万科否认自食其言 称抢地王属于正常补仓
6月底至今,万科[简介 最新动态]在广州重庆上海三次问鼎区域单价或者总价地王。而就在半月前,万科总裁郁亮高调表示不拿“地王”。
“万科坚持不拿地王这个原则。我们宁可饿着,也要退出这种疯狂游戏。” 今年6月28日,万科总裁郁亮斩钉截铁地向媒体宣布。
之后的10多天里,万科连夺地王。
从6月底至今不到半个月时间内,万科分别在上海、广州、重庆拿下总价或区域单价“地王”合计支付地价款达到108亿元,其中重庆和上海的地块总价创年度新高。
外界因此质疑,郁亮为何“自食其言”?
紧接着,万科董事会主席王石微博上一句“暴风雨就要到来!”也引发无数猜测:万科是否因拿地王被约谈了?
那么,万科近期拿地举动是自食其言还是另有其因?是否看好后市房价上涨?土地市场又会发生怎样的变化?
“万科‘不拿地王’的策略并没有发生变化。”7月11日是, 万科有关人士向本报回应外界质疑说。
万科公司则表示,地价的高峰期已过,近期拿地并非看高后市;接下来地方推地会更多,四季度拿地机会更大。
万科定义的“地王”
郁亮6月28日宣称“不拿地王”时认为,5、6月份的土地市场存在过热现象,一些城市和区域如北京通州[最新消息 价格 户型 点评]出现了“面粉贵过面包”,这是不正常的。为此,万科过去两个月在北京和广州等地的土地招拍挂中曾多次放弃举牌。
“现在万科不拿地王的策略也没有发生变化。”万科总部知情人士对本报表示,按郁亮等高管此前的观点,外界所说的“地王”,是指一个城市或者城市中的某一个区域,总价或单价创出新高的地块。
“事实上,总价很大程度上取决于项目的大小;在不动产价值的上升通道中,单价不断超过前期也不是什么意外的情况。” 万科公司高管曾多次表示。
因此,万科表示,它坚持用另一个标准衡量地王,即,“地王”是指对未来房价预期过高、只有房价在短时间内大幅上涨才能盈利的项目,也就是“面粉贵过面包”的土地。
以此标准衡量,万科表示,万科近期在重庆、上海、广州获取土地的决策依据,并不是对未来房价走势的过高预期,因此并不违背“不拿地王”的投资策略。
重庆江北区溉澜溪地块是重庆万科联合重庆保利[简介 最新动态]于6月27日拍得,为郁亮释放“不拿地王”言论的前一天。万科方面解释称,该项目的计容建筑面积为123.7万平方米,由5个地块构成,其中既有住宅,也有商业,如果拆分开来,不可能被称为“总价地王”。
广州荔湾区地块,位于荔湾区白鹅潭商业中心,是一块商业用地,万科于7月8日拍得,拿下区域单价地王。项目总价约6.03亿元,计容建筑面积3.07万平米,周边可比的商业项目价格约5万/平方米。万科称,“相对于近期周边成交的可比地块,拿地成本实际上具有一定优势。”
至于上海张江项目地块,由万科7月3日拍得,刷新上海总价地王。万科对此解释称,该地块是近两年来上海市中环沿线出让的建筑面积最大的住宅用地,所在的张江高科技园区产业发达,居住需求旺盛,而住房供给相对不足,“根据万科PIE模型,从人口、基础配套、产业就业等各方面综合评估,项目目前的土地成本也是合理的”。
不过,对于万科这家市场化程度较高的公司来说,获取土地资源的途径更多依赖公开招拍挂,这意味着万科不得不拿一些价格较高的地块,并承担高成本开发的风险,“土地市场抄底非常困难,更重要的是‘逃顶’。”万科董秘谭华杰说。
“拿地是正常的企业行为,风险自担。”接近万科的人士表示,作为一家市场化的公司,万科没有后路可退,如果它觉得价格合理就买,如果地买贵了也只能自己承担。
“吃过地王的亏”
万科人士表示,万科最近所拿地块,都是之前关注已久的,公司做过谨慎严格的测算,并不是因为对后市非常看好,而是建立在一贯的成本和利润测算的基础上。
2008年之后,万科高管多次强调不拿地王,尤其是城中核心区域的地王。2008年当年,万科曾为三幅地王计提存货跌价准备,导致当年净利出现上市以来的首次下滑,为此管理层自罚当年不拿奖金。
“这一教训至今深刻,万科不可能再犯。”郁亮之前在接受本报采访时表示,万科是吃过拿地王的亏的,因此在拿地的成本测算上万科是业内最为谨慎的公司之一。
无独有偶,保利地产[简介 最新动态]今年也未频繁出现在“抢地王”的名单上。保利地产有关人士对本报记者表示,一线城市的土地价格太高了,保利难以承受,今年也多次放弃举牌。
万科、保利的高管人士不约而同对本报记者表示,今年上半年出现多个单价地王,尤其是北京和广州,测算了之后都做不下来;从过往经验来看,在某一地集中拿地的风险很大。
最近的例子是远洋地产。知情人士介绍,远洋地产在2009-2010年间在北京接连拿了三幅高价地,受市场低迷和政府限价等影响,地王消化非常之慢,导致远洋地产现金流受到一定影响。
“万科拿地有严格的财务底线和风险管理。”万科董秘谭华杰表示,一个企业的拿地策略是否激进,可以用买地金额除以销售金额的比值来衡量。如果企业的拿地金额占同期销售额的比例低于40%,可以认为是相对保守,高于60%则属于比较激进。
万科有关人士称,从万科的情况来看,今年前6个月,公司新增项目的全口径金额占同期销售的比例为40.5%,处在正常水平的下限;如果把最近新增的重庆、上海、广州三个项目算成上半年的拿地,这个比例为53%,仍在正常范围内,属于一般补仓行为。
地价高峰已过?
与万科等身陷地王风波形成对比的是,近期各地出现一批集中退地王事件。
6月20日,雅戈尔公告退出2010年所拿的杭州申花地王,并拟计提4.842亿元资产减值;7月5日,南京市国土资源局发出公告,终止南京下关滨江2号地块出让程序。该地块是由中冶置业以56.2亿元获得,2012年的全国总价地王。
“这些都是房企资金链出问题导致的。土地市场并没有想象中那么火热,我不赞成盲目去炒作地王,大部分地王的命运并不如人们想象中那么好,收益率也普遍不高。” 中国房地产学会副会长陈国强对本报记者说。
“6月1日起,国内开发商很少出现高溢价率拿地的情形,拿地的单价并未很高,这与6月之前的土地市场形成鲜明对比,说明土地市场正在降温。” 北京中原地产市场总监张大伟分析说,6月之前北京、上海、广州等地出现多幅单价地王,拿地者也以中小型房企为主。万科、保利、中海外等豪强并未出手。
数据显示,6月全国40个大中城市居住用地楼面地价为3039元/平方米,环比上月下降12%。其中一线城市的楼面地价为5619元/平方米,是今年以来的第二低位。
此外,6月全国40个大中城市居住用地平均溢价率22%,较上月下降8个百分点。其中一线、二线、三四线城市平均溢价率分别为22%、16%、28%;环比上月分别下降了17、2、17个百分点。
多位业内人士向本报记者指出,土地市场既受土地供应的影响,也受住宅市场的影响。去年四季度,主要城市的土地供应力度大幅增长,成交也比较活跃,但地价并没有明显上涨。今年3、4月份,部分热点城市的住宅市场出现了暂时性的升温,连带着也刺激了土地市场的乐观情绪。
但是,随着住宅市场恢复稳定,对地价过于乐观的预期也会逐渐消失,不可能持续。而随着推地的增加,土地市场也会趋于降温。
从历年情况看,下半年的推地力度一般明显高于上半年,四季度才是推地高峰,因此未来地价逐渐降温是大概率事件,“我们更看好四季度时的土地市场机会。”万科有关人士称。
远洋地产总裁李明表示,北京目前地价过高,对于拿地后要做刚需住宅的企业会有很大的压力,他认为,北京地价下半年可能会下降。
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