公摊面积将取消？没那么简单

原标题：公摊面积将取消？没那么简单

“住宅拟按套内面积交易”引热议；业内人士表示，部分网络媒体对政策存在误读

2019年2月24日

一石激起千层浪。

昨日，一则“公摊面积即将取消”的消息在朋友圈刷屏。消息的起源，是住建部官网的一则征求意见稿。文件指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

“这不就是取消（公摊面积）了吗？”网友由此展开广泛讨论。这是否意味着“买100平米房子只得70平米”的现象有望终结？

业内人士指出，该文件约束的是工程建设行为，与住宅交易环节并无直接联系，“取消公摊”的说法可能是部分网络媒体和民众的误读。

本报长沙讯“房屋以套内面积来进行交易，那以前买房的怎么办，亏大了啊，会不会给我们退钱啊？”昨日，有长沙购房者如此调侃。这样的担忧源自朋友圈引起热议的一则消息。

日前，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，里面包含13项工程项目规范和25项工程通用规范。其中，工程项目规范第10项，即是引发舆论热议的《住宅项目规范（征求意见稿）》。该征求意见稿第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

本次征求意见的截止日期为3月15日。《住宅项目规范（征求意见稿）》还在附件的条文说明中解释：“本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧‘公摊面积伤民’的矛盾。”

住宅以套内面积交易，是否意味着以往媒体报道的“买100平米房子只得70平米”这类现象有望终结？值得注意的是，该征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与公众关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，更没有直接关系。

“拟按套内面积交易，除非修改《商品房销售管理办法》，不然怎么落地施行？”不愿具名的一位长沙业内人士说，此次的征求意见稿本身只是一个工程设计规范，怎么能管到商品房销售？“以套内使用面积进行交易”也不等同于“住房按套内面积计价”，不宜过度解读。

民生证券房地产行业分析师由子沛指出，该征求意见稿通篇都是在讲工程规范，而非关于商品房交易的规范，更谈不上法律。起草单位基本都是设计院和施工单位，明显是针对设计与施工的，与房产交易的关系微乎其微。

此外，目前细则尚未公布，中原地产首席分析师张大伟表示，从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等政策，这些政策5年内落地可能性非常小。“羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。”

著名房地产政策专家、住建部政策研究中心原副主任王珏林也表示，当前，文件仍是征求意见的形式，还未最终确定。　

争议焦点

公摊面积猫腻多，尚无明确法规规范

大家之所以对这个话题如此关注，一方面是因为一些房源在交易的过程中房屋的公摊面积过大，导致购房者成本增加。比如楼梯、电梯、公共停车位等公共空间等面积都平摊给了购房者，面积平摊给了购房者，价格也分摊给了购房者。

去年曾有报道指出，部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70平方米”，公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。

对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。很长时间里，经常有媒体有报道，公摊面积由于缺少标准，不仅会让消费者购房时需支付更多购房款，还要多支出物业费、取暖费等成本。

在《规范》当中，热议的另一个原因是“应以套内使用面积进行交易”这句表述带来的后续影响。且不说《规范》只针对建筑企业竣工验收等情况而言，在现实销售环节中，“套内计价”真的与“公摊面积”“势不两立”吗？

我国现行的《商品房销售管理办法》第十八条规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。也就是说，法律规定两种方式都可以，并无强制要求。

在目前大多数的购房合同中，开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价，而与我们最终签订的合同当中，却基本上都是按照套内面积来计价。也就是说，开发商前期宣传，只会告诉你房子1万元/㎡，但在实际成交过程中，会明确标明以套内面积计算，1.5万元/㎡。

对于购房人而言，这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说，开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求也没有冲突。

记者刘李

其他焦点

四层以上住宅应配电梯

除了“以套内面积交易”之外，《住宅项目规范（征求意见稿）》还有以下几点值得关注：

城镇新建住宅要全装修交付

征求意见稿要求，城镇新建住宅建筑应全装修交付。

全装修要满足什么条件？户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位。

12层以上每单元不少于两台电梯

征求意见稿要求，新建四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于1.50m×1.60m，轿厢门净宽不应小于0.90m。

与此同时，十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

每套房子使用面积最小22平方米

征求意见稿要求，由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平方米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于22平方米。双人卧室使用面积不应小于9平方米，单人卧室使用面积不应小于5平方米；兼起居的卧室使用面积不应小于12平方米；起居室使用面积不应小于10平方米；厨房的使用面积不应小于3.5平方米；每套住宅应至少配置便器、洗浴器、洗面器，三件器具集中设置在同一卫生间时，其使用面积不应小于2.2平方米。

层高方面，厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米；卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.50米，局部净高不应低于2.10米，局部净高的面积不应大于室内使用面积的1/3。

新区项目人均绿地最少0.5平方米

征求意见稿要求，居住街坊内应规划设置集中绿地，新区建设项目集中绿地面积不应少于0.50平方米/人；旧区改建项目集中绿地面积不应少于0.35平方米/人。

其他观点

公摊面积并不是越小越好

湖南省经济地理研究所副所长、研究员王义高表示，即使住宅交易真的按套内面积交易，也可能产生新的问题，比如公摊面积的成本谁来承担？如果由开发商承担，开发商可能会提高房价，或大幅压缩公共面积。如果是第二种办法，可能将导致走廊空间被压缩、电梯间过道狭窄、电梯空间缩水等局面产生。

中原地产首席分析师张大伟也认为，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商可以提高套内单价，另外，如果开发商过度挤压公摊面积，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积将大为缩水。

财经评论员刘晓博认为，“住宅按套内面积算”便于开征“房地产税”，避免将来引发纠纷。“房地产税”会有人均免征面积，不同类型住宅的“实用率”不同。所以，按照建筑面积计算免征面积，存在较大差异。按照套内面积，则是更加公平的方式。所以，此举还有“为开征房地产税铺路”的含义。　　　　　记者刘李

延伸背景

国际普遍以套内面积计价

据了解，目前全国一二线城市的公摊系数普遍在15%至25%，很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。

部分业内专家认为，公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议，从制度上堵住现行法规漏洞，考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。

调研显示，国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无统一规定，实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日，都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。

近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地开始出现按套内建筑面积计价的探索。早在2002年，重庆就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚。

本报记者刘李