调查 | 湖南首例业委会拿回地下车库管理权

原标题：调查| 湖南首例业委会拿回地下车库管理权看东成大厦如何“东成西就”？

东成大厦。

红网时刻记者王嫣长沙报道

在长沙芙蓉路上的东成大厦，是一个特殊的“网红”小区。一个小区，存在两个不同的管理方。为拿回地下车库的管理权，长沙东成大厦的业主们走上了近两年的诉讼之路。近日，这场东成大厦业委会与长沙联鑫实业有限公司（以下简称“联鑫公司”）的地下车库管理权之争，终于有了结果。

12月16日，东成大厦业委会收到了长沙市中级人民法院的终审判决：负一楼地下车库的管理权归业主委员会，联鑫公司退出东成大厦负一楼的管理，向业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件档案钥匙。东成大厦业委会通过民事诉讼拿回地下车库管理权，这是湖南首例，也意味着东成大厦地下停车场离实现“自治”又近了一步。

停车怪圈：

同一大厦两处停车价格悬殊

东成大厦建成于1999年，刚交付时是芙蓉路上一栋颇有名气的楼盘。大厦地上30层，地下2层。地下1层为停车库，地下2层为人防工程。

“在2016年前，一直由原物业公司管理，但是因为物业服务长期不到位，这栋老楼盘变得‘千疮百孔’，设备老化严重，问题频出。地下车库的月租费更是由最初的350元涨到了800元。”东成大厦业委会主任谈俊告诉记者，2016年，在几位热心业主牵头下，小区炒掉了原物业公司，成立了业主自筹的“长沙好邻居物业管理有限公司”（以下简称“好邻居公司”），终于结束了与原物业15年的关系。

早在2004年，工商部门吊销开发商公司的营业执照后，开发商就将负一楼的产权转移到了自己名下的联鑫公司。2016年，原物业公司撤出后，联鑫公司未经业主大会授权，便占有了地下车库管理权。

12月19日，记者来到东成大厦进行走访。东成大厦前坪里三层外三层，停满了车辆。

地下停车场内，车位富余不少。

12月19日，记者来到东成大厦进行走访。大厦前坪停车场，里三层外三层，停满了车辆。而走进相隔不远的地下停车场，车位明显还富余不少。

大厦前坪停车，单日最高收费20元。

地下停车场停车，单日最高收费40元。

在两个停车收费公示牌上，记者看到了相差悬殊、截然不同的收费标准。大厦前坪停车单日最高收费20元，而在地下停车场，单日最高收费却翻了两倍，达到了40元。同一时段，同一大厦的停车场，为什么会存在如此大的差别？

诉讼之路：

法律维权业委会拿回地下车库管理权

东成大厦负一楼停车场存在严重消防与用电安全隐患，业委会多次向联鑫公司反映，却始终没有得到回复。

2017年，长沙文艺路街道召集小区开会时指出，东成大厦负一楼停车场存在严重消防与用电安全隐患，电线电缆杂乱无章、乱拉乱接，希望尽快整改。为此，业委会多次向联鑫公司反映，却始终没有得到回复。

高价的停车费，严重的安全隐患……东成大厦业委会多次反映、协商，意见始终未能达成一致。2018年，东成大厦业委会向芙蓉区法院起诉，请求判决联鑫公司退出东成大厦负一楼的管理，交出负一楼停车管理的全部资料文件档案和钥匙。

芙蓉区法院一审认为，本案涉案的东成大厦物业管理的现状是：负一楼由联鑫公司管理，其余部分由好邻居公司管理，好邻居公司是与东成大厦业委会签订物业管理服务合同的公司，根据前述规定，联鑫公司应退出对负一楼的管理，由好邻居公司统一进行物业管理。一审法院支持了东成大厦业委会的诉求。

联鑫公司对一审判决不服，再次上诉。长沙市中级人民法院二审认为，联鑫公司虽主张东成大厦负一楼车库的所有权归其所有，应当享有占有、使用、收益、处分的权利，但法院认为东成大厦负一楼除车库外，还有共有分摊面积，联鑫公司目前对负一楼的使用、管理行为承担了部分物业服务企业的职能，影响了物业服务企业和业主对负一楼安全设施的维护，一审判决并无不当，二审法院予以维持。联鑫公司应在合理范围内对车库行使权利。二审法院驳回上诉，维持原判。

车库“自治”：

真正实现车库“自治”还需多久

拿回地下车库管理权后，业主真正实现车库“自治”的道路还有多远？

12月18日，东成大厦业委会向联鑫公司发出了函件：希望联鑫公司在12月23日前，移交地下车位管理权，其他需要双方协商事宜，在执行法院判决、移交地下车位管理权后再商量。

联鑫公司回函表示，对这次审判结果存在质疑，看不明白，公司暂时肯定不会交出管理权，要等双方将地下车库的管理模式和交费形式谈妥之后再另行协商。

采访当天，记者来到了东成大厦负一楼联鑫公司的办公室，一位王姓经理称，“地下车库的产权是我们公司的。这就如同我们买了房子，我自己房子里面的事情为什么不能管”。

早前悬挂于地下停车场的收费公告牌，每月包月停车收费800元。

当记者问道，为什么同一栋大厦，室内室外停车费相差如此悬殊？王经理否认收取过800元包月的停车费。而对于现在停车场门口挂出的单日停车最高收费40元，王经理回复，室内停车场我们有24小时安保，随时都有照明，每隔几年会翻修改造等，这些都需要资金。后续如果和东成大厦业委会协商不成，公司会考虑向湖南高院申请重审。

而作为东成大厦业委会这一方，谈俊告诉记者，“如果到了23日，联鑫公司还未移交地下车库的管理权，东成大厦业委会就会申请法院强制执行。管理权收回后，一方面会邀请街道工作人员列席，和联鑫公司进行一次预谈，对地下车库的产权，商量一个合理的价格进行回购。另一方面会对街道提出的安全问题进行整改”。

东成大厦业委会正式接管后，将会通过业主大会制定关于停车位的管理方案和收费标准。这部分收益在业委会的自管模式下，也将取之业主，用之业主，一部分充当维修基金，剩余的红利将在明年以红包的形式发给每一位业主。