农房抵押贷款激活沉睡的资产 湖南稳步开展试点

农房抵押贷款激活沉睡的资产

湖南提出稳步开展试点；浏阳土地制度改革在相关领域已取得一定成效

2018年1月30日

我们在城里买房，大多都要以房子作为抵押，向银行按揭还贷。那么，农村居民能以自建房屋作为抵押物申请贷款吗？

针对农村改革，2018年湖南省政府工作报告提出，稳步开展“两权”抵押贷款试点。“两权”指的就是农村承包土地经营权抵押贷款和农民住房财产权抵押贷款。

农房抵押贷款激活了农民“沉睡的资产”，为农村金融注入新活力，意义重大。但长期以来，它受困于一项法律障碍——农房下的宅基地，不能跨村集体组织流转。在湖南，这个障碍已开始突破。

浏阳市大瑶镇的一个干部，几年前遇到过这样一件事。

当地一个农民，以自家房屋做抵押向银行贷款，结果还不上钱，银行准备拍卖他的房子。

银行在周边寻找意向买家。尽管起拍价很优惠，但碍于“乡里乡亲”的面子，无人愿意接盘。

那栋房子离大瑶集镇不远。很多外村镇农民想迁居至此，他们本应是理想的潜在买家，但却难求一地建房。因为房子可以拍卖，房下的宅基地却不能卖——法律禁止宅基地使用权跨村集体组织流转，也禁止宅基地用作抵押。

外村镇农民即使买下这套房产，也“不合法”，更不用说办理产权手续。

“拍卖一事后来不了了之，借贷双方协商解决。”上述干部说。

宅基地三权分置解决关键障碍

“正是因为存在法律障碍，银行对农房抵押贷款比较谨慎。国有土地上的房屋，一般能贷到房产价值的七成左右。但农村房屋，银行只愿意按房屋价值的两到三成放款。”上述干部说。

上述困境，在2015年底引发过一次大讨论。当时，全国人大常委会决议，在全国59个县（市、区）开展农房抵押贷款试点。湖南浏阳、麻阳、耒阳等县市，也在试点名单上。

随着宅基地“三权分置”改革的推进，上述障碍有了破解渠道。

宅基地“三权”包括所有权、资格权和使用权。国土资源部部长姜大明今年1月15日的发言，让它的公众知名度暴涨。

其实，针对“三权”的改革试点，两三年前就在全国33个县市区启动。浏阳也是试点区之一。

姜大明说的“适度放活宅基地使用权”，是改革的最大看点。浏阳出台政策，允许宅基地使用权在全市农村范围内流转（个别城中村除外），直接突破了上述关键法律障碍。

偷偷摸摸的交易有了迟到的“名分”

截至2017年底，浏阳已有371个宅基地流转案例。大瑶镇农民刘亚光，就是参与其中的农户之一。

刘亚光常年在大瑶镇上打工做生意，但他原来居住的村庄非常偏僻，地质灾害多发。他的孩子上学来回要走两个小时山路。他老早就想搬到镇子附近的村庄。

2008年，离镇子只有5分钟车程的南山村启动一个新居民点项目。规划区内土地富余，可以接纳外村镇农民。刘亚光在这里置了块地，盖了新房。比起之前的生活居住条件，刘亚光说是“一个天上一个地下”。

这也体现了“放活宅基地使用权流转”的一大目的，“优化配置土地资源，保障居者有其地。”浏阳市国土局大瑶国土所所长罗其晏说。

但在当时，这一切只能偷偷摸摸地进行。刘亚光时常担心“村集体有天会把地收回去”，更说不上拿地上的房子去贷款。

2015年启动的宅基地改革试点，给南山村的“先行先试”转了正。刘亚光的房子和土地，2016年获得国土部门颁发的不动产权证。

改革双保险刺激银行贷款意愿

“如果刘亚光有贷款需求，他拿着产权证去找银行，银行的态度肯定会不一样。”罗其晏说，“首先，宅基地流转已开禁，即使刘亚光还不上贷款，银行拍卖他抵押的房产也更容易。其次，拍下这套房产的人，只要手续合法，也能办理不动产权证。这个证书的法律层级高，给银行和竞拍人的心理保障，是不同以往的。”

颁发不动产权证前，当地政府需要对房屋面积、宅基地四至和所处位置进行测量，并登记造册。这个过程，也是对村庄宅基地的彻底清查，即姜大明所说的“落实集体所有权”——宅基地所有权归村集体，使用权归农户。

改革的“双保险”红利，刺激了银行部门对农房抵押贷款的接受度。

“在大瑶镇，同样的一栋房子，以前只能贷三五万元，现在能贷一二十万元。”罗其晏甚至见过单宗贷款额度高达50万元的。

浏阳市农村土地制度改革试点工作领导小组提供了一组数据：截至2017年底，全市有7家银行开展农房抵押贷款业务，累计放款33.38亿元，惠及1.68万户农户。

答疑

为何强调“稳步开展”？

贸然推广存在较高风险

关键障碍未破除、农房抵押贷款试点未大面积铺开之前，银行是如何解决农民贷款需求的？

华中科技大学乡村治理研究中心研究员夏柱智对此有过长期调研。他以湖北县级市宜城为例，进行了解释。在宜城，大多数农户从事小规模生产，不需要贷款融资。有贷款需求的，只是占农民总数约1%的经营大户。其需求特征是“小额且短期”，一般在5万至20万元之间，贷款周期约1年。

“银行开发了‘小额信用（担保）贷款’以满足他们的要求。”夏柱智说。

这类贷款中，银行着重考察农民的还款能力。决定还款能力的通常是三方面：首先是经营项目的可行性，银行倾向于生产性贷款；其次是农户经济综合能力，调查范围包括农户家庭的土地、房屋、务农、务工和经商收入；第三是农户的社会信用报告及正规的个人征信报告。前者指农户在村庄中的口碑，后者来源于金融机构的记录。

至于贷款农民有没有房产、房产价值几何，并不是银行考察的重点。

“这种贷款模式运行多年，已经具备了高度的市场化，形成了农村金融市场的均衡。”夏柱智说，“作为新生事物的农房抵押贷款，还不具备这种稳定性。如果贸然激进推广，对银行和对农户均是高风险。最后，地方政府不得不出面兜底。”

某种意义上说，农房抵押贷款脱胎于宅基地制度改革。“一直以来，宅基地制度的首要目标，是保障农民基本居住权利。改革过程中，赋予农民宅基地和房屋财产属性，兼顾增加农民财产性收入的目的，初衷也是好的。”夏柱智说，“如果片面强调财产性功能，不顾实际地鼓励农民抵押贷款，就偏离了改革的初衷。”

湖南是农房抵押贷款试点大省。开启新局面的同时，也将面对一些新问题。上述担忧，或许是省政府工作报告强调“稳步开展”的用意所在。

本报记者袁树勋长沙报道