宅综合竞争力中软指标的范畴。”业内人士指出，“比如车位比，现在的业主大都体会得到有车没地方停的痛苦。”
“容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。而对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。打个比方来说同一块地，容积率变动哪怕0.1，就可能意味着你无法再俯瞰窗外的美景——因为一栋新的建筑可能就杵在那。”北京蓝图设计公司副总建筑师王民玄告诉记者。
有观点认为，一个良好的多层住宅小区，容积率一般应不超过2.0，而事实上一些别墅、洋房类的项目容积率控制在0.5-1.5之间——这也从某种程度上解释了，为什么同样面积的别墅和洋房产品价格通常比高层项目更贵。
“而绿化率通常指的是，项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。”王民玄指出，对绿化率的表述目前存在不同的观点。国家有个专业性的术语叫绿地率，绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算要比绿化率严格很多。
“用购房者的语言来表示——容积率越低越好；而绿化率则越高越好。”一位湖南省建筑科学研究院的建筑师介绍说。
东澜湾营销项目负责人许滔表示，“除了房价、户型、地段资源等传统意义上的硬指标外，一些与购房者以上实际居住密切相关的软指标，也逐渐成为越来越多购房者关注的焦点。”
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